Tăng giá “phi mã” sau 5 năm bàn giao

Gần đây, Hà Nội mở bán nhiều căn nhà ở xã hội đã cho thuê đủ 5 năm. Nhiều người không khỏi ngạc nhiên khi thấy mức giá mà chủ đầu tư công bố rẻ tới giật mình.

Tại quận Long Biên, khu nhà ở xã hội Hope Residences nằm ngay cạnh khu biệt thự triệu đô Vinhomes Riverside, nhưng chỉ có giá khoảng 16 triệu đồng/m2. Đây chính là mức giá được chủ đầu tư công bố từ năm 2018, đến nay, con số vẫn không thay đổi.

Tuy nhiên, số căn hộ được bán với giá như trên không nhiều. Nếu muốn chắc chắn sở hữu căn hộ, người mua phải tìm đến thị trường chuyển nhượng, nơi giá căn hộ bị “thổi” lên 50 - 55 triệu đồng/m2.

Sau 5 năm bàn giao, các khu nhà ở xã hội cũ tại Hà Nội đều đồng loạt tăng giá trên thị trường thứ cấp. Tại các dự án trong nội thành, mức giá có thể tăng gấp 3 - 4 lần so với giá mở bán ban đầu và sánh ngang với các chung cư thương mại.

Chẳng hạn, khu nhà ở xã hội Kiến Hưng (quận Hà Đông), vào thời điểm bàn giao (năm 2020), giá chỉ khoảng 13,7 triệu đồng/m2, nhưng hiện đã vọt lên mức 43 triệu đồng/m2. Tương tự, năm 2018, chung cư CT2A thuộc Dự án Khu nhà ở Thạch Bàn (Long Biên) chính thức tiếp nhận hồ sơ đăng ký mua, với mức giá được chủ đầu tư công bố là 12,3 triệu đồng/m2. Hiện giá các căn hộ ở đây đã tăng lên mức 50 triệu đồng/m2.

Ngay cả những dự án nhà ở xã hội được bàn giao cách đây 10 năm, vẫn có giá bán “trên trời”. Khu nhà ở xã hội Đồng Mô (Hoàng Mai) được mở bán từ năm 2016 với giá hơn 14 triệu đồng/m2, hiện được chào bán 60 triệu đồng/m2, tương đương các chung cư thương mại cũ trong bán kính 1 km.

Cũng tại quận Hoàng Mai, khu nhà ở xã hội Rice City Linh Đàm vào thời điểm mở bán (năm 2014) có giá 15 triệu đồng/m2, sau hơn một thập kỷ, giá bán đã lên tới 63 triệu đồng/m2.

Tại khu chung cư Ngô Thì Nhậm (Hà Đông) - một trong những dự án nhà ở xã hội đầu tiên tại Hà Nội, giá mở bán năm 2010 chỉ 8 triệu đồng/m2. Nhưng hiện người mua gần như không thể tìm được căn hộ có giá dưới 50 triệu đồng/m2 tại đây.

Chuyển hướng từ bán sang cho thuê

Ngày 29/5, Quốc hội đã bấm nút thông qua Nghị quyết số 201/2025/QH15 thí điểm về một số cơ chế, chính sách đặc thù phát triển nhà ở xã hội. Nghị quyết nêu rõ, Quỹ Nhà ở quốc gia sẽ chỉ tập trung phát triển nhà ở xã hội phục vụ việc cho thuê, thay vì bán. Mục tiêu của Quỹ là tiết kiệm nguồn lực về đất đai, nhiều người được sử dụng luân phiên quỹ nhà ở, bảo đảm giải quyết nhu cầu về nhà ở ổn định, lâu dài cho những đối tượng không có khả năng chi trả để mua nhà ở xã hội.

Chỉ 4 ngày sau khi Quốc hội thông qua nghị quyết này, Thủ tướng Chính phủ Phạm Minh Chính yêu cầu Bộ Xây dựng nghiên cứu, trình Chính phủ thành lập Quỹ Nhà ở quốc gia, hoàn thành trong tháng 6/2025.

Việc tạo lập Quỹ Nhà ở quốc gia phục vụ mục đích cho thuê là một mũi tên trúng 2 đích. Đích đầu tiên là kéo giảm giá thuê nhà ở xã hội. Đích thứ hai là “thanh lọc” những đối tượng không có nhu cầu thực sự về nhà ở.

Tại Quốc hội, trong một cuộc thảo luận tại tổ diễn ra vào ngày 21/5, đại biểu Hoàng Văn Cường (TP. Hà Nội) thẳng thắn chỉ ra rằng, có những khu nhà ở xã hội mà cư dân chỉ đợi sau 5 năm là rao bán. “Sau khi được quyền bán và giá tăng cao, người sở hữu nhà ở xã hội thường sẽ bán để lấy tiền làm việc khác. Nếu nhà thuê, họ có thể sẽ gắn bó trong thời gian dài. Còn nếu nhà mua, thì gần 2/3 số cư dân sẽ nghĩ đến việc bán lại”, ông Cường nêu thực tế.

Ngoài ra, mục tiêu cho thuê của Quỹ Nhà ở quốc gia cũng phù hợp với quy định quản lý trong Luật Nhà ở. Cụ thể, Điều 88, Luật Nhà ở nêu rõ, người thuê, thuê mua nhà ở xã hội “chỉ được sử dụng nhà ở phục vụ vào mục đích ở cho bản thân và thành viên trong gia đình” trong thời gian thuê, thuê mua.

Tuy nhiên, kể cả khi có Quỹ Nhà ở quốc gia, hình thức bán nhà ở xã hội vẫn sẽ được nhiều doanh nghiệp triển khai. Ông Lê Văn Bình, Phó cục trưởng Cục Quản lý đất đai (Bộ Nông nghiệp và Môi trường) cho biết, các chủ đầu tư dự án đều muốn thu hồi vốn nhanh, nên đa số đều muốn bán “trao tay”, thay vì “bỏ tiền chẵn, nhặt tiền lẻ”.

Nếu chủ đầu tư chọn cách “bán đứt” căn hộ, cơ quan quản lý sẽ rất khó để kiểm soát giá bán trên thị trường chuyển nhượng. Theo ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), việc giá nhà ở xã hội cũ liên tục đi lên chính là hệ quả của vòng xoáy tăng giá chung của thị trường nhà ở. Trong đó, nguyên nhân chủ yếu đến từ sự mất cân đối cung - cầu kéo dài.