Công trường Dự án Empire City, Thủ Thiêm, TP.HCM (Ảnh: Lê Toàn)

Cuộc rút lui đúng lúc

Ngày 6/8/2026, Keppel Ltd. công bố thoái toàn bộ 40% vốn tại Empire City LLC - chủ đầu tư khu đô thị cùng tên ven sông Sài Gòn, thuộc khu đô thị mới Thủ Thiêm, TP.HCM - với giá trị khoảng
267 triệu USD.

Nhìn thoáng qua, đây chỉ là một thương vụ M&A bất động sản nối tiếp chuỗi thoái vốn mà tập đoàn Singapore này theo đuổi nhiều năm tại Việt Nam, sau Saigon Sports City và Saigon Centre giai đoạn 3 hồi năm 2024. Nhưng đặt cạnh một sự kiện diễn ra chỉ bốn tháng trước, thương vụ hé lộ một câu chuyện khác.

Ngày 27/4/2026, chính công ty con của Keppel là Corredance Pte Ltd. đã nộp đơn khởi kiện trọng tài tại Trung tâm Trọng tài Quốc tế Singapore (SIAC), nhắm vào ba đối tác liên doanh tại Empire City vì khoản truy thu tiền sử dụng đất khoảng 261 triệu USD. Bốn tháng sau, Keppel bán toàn bộ cổ phần cho các đối tác liên quan đến vụ kiện.

Đây không đơn thuần là một thương vụ thoái vốn, mà là cuộc rút lui được tính toán, diễn ra trước khi rủi ro pháp lý lớn nhất của dự án được phân xử. Theo công bố của Keppel, vụ kiện trọng tài sẽ được rút lại ngay khi thương vụ hoàn tất.

Keppel quy đổi rủi ro tranh chấp thành tiền mặt, đồng thời chuyển giao tài sản không cốt lõi để đẩy nhanh mô hình quản lý tài sản toàn cầu.

Theo thỏa thuận, Keppel chuyển nhượng toàn bộ 40% vốn tại Empire City LLC cho hai bên mua, mỗi bên nhận 20%. Bên thứ nhất là Denver Power Vietnam Company Limited, công ty con do Denver Power Ltd. sở hữu 100% và được cho là có liên hệ với Gaw Capital Partners. Bên còn lại là Golden Axis Company Limited, doanh nghiệp do Công ty TNHH Bất động sản Trần Thái và Công ty cổ phần Địa ốc Tiến Phước nắm giữ 99,99% vốn.

Các bên liên quan đều đã đồng hành cùng Keppel trong liên doanh từ nhiều năm trước. Nói cách khác, Keppel không bán cho người lạ, mà chuyển nhượng phần vốn cho nhóm đối tác cũ, đồng thời là các bên liên quan trong vụ kiện trọng tài.

Tổng giá trị giao dịch khoảng 267 triệu USD. Một số nguồn quốc tế sử dụng con số 270 triệu USD, chênh lệch do làm tròn hoặc quy đổi tỷ giá SGD/USD. Mức giá được xác định trên cơ sở thỏa thuận thiện chí, có tính đến giá trị tài sản ròng đã điều chỉnh của phần vốn 40%, dựa trên giá trị dự án được các bên thống nhất tính đến ngày 3/8/2026.

Bên mua sẽ thanh toán bằng tiền mặt qua ba đợt. Đợt cuối chỉ được thực hiện sau khi cơ quan có thẩm quyền phê duyệt đăng ký chuyển nhượng vốn góp - điều kiện cho thấy giao dịch vẫn phụ thuộc vào tiến độ hoàn tất thủ tục pháp lý tại Việt Nam. Thương vụ dự kiến hoàn tất trong quý IV/2026.

Để hình dung quy mô khoản đầu tư, năm 2016, Keppel Land ký thỏa thuận mua 40% vốn tại Empire City với giá khoảng 93,9 triệu USD. Một thập kỷ sau, phần vốn này được bán lại với giá gấp gần ba lần.

Tuy nhiên, đằng sau mức tăng ấn tượng là một dự án đã trải qua nhiều biến động về quy hoạch và pháp lý đất đai. Gần nhất, khoản truy thu tiền sử dụng đất quy mô lớn có nguy cơ làm xói mòn giá trị thực của phần vốn góp.

Empire City là một trong những dự án bất động sản lớn nhất tại Thủ Thiêm, có tổng vốn đầu tư dự kiến khoảng 1,2 tỷ USD và diện tích 14,5 ha ven sông Sài Gòn. Dự án được quy hoạch thành khu phức hợp gồm trung tâm thương mại, khách sạn 5 sao, văn phòng
và căn hộ cao cấp.

Cuối năm 2025, dự án bị áp thêm khoản tiền sử dụng đất khoảng 6.877 tỷ đồng, tương đương 261 triệu USD và gần bằng giá trị thương vụ thoái vốn sau này. Khoản truy thu xuất hiện gần một thập kỷ sau giao dịch đầu tư ban đầu, bắt nguồn một phần từ kết luận thanh tra liên quan đến cách xác định giá đất, cùng một lần điều chỉnh quy hoạch năm 2017 làm tăng diện tích sàn xây dựng và số căn hộ được phép xây dựng.

Công ty dự án đã đề nghị cơ quan chức năng xem xét lại, áp dụng khung định giá tại thời điểm giao đất ban đầu và tính đến các điều chỉnh quy hoạch sau đó, nhưng đề nghị này không được Sở Tài chính TP.HCM chấp thuận.

Trước khoản nghĩa vụ tài chính lớn và chưa có hồi kết pháp lý, Keppel, thông qua Corredance, đã chọn khởi kiện trọng tài tại SIAC để phân xử trách nhiệm của các đối tác liên doanh gồm Denver Power, Tiến Phước và Trần Thái đối với chi phí phát sinh, dựa trên các điều khoản cam kết và bảo đảm về đất đai trong thỏa thuận đầu tư năm 2016. Corredance yêu cầu hội đồng trọng tài tuyên ba đối tác chịu trách nhiệm đối với khoản truy thu và bồi thường các thiệt hại liên quan.

Tuy nhiên, một phán quyết trọng tài, ngay cả khi có lợi cho Keppel, cũng không phải là “tấm séc” có thể tự động thi hành. Để cưỡng chế tại Việt Nam, Keppel còn phải đề nghị tòa án Việt Nam công nhận và cho thi hành phán quyết theo Công ước New York và Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015.

Việt Nam là thành viên Công ước New York nhưng có các bảo lưu về nguyên tắc có đi có lại và tính chất thương mại của tranh chấp. Quá trình công nhận vì thế vẫn có thể phát sinh tranh luận, trong khi các bị đơn có quyền viện dẫn những căn cứ pháp lý để phản đối. Với Denver Power, việc truy đòi tài sản ở nước ngoài về lý thuyết có thể thuận lợi hơn, nhưng chỉ khả thi nếu xác định được tài sản, bảo lãnh hoặc tài sản bảo đảm ngoài lãnh thổ Việt Nam.

Nói cách khác, ngay cả khi thắng kiện, con đường thu hồi giá trị thực tế vẫn có thể kéo dài, tốn kém và bất định.

Đặt trong bối cảnh đó, việc Keppel bán toàn bộ phần vốn cho nhóm đối tác cũ, đồng thời rút lại vụ kiện trọng tài khi giao dịch hoàn tất, trở nên dễ hiểu hơn.
Đây thực chất là một hình thức “hòa giải bằng mua bán”.

Thay vì tiếp tục một quy trình pháp lý dài hơi với kết quả bất định, Keppel quy đổi rủi ro tranh chấp thành khoản tiền mặt dự kiến thu về trong năm 2026, đồng thời chuyển giao nghĩa vụ tài chính và rủi ro pháp lý đất đai cho các đối tác có lợi thế am hiểu thị trường và làm việc với cơ quan quản lý trong nước.

Về phía người mua, mục tiêu cũng khá rõ ràng. Trần Thái và Tiến Phước, hai doanh nghiệp bất động sản trong nước tham gia liên doanh từ đầu, có thể gia tăng quyền kiểm soát dự án và chủ động xử lý những vấn đề pháp lý đất đai mà không còn sự tham gia của cổ đông Keppel. Denver Power, được cho là có liên hệ với Gaw Capital Partners, tiếp tục củng cố vị thế của một nhà đầu tư khu vực đang mở rộng danh mục tại Việt Nam.

“Cỗ máy” thoái vốn mang tên AMTF

Thương vụ Empire City nằm trong chương trình tái cấu trúc danh mục tài sản có hệ thống mà Keppel theo đuổi từ năm 2020.

Từ tháng 10/2020, tập đoàn khởi động chương trình thoái vốn trị giá 17,5 tỷ USD. Tính đến giữa năm 2025, Keppel đã công bố hoàn tất các thương vụ với tổng giá trị hơn 7,3 tỷ USD. Đầu năm 2025, tập đoàn thành lập đơn vị chuyên trách Accelerating Monetisation Task Force (AMTF), do ông Lee Kok Chew đứng đầu, nhằm đẩy nhanh tiến độ và tối ưu giá trị thoái vốn khỏi các tài sản không cốt lõi, hướng tới mốc 10-12 tỷ USD vào cuối năm 2026.

Ông Lee cho biết, thương vụ Empire City sẽ mang về khoảng 267 triệu USD tiền mặt trong năm nay, phản ánh nỗ lực khai mở giá trị từ tài sản không cốt lõi, đồng thời thúc đẩy quá trình chuyển đổi Keppel thành nhà quản lý tài sản toàn cầu theo mô hình “nhẹ tài sản”.

Với khoảng 1,6 tỷ USD giá trị thoái vốn đã được công bố từ đầu năm 2026, Keppel đang tiến gần mục tiêu 2-3 tỷ USD đề ra cho cả năm. Tập đoàn còn khoảng 13,7 tỷ USD tài sản không cốt lõi dự kiến tiếp tục thoái đến hết năm 2030, qua đó giải phóng dòng tiền để tái đầu tư vào các cơ hội tăng trưởng có tỷ suất sinh lời cao hơn, giảm nợ và gia tăng lợi ích cho cổ đông.

Cùng thời gian, Keppel cũng thoái vốn khỏi 10 giàn khoan dầu khí thuộc Rigco Holding. Thương vụ đầu tiên, trị giá gần 2,87 tỷ USD, có sự tham gia của Apollo Global Management. Qua đó, Keppel chuyển các giàn khoan từ sở hữu trực tiếp sang một quỹ do chính tập đoàn quản lý, đúng với tinh thần “nhẹ tài sản, nặng phí quản lý”.

Song không phải thương vụ nào cũng diễn ra suôn sẻ. Tháng 5/2026, Keppel buộc phải để thỏa thuận thoái vốn khỏi M1 Limited, một nhà mạng viễn thông tại Singapore, hết hiệu lực sau khi Cơ quan Phát triển Truyền thông và Thông tin Singapore đình chỉ đánh giá hồ sơ hợp nhất M1 - Simba trước thời hạn chót ngày 21/5/2026.

Diễn biến này cho thấy, chiến lược thoái vốn quy mô lớn của Keppel không phải lúc nào cũng đi đúng kế hoạch, trong khi rào cản pháp lý vẫn là rủi ro thường trực. So với M1, Empire City là ví dụ cho thấy Keppel xử lý linh hoạt hơn khi gắn việc thoái vốn với giải quyết một tranh chấp đang treo lơ lửng, biến điểm nghẽn tiềm tàng thành cơ hội thoát rủi ro.

Nhìn rộng ra, Empire City là mắt xích tiếp theo trong chuỗi thoái vốn khỏi bất động sản nhà ở và thương mại tại Việt Nam mà Keppel thực hiện từ năm 2024, sau Saigon Sports City và Saigon Centre giai đoạn 3, với tổng giá trị thu về khoảng 350 triệu USD. Cộng thêm Empire City, tổng giá trị các thương vụ thoái vốn của Keppel khỏi bất động sản Việt Nam trong khoảng hai năm gần đây đã vượt 600 triệu USD.

Thương vụ Empire City vừa là một cuộc thoái vốn hiệu quả về tài chính, vừa là nước cờ quản trị rủi ro rõ nét: bán tài sản đồng thời khép lại một tranh chấp pháp lý tốn kém và bất định.

Giao dịch cũng phản ánh nhịp chuyển giao trên thị trường bất động sản Thủ Thiêm. Sau giai đoạn các tập đoàn ngoại tham gia đặt nền móng và phát triển dự án, vai trò vận hành, khai thác dài hạn đang dần chuyển sang những liên minh nhà đầu tư nội địa và khu vực am hiểu thị trường tại chỗ.