Công ty cổ phần Đầu tư và Kinh doanh Nhà Khang Điền (HoSE: KDH) vừa công bố báo cáo tài chính quý III/2022 với doanh thu thuần 803 tỷ đồng, giảm 33% so với cùng kỳ năm trước.

Đóng góp chính trong doanh thu thuần là từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản, đạt 789 tỷ đồng, trong khi cùng kỳ năm ngoái là 1.191 tỷ đồng. Nhờ tiết giảm giá vốn bán hàng, nên lợi nhuận gộp trong quý đã tăng 7% lên 509 tỷ đồng.

Dù vậy, so với cùng kỳ năm trước, hầu hết các chi phí tài chính, chi phí bán hàng và chi phí quản lý doanh nghiệp đều ghi nhận tăng mạnh, trong khi doanh thu từ hoạt động tài chính cũng chỉ đạt 414 triệu đồng, giảm gần 1 tỷ đồng so với đầu năm.

Tuy nhiên, nhờ có thêm khoản lãi khác hơn 116 tỷ đồng, trong đó có 123 tỷ đồng từ bồi thường chấm dứt hợp đồng, nên Khang Điền báo lãi sau thuế đạt 345 tỷ đồng, tăng 9% so với cùng kỳ, dù doanh thu giảm.

Hàng tồn kho của Khang Điền cũng tăng 65% so với đầu năm.

Lũy kế 9 tháng đầu năm, Khang Điền ghi nhận doanh thu thuần 1.678 tỷ đồng, giảm 47% và lợi nhuận sau thuế 971 tỷ đồng, tăng 23%. Năm nay, Khang Điền đặt mục tiêu doanh thu thuần đạt 4.000 tỷ đồng, lợi nhuận sau thuế 1.400 tỷ đồng, như vậy sau 9 tháng, công ty đã hoàn thành lần lượt 42% và 69% chỉ tiêu đã đề ra.

Tính đến ngày 30/9/2022, tổng tài sản của Khang Điền ghi nhận đạt hơn 21.470 tỷ đồng, tăng 1,5 lần so với hồi đầu năm nay. Giá trị hàng tồn kho cũng tăng 65% so với đầu năm, đạt hơn 12.729 tỷ đồng.

Chiếm đa phần hàng tồn kho là bất động sản xây dựng dở dang tại các dự án Khang Phúc - Khu dân cư Tân Tạo (5.050 tỷ đồng, tăng 42%), dự án Đoàn Nguyên - Khu nhà ở Đoàn Nguyên (3.208 tỷ đồng, mới ghi nhận sau thương vụ mua lại công ty con trong nửa đầu năm), dự án Bình Trưng - Bình Trưng Đông (1.025 tỷ đồng, tăng 99%).

Ngoài ba dự án trên, Khang Điền cũng ghi nhận mức tăng tồn kho tại các dự án Khang Phúc - Khu dân cư Bình Hưng 11A, Khang Phúc - Lovera Vista và Khang Phúc - An Dương Vương. Cùng với đó, Khang Điền cũng ghi nhận 725 tỷ đồng chi phí xây dựng cơ bản dở dang tại dự án Khu công nghiệp Lê Minh Xuân mở rộng, tăng 3,4% so với đầu năm.

Từ năm 2018 tới nay, Khang Điền đã thường xuyên duy trì dòng tiền kinh doanh thâm hụt.

Xét về dòng tiền, trong 9 tháng đầu năm, Khang Điền ghi nhận dòng tiền kinh doanh âm 2.315 tỷ đồng so với cùng kỳ âm 845 tỷ đồng.

Được biết, từ năm 2018 tới nay, Khang Điền thường xuyên duy trì dòng tiền kinh doanh thâm hụt và phải huy động dòng vốn bên ngoài để tài trợ. Trong đó, dòng tiền kinh doanh năm 2018 ghi nhận âm 718,95 tỷ đồng, năm 2019 ghi nhận âm 163,53 tỷ đồng, và năm 2021, Công ty tiếp tục ghi nhận dòng tiền kinh doanh chính âm 2.009,74 tỷ đồng.

Để bù đắp thâm hụt dòng tiền kinh doanh chính, Khang Điền tiếp tục tăng vay nợ. Tại thời điểm cuối quý III/2022, dư nợ từ các khoản vay ngân hàng của Khang Điền đạt 5.849 tỷ đồng, tăng gấp 1,8 lần so với con số 2.070 tỷ đồng hồi đầu năm.

Theo thuyết minh, công ty đẩy mạnh vay nợ tài chính nhằm tài trợ vốn cho các dự án Tân Tạo - khu A, Lê Minh Xuân mở rộng, 11A Bình Hưng, khu nhà ở phường Phú Hữu, thông qua vay vốn ngân hàng OCB và Vietinbank với lãi suất 10,5 - 11,4%/năm.

Ngoài ra, Khang Điền cũng vay trái phiếu với dư nợ đạt 1.100 tỷ đồng, ghi nhận từ 2 lô trái phiếu tín chấp có kỳ hạn trả gốc trong năm 2025, lãi suất 12%/năm, mục đích là tăng quy mô vốn hoạt động.

Tình hình nợ vay của Khang Điền tính đến ngày 30/9/2022

Cùng với các khoản nợ vay tăng, Khang Điền cũng có 5.034 tỷ đồng khoản phải thu, tăng 17%. Trong đó, 715 tỷ đồng là khoản phải thu khách hàng từ chuyển nhượng bất động sản, 2.098 tỷ đồng từ trả trước để mua quyền sử dụng đất và 2.084 tỷ đồng tạm ứng công tác đền bù dự án.

Mặt khác, khoản người mua trả tiền trước ngắn hạn tại thời điểm cuối quý III tăng gấp đôi giá trị đầu năm lên 529 tỷ đồng. Trong đó, hơn 517 tỷ đồng là khoản nhận trước tiền chuyển nhượng bất động sản của khách hàng theo tiến độ hợp đồng, tăng 3 lần so với thời điểm đầu năm.

Ngoài ra, công ty có khoản gần 8,7 tỷ đồng doanh thu chưa thực hiện, là khoản thu trước tiền cho thuê đất tại Khu công nghiệp Lê Minh Xuân, tăng 10%. Lượng tiền mặt cũng tăng 92% lên 2.753,5 tỷ đồng, chủ yếu do lượng tiền gửi ngân hàng tăng từ 301 tỷ đồng hồi đầu năm lên 1.678 tỷ đồng.

Trong một diễn biến khác, ngày 25/10, nhóm cổ đông lớn Dragon Capital vừa bán ra 762.991 cổ phiếu KDH để giảm sở hữu từ 5,1% về 4,998% vốn điều lệ. Trong đó, quỹ DC Developing Markets Strategies Public Limited Company bán ra 572.991 cổ phiếu và quỹ Venner Group Limited bán ra 190.000 cổ phiếu.

Như vậy, sau giao dịch, nhóm Dragon Capital không còn là cổ đông lớn tại Nhà Khang Điền.

Ngược lại, bà Mai Trần Thanh Trang, Chủ tịch HĐQT Nhà Khang Điền đăng ký mua 10 triệu cổ phiếu KDH để nâng sở hữu từ 1,44% lên 2,84% vốn điều lệ, giao dịch dự kiến thực hiện từ 31/10 đến 29/11.

Thêm nữa, quỹ VOF Investment Limited cũng đăng ký mua 10 triệu cổ phiếu KDH để nâng sở hữu từ 0% lên 1,41% vốn điều lệ, giao dịch dự kiến thực hiện từ 31/10 đến 29/11.