Với hơn 40.000 cư dân sinh sống trên diện tích đất chỉ hơn 4,2 ha, HH Linh Đàm (quận Hoàng Mai) đang là khu chung cư có mật độ dân số cao nhất Hà Nội. Bất chấp các vấn đề pháp lý, nhiều người dân vẫn chọn mua căn hộ tại đây vì mức giá hấp dẫn. Ở thời điểm mở bán (năm 2015), nhiều khách hàng đã “xiêu lòng” khi giá chung cư chỉ 13 - 15 triệu đồng/m2.

Hiện tại, giá bán vẫn tiếp tục là thế mạnh của dự án HH Linh Đàm. Qua khảo sát thực tế, các căn hộ tại đây có mức giá trong khoảng 39 - 41 triệu đồng/m2. Cụ thể, căn hộ 1 phòng ngủ (46 m2) đang được rao bán với giá 1,89 tỷ đồng; với căn có 2 phòng ngủ (56 m2), mức giá là 2,35 tỷ đồng; còn căn sở hữu 3 phòng ngủ (76 m2), giá bán khoảng 3,1 tỷ đồng.

“Với các tầng thấp, từ tầng 25 trở xuống, giá bán đắt hơn khoảng 30 triệu đồng/căn so với các tầng cao cùng diện tích. Ngoài ra, những căn hộ nằm tại các tòa giáp mặt đường sẽ có giá thấp hơn khoảng 50 triệu đồng so với các tòa bên trong. Những căn đã được sơn sửa và lắp đặt nội thất mới thường chênh khoảng 200 triệu đồng so với các căn bàn giao trống trơn”, môi giới viên cho biết thêm.

Ngay cả những căn có vị trí đẹp nhất tại HH Linh Đàm vẫn thấp hơn các dự án khác trong cùng khu vực. So sánh với một chung cư gần đó là Tây Nam Linh Đàm, đang có giá căn hộ lên tới 55 - 58 triệu đồng/m2, cao hơn 35 - 40%. Đối chiếu với mặt bằng chung giá bán, theo Savills, giá trung bình căn hộ thứ cấp tại Hà Nội hiện là 51 triệu đồng/m2 - con số này cao hơn tới 25% so với HH Linh Đàm.

Không chỉ giá bán, mức giá thuê căn hộ tại HH Linh Đàm cũng phải chăng. Hiện 1 căn hộ rộng 46 m2 có giá cho thuê khoảng 5,5 triệu đồng/tháng. Căn hộ có 2 phòng ngủ với diện tích 56 m2 có giá thuê dao động 8,5 triệu đồng/tháng. Với mặt bằng kinh doanh tại tầng 1, mức giá thuê sẽ khoảng 30 triệu đồng/tháng.

Trò chuyện với một số cư dân tại HH Linh Đàm, chúng tôi được biết, chi phí dịch vụ tại đây tương đối thấp, chỉ khoảng 160.000 đồng/tháng. Ngoài ra, phí gửi xe là 80.000 đồng/xe máy/tháng. Mức chi phí trên thậm chí còn thấp hơn các dự án chung cư mini trong khu vực.

Chính vì mức giá hợp lý cũng như phí dịch vụ rẻ, nên nhiều người đã tìm đến đây mua căn hộ. Các căn hộ vì thế được mua đi bán lại khá sôi động. Tại dự án của “đại gia điếu cày” Lê Thanh Thản trong khu Linh Đàm, đang có một nhóm nhà đầu tư chuyên tìm mua các căn hộ từ người dân, sau đó tiến hành tân trang và bán lại. Theo lời kể của cư dân nơi đây, hồi giữa năm 2024, có một nhà đầu tư đã chi 1,8 tỷ đồng để mua căn 1 phòng ngủ, sau khi lắp đặt thêm bộ nội thất trị giá 150 triệu đồng, căn nhà này đã được “sang tay” với giá 2,2 tỷ đồng.

Lý do mức giá của chung cư HH Linh Đàm “dễ thở” là bởi cư dân tại đây không được cầm trong tay tấm sổ hồng, dù đã nhận nhà gần 10 năm. UBND TP. Hà Nội cho biết, việc cấp giấy chứng nhận cho các hộ dân tại đây vẫn chưa được giải quyết, do chủ đầu tư chưa hoàn thiện hồ sơ pháp lý dự án gửi về Sở Tài nguyên và Môi trường.

Theo kết luận của Thanh tra TP. Hà Nội, Dự án HH Linh Đàm chỉ được phép xây dựng 27 tầng, nhưng chủ đầu tư đã xây dựng tới 36 tầng với các tòa HH4 và 41 tầng đối với các tòa HH1, HH2, HH3, vượt tới 9 - 14 tầng so với quy hoạch được phê duyệt. Chính sai phạm này khiến chủ đầu tư rơi vào bế tắc trong việc hoàn thiện hồ sơ pháp lý.

Việc không có sổ hồng sẽ khiến người mua chịu nhiều thiệt thòi, đặc biệt là trong trường hợp xảy ra tranh chấp pháp lý hoặc khi muốn thế chấp vay vốn ngân hàng. Các giao dịch tại đây hiện nay chủ yếu diễn ra dưới hình thức chuyển nhượng hợp đồng mua bán, tiềm ẩn nguy cơ không được pháp luật bảo vệ.

Bên cạnh yếu tố pháp lý, người mua tại đây cũng chịu thiệt thòi khi số lượng tiện ích tại dự án tương đối hạn chế. Điều này thể hiện rõ qua việc cư dân của 12 tòa chung cư phải sử dụng chung một khoảng xanh rất khiêm tốn tại khu vực trung tâm dự án. Khoảng sân chơi của trẻ nhỏ và khu tập thể dục cho người lớn cũng chỉ có vài tiện ích sơ sài.

Ngoài ra, hệ thống thang máy cũng là điều mà những người định mua căn hộ tại đây phải lưu ý. Vào khung giờ cao điểm, việc chờ đợi, xếp hàng là điều diễn ra như “cơm bữa”.

Với sức ép từ hơn 40.000 cư dân sinh sống tại HH Linh Đàm, hạ tầng của dự án nói riêng và khu vực nói chung bị quá tải nghiêm trọng. Hầm gửi xe thường xuyên không đủ chỗ, buộc nhiều người phải để xe trên vỉa hè hoặc khu vực lân cận. Các tiện ích như trường học, nhà trẻ và giao thông đều bị ảnh hưởng tiêu cực, bởi mật độ dân số vượt xa khả năng đáp ứng của khu vực.