Việc gỡ vướng Luật Đất đai và các luật liên quan sẽ tạo nhiều thuận lợi cho thị trường bất động sản phát triển. Ảnh: Đức Thanh

Bốn luật, 10 vấn đề vướng mắc

Qua rà soát 112 bộ luật, luật có mối quan hệ với Luật Đất đai, Bộ Tài nguyên và Môi trường (cơ quan chủ trì Luật Đất đai sửa đổi) cho biết, 22 luật trong số này có nội dung, vướng mắc chồng chéo với Luật Đất đai.

22 luật này được chia thành 9 nhóm, trong đó nhóm luật về đầu tư gồm 4 luật: Luật Đầu tư, Luật Đấu thầu, Luật Doanh nghiệp, Luật Công nghệ cao (sửa đổi năm 2014).

Nội dung vướng mắc tập trung vào 10 vấn đề: người sử dụng đất; điều kiện giao đất, cho thuê đất; tiếp cận đất đai; quyết định chủ trương đầu tư thực hiện dự án và kế hoạch sử dụng đất; chấm dứt dự án đầu tư và thu hồi đất; đấu giá đầu thấu và chấp thuận chủ trương đầu tư; hình thức giao đất sau khi trúng đầu thầu dự án; thời điểm giao đất, định giá đất sau khi trúng đầu thấu; góp vốn bằng quyền sử dụng đất; chế độ sử dụng đối với khu nông nghiệp ứng dụng công nghệ cao.

Quan điểm của Bộ Tài nguyên và Môi trường là, đối với các luật đã có trong chương trình sửa đổi, bổ sung trong giai đoạn 2022 - 2024, cần rà soát để sửa đổi, bổ sung để thống nhất, đồng bộ với Luật Đất đai. Đối với các luật chưa có trong chương trình xây dựng luật giai đoạn này, thì sửa đổi ngay trong Luật Đất đai để thống nhất đồng bộ với quy định của Luật Đất đai.

Trong phần phụ lục của báo cáo rà soát, Bộ Tài nguyên và Môi trường thống kê các nội dung vướng mắc, chồng chéo và đề xuất hướng xử lý cụ thể.

Theo đó, chỉ riêng Luật Đầu tư có 8 vấn đề có nội dung vướng mắc, chồng chéo với Luật Đất đai sẽ được giải quyết ở lần sửa đổi này.

Với người sử dụng đất, khoản 7, Điều 5, Luật Đất đai hiện hành sẽ được sửa theo hướng dẫn chiếu đến pháp luật về đầu tư, cụ thể là “tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài thuộc đối tượng thực hiện thủ tục đầu tư theo quy định đối với nhà đầu tư nước ngoài theo quy định của pháp luật về đầu tư”.

Vấn đề cổ phần, vốn góp chi phối cũng sẽ được sửa đổi để thực hiện thống nhất theo quy định của Luật Đầu tư.

Với điều kiện giao đất, cho thuê đất, ở Luật Đất đai, thì ký quỹ là biện pháp duy nhất để đảm bảo thực hiện dự án đối với trường hợp nhà đầu tư được nhà nước giao đất, cho thuê đất cho phép chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư.

Nhưng theo quy định của Luật Đầu tư, thì hình thức bảo đảm thực hiện dự án đầu tư thông qua hai hình thức là ký quỹ hoặc bảo lãnh ngân hàng về nghĩa vụ ký quỹ.

Đề xuất của cơ quan soạn thảo là sẽ sửa quy định tại Luật Đất đai thành ký quỹ hoặc các hình thức bảo đảm khác theo quy định của pháp luật về đầu tư.

Ngoài ra, các vướng mắc, chồng chéo về tiếp cận đất đai, quyết định chủ trương đầu tư thực hiện dự án và kế hoạch sử dụng đất hằng năm cấp huyện, chấm dứt dự án đầu tư và thu hồi đất... cũng được sửa đổi cho thống nhất với Luật Đầu tư.

Vẫn liệt kê, không rõ nội hàm

Một trong những nội dung được nhiều chuyên gia và đại biểu Quốc hội quan tâm đặc biệt trong lần sửa đổi này là nội dung vướng mắc, chồng chéo về chấp thuận chủ trương đầu tư dự án và thu hồi đất.

Để xác định sự cần thiết nhà nước phải thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, Điều 62, Luật Đất đai quy định căn cứ vào thẩm quyền quyết định chủ trương đầu tư của Quốc hội, thẩm quyền chấp thuận quyết định đầu tư của Thủ tướng Chính phủ, thẩm quyền chấp thuận của Hội đồng Nhân dân cấp tỉnh.

Tuy nhiên, căn cứ quy định của Luật Đầu tư và Luật Đầu tư công, thẩm quyền quyết định chủ trương đầu tư, quyết định đầu tư có sự thay đổi (ngoài Quốc hội, Thủ tướng Chính phủ, còn có thẩm quyền của Chính phủ, bộ trưởng...), nên khi triển khai thực hiện còn lúng túng trong việc xác định các trường hợp thu hồi đất để thực hiện các dự án do Chính phủ hoặc bộ trưởng quyết định.

Mặt khác, việc quy định về thẩm quyền chấp thuận quyết định đầu tư của Thủ tướng Chính phủ, Hội đồng Nhân dân cấp tỉnh đang không thống nhất với các luật liên quan như Luật Đầu tư, Luật Đầu tư công, Luật Xây dựng.

Bộ Tài nguyên và Môi trường kiến nghị sửa đổi quy định tại Điều 62, Luật Đất đai theo hướng thống nhất quy định về thẩm quyền quyết định đầu tư, quyết định chủ trương đầu tư với Luật Đầu tư, Luật Đầu tư công.

Từ hướng xử lý trên, Điều 67, Dự thảo quy định về các trường hợp thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng gồm 8 khoản. Trong đó, khoản 1 quy định về các dự án quan trọng quốc gia do Quốc hội quyết định chủ trương đầu tư; khoản 2 quy định về các dự án do Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ chấp thuận, quyết định chủ trương đầu tư mà phải thu hồi đất; khoản 3 quy định về các dự án được Hội đồng Nhân dân cấp tỉnh thông qua sự cần thiết phải thu hồi đất.

Ông Nguyễn Văn Đỉnh, chuyên gia pháp lý đất đai, đầu tư xây dựng, kinh doanh bất động sản nhận xét, Dự thảo vẫn sử dụng kỹ thuật liệt kê các loại hình dự án, cấp quyết định, chấp thuận chủ trương đầu tư; nguồn vốn sử dụng...

Quy định này vẫn giống như Điều 62, Luật Đất đai hiện hành, không làm rõ bản chất, nội hàm của thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội, nội hàm của lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng.

Vị chuyên gia này cho rằng, thực tiễn cuộc sống luôn xuất hiện các loại hình dự án mới cần phải thu hồi đất. Kỹ thuật xây dựng pháp luật theo phương pháp liệt kê, “gọi tên” dự án sẽ dẫn đến việc phải sửa luật để bổ sung các loại dự án mới. Đây là nguyên nhân khiến “tuổi thọ” của các luật rất ngắn, chỉ 5-10 năm.

Hạn chế tiếp theo của phương pháp liệt kê là khi thi hành luật phải “sửa chân cho hợp với giày”: phải “nắn chỉnh” dự án để phù hợp với một trong các loại hình dự án được Luật liệt kê mới đủ điều kiện thu hồi đất.

Theo ông Đỉnh, hiện có 3 hình thức đầu tư chủ đạo, gồm đầu tư công theo Luật Đầu tư công, đầu tư PPP theo Luật Đầu tư theo phương thức đối tác công - tư, đầu tư kinh doanh (có thể gọi là đầu tư vốn tư nhân) theo Luật Đầu tư.

Trong đó, Luật Đầu tư công và Luật Đầu tư PPP quy định thẩm quyền quyết định chủ trương đầu tư của Quốc hội; Luật Đầu tư quy định thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư của Quốc hội. Mặt khác, theo khoản 1, Điều 12, Luật Đầu tư PPP, Quốc hội có thẩm quyền quyết định chủ trương đầu tư một số dự án PPP, nhưng đó không gọi là “dự án quan trọng quốc gia”; thuật ngữ “dự án quan trọng quốc gia” dùng cho các dự án đầu tư công theo Luật Đầu tư công.

Vì thế, để phủ kín các trường hợp ở khoản 1, Điều 67, thì cần sửa từ “Thực hiện các dự án quan trọng quốc gia do Quốc hội quyết định chủ trương đầu tư mà phải thu hồi đất” thành “Thực hiện các dự án do Quốc hội chấp thuận, quyết định chủ trương đầu tư mà phải thu hồi đất”.

Tương tự, hướng xử lý những vướng mắc, chồng chéo với Luật Đầu tư về đấu giá, đấu thầu, chấm dút dự án đầu tư, điều kiện giao đất, cho thuê đất..., theo nhiều ý kiến góp ý, cũng còn cần chỉnh sửa thêm rất nhiều.

Trước khi trình Quốc hội vào Kỳ họp thứ tư (tháng 10/2022), Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) sẽ được Ủy ban Thường vụ Quốc hội cho ý kiến trong phiên họp chuyên về công tác xây dựng pháp luật tháng 9/2022.