Tòa nhà văn phòng xanh tại TP.HCM (Ảnh: Lê Toàn)

Văn phòng xanh dẫn dắt thị trường cho thuê

Thị trường văn phòng TP.HCM đang ghi nhận sự thay đổi rõ nét trong cách các doanh nghiệp lựa chọn không gian làm việc. Thay vì ưu tiên tuyệt đối vị trí trung tâm hay giá thuê, khách thuê ngày càng đặt trọng tâm vào chất lượng tòa nhà, tiêu chuẩn phát triển bền vững và khả năng linh hoạt trong thiết kế, vận hành. Sự dịch chuyển này diễn ra rõ nhất ở phân khúc văn phòng hạng A và B tại khu trung tâm mở rộng, nơi các dự án mới đạt chuẩn xanh và tích hợp tiện ích ghi nhận tỷ lệ lấp đầy tích cực, bất chấp áp lực cạnh tranh gia tăng.

Anh Ngọc Đạt, chuyên môi giới văn phòng cho thuê tại TP.HCM cho biết, trong năm qua, các giao dịch mới và tái ký hợp đồng chủ yếu tập trung vào những tòa nhà có vị trí thuận lợi, chất lượng xây dựng tốt và đặc biệt là đáp ứng được các tiêu chí về môi trường, tiện ích và khả năng vận hành linh hoạt. Trong khi đó, các tòa nhà đã cũ, thiếu chứng nhận xanh hoặc hạ tầng kỹ thuật không còn phù hợp ngày càng gặp khó trong việc giữ chân khách thuê, buộc phải chấp nhận điều chỉnh giá hoặc kéo dài thời gian trống.

Theo anh Đạt, “khẩu vị” thị trường đang thay đổi theo hướng đề cao trải nghiệm và giá trị dài hạn thay vì chỉ so sánh đơn thuần về giá thuê. Với nhiều doanh nghiệp FDI, văn phòng không chỉ là nơi làm việc, mà còn là yếu tố thể hiện hình ảnh thương hiệu, văn hóa doanh nghiệp và cam kết phát triển bền vững. Do đó, các tiêu chí như chứng chỉ xanh, không gian làm việc linh hoạt, tiện ích nội khu và khả năng tối ưu chi phí vận hành ngày càng được đặt ngang hàng, thậm chí cao hơn yếu tố vị trí truyền thống.

Gen Z không chỉ tìm kiếm một nơi làm việc, mà là một môi trường hỗ trợ phát triển toàn diện. Chính sự thay đổi trong kỳ vọng này đang buộc thị trường văn phòng phải thiết lập lại chuẩn mực.

Sự thay đổi trong hành vi thuê đã dần hình thành một xu hướng rõ nét trên thị trường: nhu cầu tập trung vào các tòa nhà văn phòng chất lượng cao, đạt chuẩn xanh và tích hợp đa chức năng. Điều này lý giải vì sao, dù nguồn cung mới gia tăng trong thời gian qua, thị trường vẫn ghi nhận tỷ lệ lấp đầy ổn định tại các dự án đáp ứng tốt các tiêu chí trên. Ngược lại, áp lực cạnh tranh ngày càng gia tăng đối với những tòa nhà không theo kịp chuẩn mực mới, đặc biệt ở phân khúc hạng A đã đi vào vận hành nhiều năm.

Thực tế, tại khu vực châu Á - Thái Bình Dương, mức “green premium” (phí bảo hiểm xanh) - chênh lệch giá thuê giữa tòa nhà có chứng chỉ môi trường và các dự án thông thường - dao động trung bình khoảng 10%. Những chứng nhận như WELL, LEED, BREEAM hay Green Mark phản ánh cam kết phát thải ròng bằng 0 và chiến lược ESG (Môi trường - Xã hội - Quản trị) của doanh nghiệp.

Trong khu vực, các thị trường như Nhật Bản, Hàn Quốc và Singapore đang chứng kiến sự hình thành của khái niệm “ultra-prime workplace”, tức là những văn phòng tích hợp không gian nghỉ dưỡng, chăm sóc sức khỏe và sáng tạo, đang dần trở thành tiêu chuẩn mới của phân khúc hạng A+. Dù thị trường TP.HCM chưa đi đến giai đoạn này, nhưng những tín hiệu ban đầu cho thấy xu hướng tương tự đang manh nha hình thành.

Theo báo cáo của Avison Young Việt Nam, trong quý IV/2025, thị trường văn phòng TP.HCM tiếp tục ghi nhận những chuyển động tích cực ở cả nguồn cung hiện hữu và nguồn cung tương lai, với nhiều dự án mới hoàn tất giai đoạn hoàn thiện cuối cùng và chuẩn bị đưa vào vận hành. Nguồn cung bổ sung chủ yếu thuộc phân khúc hạng A và B, tập trung tại các khu trung tâm mở rộng, mang đến thêm lựa chọn cho doanh nghiệp nhưng đồng thời cũng làm gia tăng mức độ cạnh tranh.

Ở khu vực trung tâm, phân khúc văn phòng hạng A duy trì mức giá thuê trung bình khoảng 55 USD/m2/tháng trong quý IV/2025, trong khi tỷ lệ lấp đầy tăng nhẹ lên 91%. Con số này cho thấy lực cầu đối với không gian văn phòng cao cấp vẫn bền vững, đặc biệt từ nhóm doanh nghiệp công nghệ, tài chính - dịch vụ và thương mại điện tử. Với phân khúc hạng B, giá thuê tại khu trung tâm đạt khoảng 32,5 USD/m2/tháng, ghi nhận xu hướng tăng nhẹ, đi kèm tỷ lệ lấp đầy cải thiện, phản ánh sức hấp dẫn của các tòa nhà có chất lượng tốt và chi phí thuê hợp lý.

Tuy nhiên, thị trường cũng bắt đầu phản ánh tác động của nguồn cung mới gia nhập trong các quý trước, bao gồm Saigon Marina IFC và một số dự án tại khu vực phường Sài Gòn và phía Đông TP.HCM. Nguồn cung mới khiến mức độ cạnh tranh gia tăng, đặc biệt ở phân khúc hạng A, buộc chủ đầu tư phải chủ động hơn trong việc nâng cấp tiện ích, cải thiện chất lượng dịch vụ và đẩy mạnh yếu tố xanh để giữ vững tỷ lệ lấp đầy.

Thế hệ trẻ và sự tái định nghĩa “văn phòng lý tưởng”

Bên cạnh xu hướng văn phòng xanh, thị trường văn phòng TP.HCM đang chịu tác động mạnh mẽ từ sự thay đổi trong cách thức làm việc và cấu trúc lực lượng lao động. Mô hình làm việc kết hợp (hybrid) tiếp tục tái định hình cách tổ chức không gian văn phòng, dù mức độ triển khai có sự khác biệt rõ rệt giữa các ngành nghề.

Trong khi một số định chế tài chính lớn yêu cầu nhân viên quay lại làm việc toàn thời gian tại văn phòng, các ngành công nghệ, sản xuất và tư vấn vẫn duy trì chính sách linh hoạt hơn, phản ánh sự thích ứng với kỳ vọng của người lao động trẻ.

Theo đánh giá của Savills Impacts, Gen Z - nhóm lao động mới nổi - lại có xu hướng dành nhiều thời gian hơn tại văn phòng so với các thế hệ trước, với mức chênh lệch lên tới 12%. Đối với thế hệ này, cơ hội học hỏi, kết nối và được cố vấn trực tiếp tại nơi làm việc là điều thiết yếu cho sự phát triển sự nghiệp.

Bà Michelle Needles, Giám đốc toàn cầu Bộ phận Giải pháp doanh nghiệp, Savills Global Occupier Services đánh giá rằng, khi các thế hệ trẻ gia nhập thị trường lao động, họ đặt sức khỏe thể chất và tinh thần lên hàng đầu, với kỳ vọng môi trường làm việc cũng phản ánh những ưu tiên đó.

Do vậy, khách thuê ngày nay tìm kiếm các văn phòng có những yếu tố như hệ thống chiếu sáng tự nhiên phù hợp với nhịp sinh học, nội thất công thái học, không gian thư giãn chất lượng cao, thiết kế khuyến khích vận động và các phòng chăm sóc sức khỏe. Những không gian có lối thiết kế mở, nhiều ánh sáng tự nhiên, kết nối với môi trường bên ngoài hoặc áp dụng phong cách thiết kế “biophilic” (mang thiên nhiên vào không gian nội thất như sử dụng cây xanh, vật liệu tự nhiên...) đang nằm trong danh sách ưu tiên của nhiều khách thuê.

Nhận định về diễn biến này, ông David Jackson, Tổng giám đốc Avison Young Việt Nam cho rằng, các dự án mới hoàn tất giai đoạn hoàn thiện và chuẩn bị đưa vào vận hành đang tiếp tục bổ sung nguồn cung chất lượng cao cho thị trường, đặc biệt tại các khu trung tâm mở rộng. Song song đó, các dự án quy mô lớn đang được triển khai, như Parc Tower (UOA Tower 3) tại phường Tân Định với tổng diện tích sàn văn phòng dự kiến khoảng 20.000 m2 cho thấy, xu hướng phát triển các tòa nhà văn phòng hiện đại, tích hợp tiện ích và đạt tiêu chuẩn xanh ngày càng rõ nét.

Theo ông Jackson, nhu cầu thuê tại TP.HCM tiếp tục được hỗ trợ bởi sự mở rộng của các doanh nghiệp công nghệ, tài chính - dịch vụ, thương mại điện tử, cũng như các công ty nội địa đang có xu hướng nâng cấp không gian làm việc nhằm cải thiện hình ảnh và sức cạnh tranh.

Cùng quan điểm, ông Will Trần, Trưởng bộ phận Cho thuê Văn phòng và Công nghiệp của JLL tại Việt Nam nhận định, nhu cầu thuê văn phòng tại TP.HCM tiếp tục duy trì đà tăng trưởng mạnh mẽ nhờ các tập đoàn đa quốc gia không ngừng thiết lập và mở rộng hoạt động, được thúc đẩy chủ yếu bởi Dự án Phát triển Trung tâm Tài chính quốc tế của thành phố.

Tuy nhiên, cuộc cạnh tranh sẽ trở nên khốc liệt hơn khi nguồn cung văn phòng hạng A mới gia nhập, dự kiến đưa tổng diện tích không gian làm việc cao cấp và xanh vượt mốc 100.000 m2 trong năm 2026 tại khu vực trung tâm. Sự xuất hiện của các tòa nhà bền vững và hiện đại sẽ gây sức ép lớn lên những dự án hiện hữu, nhất là các tài sản đã cũ, có nguy cơ không đáp ứng được tiêu chuẩn ngày càng khắt khe của khách thuê về tiện ích thông minh, hạ tầng công nghệ và chứng nhận xanh.

Trước thực tế này, chủ sở hữu những bất động sản lâu đời cần cân nhắc triển khai các giải pháp nâng cấp chiến lược hoặc tái định vị sản phẩm để giữ vững lợi thế cạnh tranh trong bối cảnh thị trường ngày càng đòi hỏi cao.