Chênh lệch giá rất lớn giữa các quận

Là hai quận nằm cạnh nhau, nhưng giá chung cư mới tại quận Hà Đông đang thấp hơn gần một nửa so với quận Thanh Xuân.

Theo tìm hiểu của phóng viên Báo Đầu tư, trên thị trường sơ cấp, Dự án Viha Complex (đường Nguyễn Tuân, quận Thanh Xuân) đang được chào bán với giá khoảng 90 triệu đồng/m2, dự kiến bàn giao vào quý I/2025.

Các căn hộ tại Viha Complex đều có ít nhất 2 phòng ngủ, diện tích căn nhỏ nhất là 72 m2. Do vậy, người mua nhà phải chi 6 - 7 tỷ đồng mới có thể sở hữu căn hộ tại dự án này.

Bên cạnh chung cư trên, quận Thanh Xuân còn có một dự án mới đang mở bán là Handico Complex (đường Lê Văn Lương, phường Nhân Chính). Dự án này được môi giới rao bán với giá khoảng 80 triệu đồng/m2. Tòa chung cư của Handico cũng chỉ có các căn có diện tích lớn, 70 - 95 m2. Thời gian bàn giao của dự án này là quý IV/2024.

Trong khi đó, tại quận Hà Đông, CT4 Yên Nghĩa (đường Quang Trung, phường Yên Nghĩa) có thể coi là một trong những dự án chung cư có giá “mềm” nhất đang mở bán mới, với giá chỉ khoảng 45 triệu đồng/m2. Đổi lại, dự án này lại cách tương đối xa khu vực trung tâm.

Tuy nhiên, với những người thường xuyên đi tàu điện trên cao, CT4 Yên Nghĩa lại “ghi điểm” nhờ việc chỉ cách ga Yên Nghĩa khoảng 700 m. Theo chia sẻ của môi giới, dự án này sẽ được bàn giao trong đầu quý IV/2024 và hiện chỉ còn những căn có diện tích lớn, từ 78 m2 trở lên.

Một dự án khác cũng nằm ngay gần tuyến đường sắt trên cao là Grand Sunlake (đường Nguyễn Khuyến, phường Văn Quán). Dự án này chỉ cách ga Văn Quán khoảng 500 m và nằm gần nhiều trường đại học. Về giá bán, các căn hộ sở hữu 50 năm có giá khoảng 45 triệu đồng/m2. Đối với các căn hộ sở hữu lâu dài, mức giá sẽ cao hơn, trên dưới 55 triệu đồng/m2.

Theo tiết lộ của môi giới viên, dự án này mới đổi nhà thầu và dự kiến bàn giao trong quý IV/2025. Tuy nhiên, người mua cần lưu ý rằng, chung cư Grand Sunlake từng có thời gian dài phải “đắp chiếu”, ngừng thi công.

Giá chung cư khó giảm

Theo báo cáo mới đây của CBRE, xét trong 9 tháng vừa qua, tổng nguồn cung chung cư mới tại Hà Nội đạt hơn 19.000 căn. Đây là con số cao nhất từng được ghi nhận tại thị trường Thủ đô trong 5 năm trở lại đây.

Bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc cấp cao CBRE Việt Nam - Chi nhánh Hà Nội cho biết, các con số trên là bảo chứng cho thấy, chu kỳ khan hiếm nguồn cung nhà ở tại Hà Nội đã đến hồi kết thúc. Tuy nhiên, kể cả khi thị trường đã có sự góp mặt của nhiều dự án hơn, thì mặt bằng giá chung cư vẫn không có tín hiệu đi xuống.

Phía CBRE cho biết, hơn 75% tổng nguồn cung mới trong quý III/2024 đến từ phân khúc cao cấp. Hiện trung bình mức giá căn hộ đã lên tới 64 triệu đồng/m2 (chưa gồm VAT, phí bảo trì), tăng tới gần 9% so với quý trước và tăng 26% so với cùng kỳ năm ngoái.

Theo ông Lê Đình Chung, Tổng giám đốc của Công ty SGO Homes, giá chung cư trong thời gian tới sẽ tiếp tục đi lên, với nguyên nhân bắt nguồn từ chính các quy định trong Luật Đất đai mới.

Cụ thể, giờ đây, Nhà nước chỉ thu hồi đất cho các dự án nhà ở thương mại, dự án hỗn hợp nhà ở và kinh doanh thương mại khi đầu tư xây khu đô thị. Còn các dự án khác, chủ đầu tư phải chủ động đàm phán với người dân để xác định mức đền bù hợp lý.

“Với doanh nghiệp bất động sản, vướng mắc lớn nhất liên quan đến việc đền bù giải phóng mặt bằng, đặc biệt là về cơ chế thỏa thuận. Giờ đây, doanh nghiệp sẽ phải tự thỏa thuận, đàm phán với người dân để xác định mức đền bù hợp lý. Đây là một ‘cửa ải’ khiến nhiều doanh nghiệp loay hoay và tiêu tốn nhiều thời gian, chi phí”, ông Chung cho biết.

Bên cạnh đó, CEO của SGO Homes còn chỉ ra rằng, chính các cuộc đấu giá đất “không tưởng” tại vùng ven Hà Nội cũng là một tác nhân khiến giá đất dự án tăng cao. Bởi lẽ, sau mỗi phiên đấu, mặt bằng giá thị trường lại được xác lập lại theo chiều hướng đi lên. Vấn đề này không chỉ diễn ra tại địa phương tổ chức đấu giá, mà còn tạo phản ứng dây chuyền và gây ảnh hưởng đến những quận, huyện xung quanh.

“Giá đất đấu trúng sẽ là cơ sở để chính quyền địa phương tham khảo và xây dựng bảng giá đất, từ đó ảnh hưởng tới cả tiền thuế đất. Theo quan sát của tôi, nhiều doanh nghiệp dù đã giải phóng mặt bằng và đã được thông báo tiền thuế đất, nhưng vẫn không dám đóng tiền, bởi khi nộp thuế xong, họ gần như không còn lợi nhuận, thậm chí là lỗ”, ông Chung chia sẻ.

Khi thời gian thực hiện dự án kéo dài hơn và chi phí sử dụng đất tăng lên, các chủ đầu tư sẽ buộc phải tăng giá sản phẩm đối với người dùng cuối để khỏa lấp các chi phí đầu vào. Đây chính là lý do giá chung cư nói riêng và thị trường bất động sản nói chung tại các thành phố lớn khó lòng “hạ nhiệt” trong tương lai gần.