Nhiều doanh nghiệp bất động sản đang phải đối mặt với chi phí tăng, dòng tiền âm. Ảnh: Lê Toàn

Chi phí tăng, ăn mòn lợi nhuận

Trong một sự kiện diễn ra hồi đầu năm, Công ty cổ phần Đầu tư phát triển nhà và đô thị Vinahud - một doanh nghiệp không mấy tiếng tăm trên thị trường, bất ngờ được chú ý khi có nhiều ông lớn trong ngành tham gia vào HĐQT, đồng thời hé lộ nhiều dự án bất động sản mà công ty này sở hữu như Khu đô thị sinh thái và giải trí Viên Nam, Khu nghỉ dưỡng Parahills ở Hòa Bình và Khu đô thị Làng hoa Tiền Phong (huyện Mê Linh, Hà Nội)…

Với danh mục đầu tư lớn, năm nay, Vinahud đặt mục tiêu doanh thu đạt 1.195 tỷ đồng, lợi nhuận sau thuế 181,612 tỷ đồng, đã cho thấy là một tay chơi mới đáng chú ý trên thị trường bất động sản.

Dù vậy, báo cáo tài chính quý II/2022 của doanh nghiệp này cho thấy, doanh thu trong quý đạt 78,6 tỷ đồng, nhưng lợi nhuận sau thuế của doanh nghiệp chỉ đạt 396 triệu đồng, do tổng chi phí trong quý tăng 21,2 tỷ đồng, tương đương 37% so với cùng kỳ năm trước.

Lũy kế 6 tháng đầu năm 2022, Vinahud ghi nhận doanh thu hơn 213,7 tỷ đồng, lợi nhuận sau thuế mới đạt 505,7 triệu đồng. Như vậy, để về đích kế hoạch kinh doanh đã được Đại hội đồng cổ đông thường niên thông qua, Vinahud còn một chặng đường rất dài.

Tương tự, Công ty cổ phần Sonadezi Châu Đức dù ghi nhận doanh thu tăng, nhưng lợi nhuận giảm do nhiều chi phí tăng. Cụ thể, Công ty ghi nhận doanh thu đạt 262,59 tỷ đồng, nhưng giá vốn bán hàng ghi nhận hơn 170 tỷ đồng, gấp 2,3 lần cùng kỳ năm trước, khiến lợi nhuận gộp giảm 57,6 tỷ đồng. Nguyên nhân do phần giá vốn trích trước cho hoạt động cho thuê đất và phí quản lý tăng đột biến, từ 71 tỷ đồng lên 161 tỷ đồng.

Còn tại Công ty cổ phần Đầu tư phát triển nhà và đô thị IDICO, giá vốn hàng hóa tất cả các mặt hàng đều tăng, khiến lợi nhuận gộp giảm từ 21 tỷ đồng quý II năm ngoái, xuống còn 13 tỷ đồng trong năm nay. Lợi nhuận thuần từ hoạt động kinh doanh trong quý cũng giảm 41%.

Song nhờ ghi nhận hơn 9 tỷ đồng từ nguồn thu tiền bảo hiểm được bồi thường, nên lợi nhuận sau thuế của Công ty vượt 15% so với cùng kỳ, đạt 14,4 tỷ đồng. Lũy kế 6 tháng đầu năm 2022, Công ty ghi nhận doanh thu 1.300 tỷ đồng, giảm 2% so cùng kỳ. Lợi nhuận trước và sau thuế đều giảm, đạt 36,7 tỷ đồng và 29,1 tỷ đồng.

Dòng tiền âm, doanh nghiệp tăng nợ vay

Cho đến thời điểm hiện tại, báo cáo tài chính của các doanh nghiệp lớn trong ngành bất động sản như Vinhomes, Novaland - chiếm phần lớn thị phần cũng như cơ cấu lợi nhuận toàn ngành bất động sản, chưa được công khai nên bức tranh tài chính của ngành này chưa thể đánh giá một cách đầy đủ. Song nhìn vào kết quả kinh doanh của những doanh nghiệp đã công bố, có thể thấy không ít doanh nghiệp ghi nhận nợ vay ngắn hạn và dài hạn tăng, dòng tiền kinh doanh âm.

Theo các chuyên gia, áp lực lớn nhất của doanh nghiệp địa ốc chính là vướng mắc pháp lý kéo dài nhiều năm chưa được tháo gỡ. Đây là yếu tố chủ chốt làm đội chi phí đầu vào, tăng chi phí tài chính, đẩy giá thành đầu ra ngày càng cao ngất ngưởng.

Trong quý II/2022, Công ty cổ phần Phát triển bất động sản Phát Đạt dù ghi nhận kết quả kinh doanh khả quan, song dòng tiền thuần từ hoạt động kinh doanh lại giảm mạnh do giá trị hàng tồn kho và khoản phải thu tăng mạnh.

Tính đến hết tháng 6, các khoản phải thu ngắn hạn của Phát Đạt tăng gấp đôi, lên 5.382 tỷ đồng do phát sinh thêm gần 1.700 tỷ đồng phải thu tại Công ty cổ phần Đầu tư Danh Khôi Holdings và nhóm công ty liên quan.

Ngoài ra, Phát Đạt cũng ghi nhận hơn 1.000 tỷ đồng phải thu từ nhóm công ty liên quan đến Danh Khôi Holdings được chuyển từ dài hạn sang ngắn hạn. Đây là các công ty phân phối đã nhận chuyển nhượng các lô đất tại Dự án Khu đô thị du lịch sinh thái Nhơn Hội (Bình Định) vào đầu năm 2021.

Hàng tồn kho đạt 13.106 tỷ đồng, tăng 7% sau 6 tháng, chủ yếu là các chi phí đầu tư tại Dự án River City (3.603 tỷ đồng), Dự án Bình Dương Tower (2.304 tỷ đồng), Dự án Tropicana Bến Thành Long Hải (1.990 tỷ đồng), Dự án Serenity Phước Hải (1.418 tỷ đồng), Dự án Astral City (1.219 tỷ đồng)...

Đáng chú ý, nợ phải trả của Phát Đạt tăng 18% sau 2 quý, lên 14.721 tỷ đồng. Trong đó, dư nợ vay chiếm khoảng 4.800 tỷ đồng.

Tại Công ty cổ phần Đầu tư và Phát triển bất động sản HudLand, trong quý II ghi nhận doanh thu giảm 3 lần, từ 12 tỷ đồng năm ngoái xuống còn 4 tỷ đồng năm nay. Lợi nhuận gộp lại tăng lên 4,8 tỷ đồng nhờ việc hoàn nhập giá vốn từ quý trước. Tuy nhiên, sau khi trừ đi các khoản chi phí phát sinh, lợi nhuận của Công ty giảm còn 407 triệu đồng, trong khi năm ngoái là 2,5 tỷ đồng.

Đáng chú ý là dòng tiền kinh doanh của HudLand đang âm nặng. Trong khi đầu năm vẫn dương 12,7 tỷ đồng thì đến cuối tháng 6, dòng tiền âm 40 tỷ đồng. Để có tiền duy trì hoạt động sản xuất, kinh doanh, HudLand tăng vay nợ trong kỳ. Tính đến cuối quý II, tổng nợ vay tài chính của Công ty đã tăng từ 40 tỷ đồng lên 61 tỷ đồng, chủ yếu là tăng vay nợ dài hạn.

Cũng là một trong những doanh nghiệp liên tục ghi nhận dòng tiền kinh doanh âm nhiều năm, trong 6 tháng đầu năm, Công ty cổ phần Địa ốc First Real ghi nhận dòng tiền kinh doanh âm 96,18 tỷ đồng (cùng kỳ âm 8,91 tỷ đồng), nguyên nhân do Công ty tăng tồn kho và các khoản phải thu ngắn hạn. Trong kỳ, Công ty đã tăng vay nợ để bù đắp dòng tiền kinh doanh chính âm.

Ông Sử Ngọc Khương, Giám đốc cấp cao Savills Việt Nam đánh giá, tình trạng giá nhà cao, thanh khoản hạn chế, dòng tiền tắc nghẽn có thể tiếp diễn trong những quý còn lại của năm. Sự tắc nghẽn dòng tiền khi khó tiếp cận vốn vay từ tháng 4 đến nay chỉ là một trong những khó khăn mới xuất hiện.