Bộ trưởng Tài chính Hồ Đức Phớc tham gia thảo luận.

Nêu thực tế chỉ cần một quyết định hành chính có thể làm mất đi hàng trăm tỷ, hàng nghìn tỷ trong quản lý đất đai hiện nay, Bộ trưởng Bộ Tài chính Hồ Đức Phớc cho đây là lỗ hổng lớn cần được quan tâm khi hoàn thiện chính sách đất đai.

Phần thảo luận bàn tròn chuyên đề về đất đai, trong khuôn khổ Diễn đàn Kinh tế - xã hội Việt Nam 2022, ngày 18/9 có sự tham dự của cả Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và môi trường, tài chính, Thứ trưởng Bộ Xây dựng, chuyên gia độc lập và doanh nghiệp bất động sản.

Ý kiến của Bộ trưởng Tài chính Hồ Đức Phớc được ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Thành phố HCM nhận xét là "quá tuyệt vời".

Ông Phớc nói về tài chính đất đai, có 3 vấn đề cần được quan tâm.

Thứ nhất là chuyển mục đích sử dụng đất, theo Bộ trưởng thì đây là lỗ hổng vô cùng lớn mà luật Đất đai hiện hành không bịt được. Nó tạo nên thất thoát lớn, gây ra chênh lệch địa tô, từ đây gây ra sai phạm.

Cho nên, Bộ trưởng nhấn mạnh phải quản lý mục đích sử dụng đất hết sức chặt chẽ.

Ông Phớc cũng bày tỏ đồng tình với chuyên gia Hoàng Văn Cường, người đã trình bày tham luận trước đó, là đất sử dụng cho mục đích cho thuê thì khi không còn nhu cầu sử dụng nữa thì nhà nước thu hồi lại để đấu giá sử dụng mục đích khác hiệu quả hơn. Điều đó tạo động lực hay nói cách khác là tạo nguồn lực cho phát triển.

"Tôi lấy ví dụy trong doanh nghiệp cổ phần hóa, sau khi cổ phần hóa, các doanh nghiệp ngoài nhà nước nhìn vào khu đất để lấy khu đất này sau đấy chuyển đổi mục đích sử dụng để sử dụng vào mục đích thương mại, đất ở. Cái này là địa tô chênh lệch, thất thoát từ nhà nước ra bên ngoài. Chỉ một quyết định hành chính tự nhiên 100 tỉ hay 1.000 tỉ mất đi. Cho nên phải có cơ chế để bịt lỗ hổng", ông Phớc nhấn mạnh.

Vấn đề thứ hai về giá đất, người đứng đầu ngành tài chính nói, hiện có 5 phương pháp xác định giá đất nhưng các phương pháp chưa thực sự nhất quán, chính xác mà tạo một số lỗ hổng.

Ví dụ, khi chuyển mục đích sử dụng đất hiện nay, đa số sử dụng phương pháp thặng dư, nhưng phương pháp này “vô cùng không chính xác” vì giá trị doanh thu và chi phí đầu tư đều giả định. Khi giả định thì gây ra rủi ro pháp lý cho doanh nghiệp và người làm cơ quan nhà nước.

Như nhà cao tầng, tính 30triệu/m2, nhưng đoàn kiểm tra bảo không phả, phảii 35 triệu/m2. Nhưng giả định thì mọi người có quyền đưa ra một con số khi thu thập dữ liệu. Hay chi phí định mức thì không phải chỗ nào cũng có…và dự toán cũng là giả định thôi. Rồi cộng cả chi phí dự phòng vào, có nghĩa chi phí giá đất cũng không đúng, điều đó đưa đến giá đất không đúng.

Cho nên những hành vi vi phạm quy định chưa đúng gần như đều phải xử lý hình sự do giá đất gây ra. Còn làm sai, chưa đúng quy định của pháp luật nhưng không gây thất thoát thì chắc chắn không bị xử lý hình sự, ông Phớc nói.

Theo Bộ trưởng, sắp tới phải rà soát lại các phương pháp xác định giá đất để định ra phương pháp xác định giá đất  phù hợp, chính xác, nhất quán nhất. Ví dụ phương pháp so sánh - một phương pháp rất khoa học, hay phương pháp hệ số.  Với phương pháp hệ số thì xây dựng hệ số là tiệm cận thị trường, khi có biến động thì điều chỉnh bằng hệ số.

Để chính xác thì dùng hệ số dày hơn, hai nữa là tính hệ số cho từng loại nhà, công trình thì chắc chắn sẽ tạo ra nhất quán, tính chính xác cao hơn.

Vấn đề thứ ba về giao đất, Bộ trưởng Tài chính cho rằng cần xác định giá đất trước thời điểm giao đất và thời điểm xác định giá đất trước thời điểm giao đất không quá 6 tháng.

"Khi nộp tiên vào ngân sách thì mới giao đất. Ông cha nói tiền trao cháo múc, khi bán ra phải thu tiền, chứ bán ra cho nợ, đến khi tài sản bán cho người thứ 3 rồi mà nợ vẫn vẫn chưa thu được thì ảnh hưởng tới hàng ngàn người dân trong việc mua nhà, mua đất. Hiện nay đây đang là hiện tượng phổ biến và có những sai phạm, xảy ra lừa đảo ở những dự án đô thị mà hiện chưa khắc phục được", ông Phớc phát biểu.

Về giao đất, theo Bộ trưởng giao đất theo đấu giá thì phù hợp trong điều kiện đấu giá đất để sử dụng vào các công trình xây dựng nhà ở. Còn với  đất sản xuất kinh doanh, chi phí đầu tư giảm thì sức cạnh tranh cao hơn.

Tham gia thảo luận, doanh nhân Lê Hoàng Châu bày tỏ "nghe anh Phớc nói tôi không ngờ anh quá am hiểu, tôi tán thành suy nghĩ của anh Phớc, về định giá đất, giao đất, am hiểu như anh Phớc chúg tối thấy quá tuyệt vời".

Thời gian hạn hẹp, liên tục được chủ toạ nhắc nhở đã hết giờ, song ông Châu cũng cố gắng nêu một số kiến nghị quan trọng với lần sửa đổi Luật Đất đai lần này. Như không quy định sở hữu nhà chung cư có thời hạn theo Bộ Xây dựng đề xuất, không quy định giao dịch bất động sản qua sàn, cho phép doanh nghiệp tiếp tục thực hiện cơ chế tự thỏa thuận với người sử dụng đất thực hiện nhà ở thương mại...

Nhà đầu tư chỉ mong sự công bằng, bình đẳng, nhấn mạnh như vậy, doanh nhân Lê Hoàng Châu mong được Quốc hội lắng nghe, vì cách làm luật hiện nay vẫn luật khung, luật ống là chính.