Hầu hết các tòa nhà văn phòng tại Hà Nội đang duy trì tỷ lệ lấp đầy khá cao. Trong ảnh: Dự án Vinhomes Ocean Park

Nguồn cung mới giải tỏa nhu cầu của thị trường

CBRE Việt Nam vừa chính thức được Công ty TNHH Phát triển Taisei Hà Nội lựa chọn là đơn vị tư vấn cho thuê chủ chốt cho Dự án Tòa tháp văn phòng Taisei (Khuất Duy Tiến, Cầu Giấy, Hà Nội).

Đây là dự án phức hợp, được phát triển và vận hành bởi Công ty TNHH Phát triển Taisei Hà Nội; thiết kế và xây dựng bởi Công ty TNHH Quốc tế Vinata. Cả hai đều là công ty trực thuộc Tập đoàn Taisei (Nhật Bản).

Dự án cao 20 tầng với tổng diện tích sàn hơn 24.000 m2, bao gồm 18 tầng văn phòng hạng A cho thuê và 2 tầng khối đế bán lẻ, dự kiến hoàn thành vào quý II/2024.

Vị trí chiến lược tại phía Tây Hà Nội và chất lượng xây dựng theo tiêu chuẩn Nhật Bản được xem là những lợi thế thu hút khách thuê và khách hàng tiềm năng trong thời gian tới.

Theo bà Trần Phương Nhung, Phó giám đốc Bộ phận Tư vấn và Dịch vụ giao dịch của CBRE Việt Nam, đây là một trong những tòa văn phòng hạng A mới trong 10 năm qua của thị trường phía Tây Hà Nội và sẽ là một trong những dự án phát triển nhất khu vực trong những năm tới.

Báo cáo thị trường quý III/2922 của Savills cũng cho thấy, thị trường văn phòng cho thuê tại Hà Nội đang ghi nhận mức độ tăng trưởng tốt. Sự gia nhập của các toà nhà chất lượng cao mới đã giải tỏa nhu cầu của thị trường.

Trong quý này, hầu hết các tòa nhà văn phòng đều duy trì được tỷ lệ lấp đầy khá cao. Công suất thuê toàn thị trường ghi nhận tăng 2% theo quý và tăng 4% theo năm, trong đó văn phòng hạng C đạt tỷ lệ lấp đầy cao nhất (96%). Nhu cầu thuê diện tích trung bình là 300 - 500 m2.

Theo bà Hoàng Nguyệt Minh, Giám đốc cấp cao Bộ phận Cho thuê thương mại của Savills Hà Nội, tỷ lệ lấp đầy tại thị trường Hà Nội từ giờ đến cuối năm được cho là khả quan. Đặc biệt, các tòa nhà văn phòng hạng A và B tại khu vực Hoàn Kiếm sẽ đạt mức trên 95%.

Tuy nhiên, bước sang quý I và II/2023, thị trường văn phòng sẽ có thêm nguồn cung mới, khiến tỷ lệ lấp đầy giảm nhẹ.

Nguồn cung từ các tòa nhà dự kiến ra mắt từ nay giờ tới quý I/2023 không quá lớn, trung bình 10.000 - 30.000 m2/toà nhà, nên thị trường vẫn có khả năng hấp thụ nguồn cung mới một cách ổn định, đảm bảo cán cân cung - cầu.

Giá thuê tăng nhẹ

Theo dữ liệu từ Savills, giá thuê bình quân của toàn thị trường đạt 503.000 đồng/m2/tháng, tăng 2% theo quý. Trong đó, văn phòng hạng A có giá thuê cao nhất, với 822.000 đồng/m2/tháng, tăng 2% theo quý và tăng 6% theo năm. Trong khi đó, giá thuê văn phòng hạng B tăng 1% và hạng C tăng 2% theo quý.

Theo bà Minh, giá thuê văn phòng hạng A tăng do sự gia nhập của các tòa nhà chất lượng cao mới. Đến năm 2025, giá thuê ở khu vực trung tâm, nơi tập trung chủ yếu các tòa nhà hạng A dự kiến tăng 5%/năm, chủ yếu từ các bất động sản cao cấp mới và các tòa nhà cũ được nâng cấp.

Tại khu vực nội thành, giá thuê sẽ tăng 5%/năm, theo mức tăng giá hàng năm của tòa nhà Capital Place và sự gia nhập của các dự án cao cấp.

Giá thuê ở khu vực phía Tây (gồm Bắc Từ Liêm, Cầu Giấy, Đống Đa, Hà Đông, Thanh Xuân, Nam Từ Liêm) cũng sẽ tăng nhẹ theo nhu cầu từ các công ty công nghệ thông tin và sự gia nhập của các văn phòng hạng A tại khu vực này.

Trong 9 tháng đầu năm 2022, thị trường văn phòng Hà Nội có nguồn cung mới tương đối hạn chế. Tuy nhiên, cán cân cung - cầu đến cuối năm 2022 sẽ được cải thiện khi thị trường chào đón 4 dự án mới, cung cấp thêm 113.000 m2 mặt sàn văn phòng, chủ yếu là hạng B (64%) và hạng A (34%).

Xu hướng mở rộng ra ngoài trung tâm tiếp tục được ghi nhận rõ nét, đặc biệt trong tình hình diện tích trống tại khu vực trung tâm hạn chế. Điều này sẽ tạo động lực cho các dự án văn phòng mới có vị trí đẹp ở khu vực ngoài trung tâm phát triển. Ngoài ra, kết cấu hạ tầng phát triển như tuyến tàu điện và các tuyến vành đai cũng thúc đẩy thị trường bất động sản, giúp khách thuê dễ dàng dịch chuyển hoặc hợp nhất văn phòng ở khu vực ngoài trung tâm.

Nguồn cung tại khu vực ngoài trung tâm từ năm 2023 đến năm 2025 được đánh giá khá dồi dào với khoảng 699.000 m2 từ 19 dự án mới, như 36 - Cát Linh, Lotte Mall Hà Nội, Tiến Bộ Plaza, Gelex 10 - Trần Nguyên Hãn và các dự án tại Khu đô thị Tây Hồ Tây (Starlake). Nguồn cung sẽ tập trung nhiều nhất tại khu vực phía Tây, trong đó Starlake cung cấp tới 430.000 m2, chiếm 28%.

Nhu cầu thuê đang gia tăng từ các đối tượng khách thuê có khả năng phục hồi nhanh chóng sau đại dịch như ngân hàng, thương mại điện tử, công nghệ thông tin.

Trong những tháng đầu năm 2022, nhu cầu mở rộng hoạt động của doanh nghiệp nước ngoài tăng cao. Đối với Savills Hà Nội, chỉ riêng năm 2021, có đến 50% giao dịch thuê văn phòng cho mục đích thành lập mới tại Hà Nội.

Theo chuyên gia của Savills, văn phòng tại khu vực trung tâm sẽ phù hợp với các doanh nghiệp nhỏ và vừa, với quy mô 50-100 nhân viên. Khu vực trung tâm bị hạn chế về chiều cao xây dựng và diện tích đất hẹp, khiến mặt bằng thuê trên một sàn thường không qua 1.000 m2/tầng. Trong khi đó, khu vực nội đô và phía Tây sở hữu diện tích mặt sàn lên tới 3.000 m 2/tầng, thích hợp với công ty có nhu cầu thuê diện tích lớn.

Tùy thuộc vào quy mô và nhu cầu diện tích sử dụng, các doanh nghiệp sẽ tìm được mặt bằng văn phòng cho thuê phù hợp. Nhiều công ty có động thái thay đổi mô hình làm việc, áp dụng các mô hình mới như văn phòng xanh. Thị trường đang có nguồn cung tốt, nên càng trở nên hấp dẫn hơn cho những khách thuê có nhu cầu dịch chuyển. Đặc biệt, trong vòng 2 năm tới, Hà Nội sẽ có thêm ít nhất 6 dự án văn phòng được nhận chứng chỉ xanh.