Ảnh minh hoạ.

Thực hiện cơ chế điều tiết giá trị tăng lên của đất đai

"Đẩy mạnh cải cách thể chế - Hoàn thiện chính sách về đất đai, giải pháp quan trọng trong phục hồi và phát triển kinh tế - xã hội" là chủ đề được chọn cho một trong số 2 phiên hội thảo chuyên đề diễn ra đồng thời trong buổi sáng ngày 18/9.

Hai vị diễn giả ở phiên thảo luận này là GS.TS Hoàng Văn Cường Phó Hiệu trưởng Trường Đại học Kinh tế Quốc dân và GS.TSKH Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường. Cả hai vị đều cũng đã chuẩn bị tham luận với những góc nhìn đa chiều về yêu cầu đổi mới chính sách đất đai.

Trong tham luận về tác động của chính sách đất đai đến thị trường bất động sản - giải quyết bất cập trong đấu giá đất, ông Cường đã đề cập một số vấn đề như thay đổi mục đích sử dụng đất, thay đổi thời hạn sử dụng đất, thay đổi quy hoạch sử dụng đất; sự đồng bộ trong hệ thống thông tin đất đai và bất động sản, cơ chế điều tiết giá trị tăng lên từ đất tác động đến công tác quản lý thị trường bất động sản.

Một số giải pháp căn bản nhằm giải quyết những bất cập trong đấu giá quyền sử dụng đất để ngăn ngừa các hành vi có tác động làm nhiễu loạn thị trường bất động sản cũng là vấn đề được ông Cường chọn để trình bày.

Đây cũng là nội dung đã được ông Cường tham gia ý kiến tại phiên thẩm tra dự án Luật Đất đai (sửa đổi) của Thường trực Ủy ban Kinh tế mở rộng ngày 16/9 vừa qua.

Qua phân tích những vấn đề trên, ông Cường đề xuất một số giải pháp hoàn thiện chính sách pháp luật góp phần phát triển thị trường bất động sản lành mạnh, bền vững.

Như, cơ chế giá đất cho phát triển bất động sản phải xác định phù hợp với giá trị thị trường của đất đai và sử dụng cơ chế thị trường trong lựa chọn các nhà đầu tư dự án phát triển bất động sản.

Giải pháp nữa được ông Cường nêu là, Nhà nước phải trực tiếp thực hiện thu hồi và đền bù giải phóng mặt bằng theo cơ chế thống nhất đối với mọi dự án đầu tư phát triển bất động sản có quyết định phê duyệt đầu tư của Nhà nước: người dân có đất thu hồi được hưởng chính sách bồi thường và tái định cư thống nhất, đảm bảo tái lập cuộc sống tốt hơn sau tái định cư; doanh nghiệp có đất sách để thực triển khai đầu tư thực hiện dự án mà không gặp phải những vướng mắc như cơ chế tự thoả thuận; Nhà nước sẽ thu hồi được giá trị địa tô chệnh lệch từ chuyển đổi mục đích sử dụng đất khi giao đất cho nhà đầu tư phát triển bất động sản.

Một giải pháp khác được vị chuyên gia này đề xuất là thực hiện cơ chế điều tiết giá trị tăng lên của đất đai và bất động sản không do nhà đầu tư tạo ra thông qua cơ chế đánh thuế cao đối với phần chênh lệch giá bất động sản theo cơ chế luỹ thoái theo độ dài khoảng thời gian giữa khi mua và bán; đánh thuế cao đối với diện tích và giá trị đất đai và bất động sản chiếm dụng vượt trên mức bình quân của xã hội.

Khai thác vốn ngay trong quá trình đầu tư trên đất

Tham luận của GS. TSKH Đặng Hùng Võ bàn về hoàn thiện chính sách đất đai để phù hợp với ngữ cảnh mới.

Theo vị chuyên gia này, việc sửa đổi Luật Đất đai và các Luật có liên quan phải đặt trọng tâm vào khai thác vốn ngay trong quá trình đầu tư trên đất làm giá trị đất đai tăng thêm. Yếu tố quan trọng cần lưu ý là tạo vốn từ đất như thế nào để vừa có một xã hội công bằng và vừa có một xã hội phát triển.

Ông Võ nhấn mạnh, một trong những vấn đề quan trọng nhất cần quan tâm hiện nay là quá trình tiếp cận đất đai của doanh nghiệp để thực hiện các dự án đầu tư.

Cơ chế Nhà nước thu hồi đất để thực hiện các dự án phát triển kinh tế, xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng được quan tâm hơn cả, chủ yếu là các dự án vì mục tiêu lợi nhuận, trong đó có lợi nhuận của chủ đầu tư dự án gắn với các lợi nhuận của quốc gia, công cộng.

Do các dự án này tạo ra lợi nhuận nên người bị thu hồi đất hay so sánh giữa lợi nhuận của nhà đầu tư dự án sau khi nhận đất giao, cho thuê với lợi nhuận của mình trong bồi thường, hỗ trợ khi bị thu hồi đất.

"Đây chính là nguyên nhân chủ yếu dẫn đến tình trạng khiếu kiện của dân về đất đai luôn chiếm tỷ lệ cao trong tổng khiếu kiện dân sự. Những người bị thu hồi đất vẫn cho rằng họ không được bồi thường về đất ngang với giá trị đất đai trên thị trường", ông Võ nhận định.

Đồng thời ông Võ nhấn mạnh thêm rằng, thực tế này đang xảy ra ở hầu khắp các nơi, bảng giá đất của nhà nước do các địa phương cấp tỉnh quy định luôn chỉ bằng khoảng 30 - 60% giá trị thị trường.

Lần sửa đổi này, ông Võ cho rằng, cần tập trung tư duy là khái niệm “giá đất thị trường”. Trong suốt 10 năm qua, Luật Đất đai 2013 không quy định về khái niệm “giá đất thị trường”.

Giải pháp, theo vị chuyên gia này, cần đưa ra là: đưa định nghĩa giá thị trường theo tiêu chuẩn quốc tế vào Luật Đất đai sửa đổi; chú trọng vào thuế chuyển nhượng bất động sản để tính toán sao cho giảm thuế suất để giá đất thực được tự các bên ghi nhận trên hợp đồng chuyển quyền (hiện nay thuế suất là 2%, có thể rút xuống 1%, thậm chí 0,5%).

Pháp luật về thuế thu nhập từ chuyển quyền cần quy định rõ tính thuế không căn cứ vào giá trị hợp đồng chuyển quyền, chỉ căn cứ vào giá đất do Nhà nước quy định. Lập cơ sở dữ liệu giá đất thị trường, trước mắt có thể sử dụng ngay mạng của Công chứng; và đưa phần mềm xử lý dữ liệu để ước tính giá trị đất đai do Nhà nước quy định.

Ông Võ khẳng định các giải pháp trên hoàn toàn khả thi và chỉ cần thời gian ngắn khoảng 1 năm để triển khai.

Giá trị đất thị trường có thể tính hàng ngày chứ không nói hàng năm. Đây là giải pháp cần làm, là giải pháp quan trọng nhất trong đổi mới yếu tố cơ bản nhất của tài chính đất đai, ông Võ nêu quan điểm trong tham luận được chuẩn bị cho diễn đàn.