Nhiều thách thức phía trước

Theo ông Trần Văn Hiếu, Tổng giám đốc Công ty OBC Holdings, năm 2025 là một năm tương đối thành công với công ty ông, khi doanh nghiệp lần đầu tham gia thị trường bất động sản, hoàn thiện pháp lý, xây dựng xong hầm móng và được cấp phép bán nhà ở hình thành trong tương lai đối với Dự án A&K Tower tại phường An Phú, TP.HCM.

Tuy nhiên, ông Hiếu nhận định, năm 2026 sẽ kém thuận lợi hơn. Khó khăn lớn nhất đến từ xu hướng tăng lãi suất. Hiện nhiều ngân hàng đã đẩy lãi suất huy động lên tới 8%/năm, kéo theo lãi suất cho vay có thể dao động 11-14%/năm trong năm tới.

“Điều này như một gáo nước lạnh tạt vào thị trường vốn đã bước đầu hồi phục trong năm 2025. Khách hàng tăng giao dịch mua nhà đến từ việc lãi suất giảm xuống dưới 9%/năm. Nếu tăng trên 10%, khách hàng sẽ quay lưng với thị trường như thời điểm năm 2022 - 2024, khi lãi suất tăng lên từ 11 tới 13%/năm. Lãi suất này cũng sẽ tác động mạnh tới doanh nghiệp địa ốc, khi lãi suất cho vay tăng, doanh nghiệp sẽ phải tính vào mức giá nhà để bán cho khách hàng, trong khi hiện mức giá đã tăng 15% so với năm 2024”, ông Hiếu nói.

Pháp lý cũng được xem là “nút thắt” lớn. Ông Nguyễn Văn Thủy, Tổng giám đốc Công ty cổ phần H.N Corp cho biết, sau khi sáp nhập đơn vị hành chính từ ngày 1/7, thủ tục pháp lý dự án trở nên chậm chạp. Doanh nghiệp của ông đang triển khai pháp lý một dự án tại đường 1K, phường Dĩ An, TP.HCM, nhưng tiến độ kéo dài tương đương giai đoạn cách đây cả chục năm.

“Ngay cả việc xin quyết dịnh miễn giấy phép xây dựng cũng rất khó khăn, thậm chí xin giấy phép xây dựng còn nhanh hơn. Điều này có thể khiến từ cuối năm 2026 thị trường rơi vào tình trạng khan hiếm nguồn cung mới do doanh nghiệp không kịp hoàn thiện pháp lý”, ông Thủy nhận định.

Bên cạnh đó, giá nhà được dự báo tiếp tục tăng do chi phí đầu vào leo thang, đặc biệt là bảng giá đất mới dự kiến tăng khoảng 40% và áp dụng từ tháng 1/2026.

Ông Nguyễn Hoàng, Phó giám đốc Học viện Eagle Academy cho hay, hiện nay doanh nghiệp đang gom quỹ đất cho các dự án giai đoạn 2026-2027. Nhưng khi bảng giá đất tăng, kỳ vọng giá đất của người dân cũng tăng theo, khiến chi phí bồi thường, giải phóng mặt bằng đội lên đáng kể và cuối cùng được cộng vào giá bán nhà.

“Tiền đất hiện chiếm 40-50% tổng chi phí phát triển dự án, thậm chí lên tới 60% nếu mua lại từ thị trường thứ cấp. Doanh nghiệp phải bỏ vốn lớn ngay từ đầu, chịu chi phí lãi vay trong suốt thời gian dự án chưa thể mở bán”, ông Hoàng chia sẻ.

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), hiện nhiều địa phương vẫn áp dụng phương pháp thặng dư nên tác động của bảng giá đất mới chưa rõ rệt. Tuy nhiên, khi công thức “giá đất = bảng giá đất × hệ số K” được triển khai rộng rãi, chi phí đất có thể tăng gấp hai, thậm chí ba lần so với trước. Điều này sẽ đẩy giá căn hộ lên cao, gây khó khăn cho việc tiêu thụ khi người mua ở thực - nhóm khách hàng chủ lực của thị trường ngày càng khó tiếp cận nhà ở. 

Tìm hướng đi mới để tồn tại

Trước bối cảnh đó, nhiều doanh nghiệp địa ốc phía Nam đã chủ động điều chỉnh chiến lược. Tập đoàn Nam Long tiết lộ, sẽ đẩy mạnh mua bán - sáp nhập (M&A) quỹ đất tại các tỉnh giáp TP.HCM trong năm 2026, nhằm giảm áp lực pháp lý, chi phí đất thấp hơn và cơ cấu sản phẩm phù hợp hơn với nhu cầu ở thực.

Ông Ngô Quang Phúc, Tổng giám đốc Công ty cổ phần Địa ốc Phú Đông thông tin, doanh nghiệp dự kiến phát triển khoảng 5.000 căn nhà ở xã hội tại khu vực Bình Thuận cũ. Chiến lược năm 2026 là M&A các quỹ đất lớn, ưu tiên phát triển dự án quy mô lớn và hợp tác với các nhà đầu tư sở hữu quỹ đất, tập trung vào phân khúc nhà ở xã hội.

Trong khi đó, DKRA Group sẽ chuyển hướng từ đơn vị phân phối sang vai trò chủ đầu tư, tiếp tục tìm kiếm các dự án M&A tại vùng phụ cận TP.HCM. Doanh nghiệp ưu tiên các dự án chung cư dưới 1.000 căn hộ để bán nhanh, sớm thu hồi vốn, giảm áp lực lãi vay và tồn kho.

Không ít doanh nghiệp chuyên phát triển nhà phố, biệt thự, đất nền cũng đang tính toán lại cơ cấu sản phẩm, chuyển dần sang các dự án nhà ở cao tầng giá thấp, nhằm phù hợp hơn với sức mua của thị trường trong năm 2026.