Cách Hồ Gươm khoảng 4 km, Vĩnh Hưng sở hữu lợi thế vị trí trong không gian phát triển phía Đông Nam Hà Nội, kết nối với trung tâm Thủ đô qua các trục giao thông như Tam Trinh, Lĩnh Nam, Vành đai 2,5.

Sự hiện diện của các khu đô thị, trung tâm thương mại và dịch vụ lân cận càng mở rộng tiềm năng phát triển. Tuy nhiên, khoảng cách địa lý thuận lợi chưa đồng nghĩa với khả năng khai thác hiệu quả nguồn lực đất đai. Để chuyển hóa lợi thế ấy thành động lực tăng trưởng và chất lượng sống tương xứng, điều kiện quan trọng là hoàn thiện hạ tầng, tổ chức lại không gian đô thị và nâng cao khả năng tiếp cận dịch vụ thiết yếu.

Vị trí dự án chỉnh trang, tái thiết đô thị Vĩnh Hưng

Qua nhiều giai đoạn đô thị hóa, Vĩnh Hưng hình thành cấu trúc không gian đan xen giữa những khu dân cư lâu đời, cơ sở sản xuất, hoạt động thương mại và các khu vực phát triển mới. Trong khi kinh tế đô thị ngày càng đa dạng, hạ tầng tại một số khu dân cư vẫn bộc lộ hạn chế về đường ngõ, kết nối giao thông, bãi đỗ xe, thoát nước và tiện ích công cộng. Những quỹ đất chưa được khai thác hiệu quả, cùng sự thiếu đồng bộ giữa các khu vực phát triển, đặt ra yêu cầu tổ chức lại không gian theo hướng hiện đại, hài hòa và bền vững hơn.

Áp lực bãi đỗ xe là một minh chứng. Giữa năm 2026, phường Vĩnh Hưng có 56 điểm trông giữ phương tiện nhưng chỉ 2 điểm được cấp phép tại thời điểm thống kê. Thực trạng này cho thấy những bất cập trong tổ chức không gian đỗ xe, đồng thời đặt ra yêu cầu bổ sung hạ tầng phù hợp quy hoạch, từng bước khắc phục tình trạng sử dụng tạm thời các quỹ đất và không gian công cộng.

Ở lĩnh vực giao thông, Dự án nâng cấp, mở rộng đường Lĩnh Nam cho thấy những chuyển động cụ thể trong tháo gỡ điểm nghẽn hạ tầng. Tuyến đường dài khoảng 3,4 km, nối khu vực Tam Trinh với đê Nguyễn Khoái, giữ vai trò quan trọng đối với khả năng kết nối phía Đông Nam Thủ đô. Trong năm 2026, công tác giải phóng mặt bằng đoạn qua Vĩnh Hưng dài khoảng 2,22 km phía dãy số lẻ, liên quan 253 hộ gia đình, cá nhân và 10 tổ chức, đã đạt những kết quả quan trọng, tạo điều kiện đẩy nhanh thi công.

Ý nghĩa của tuyến đường vượt ra ngoài việc mở rộng mặt cắt giao thông. Khi được hoàn thiện cùng hệ thống thoát nước, chiếu sáng, cây xanh và hạ tầng kỹ thuật, công trình có thể cải thiện điều kiện đi lại, tăng khả năng tiếp cận các khu dân cư và mở rộng không gian phát triển thương mại, dịch vụ. Tuy nhiên, hiệu quả đầu tư chỉ phát huy đầy đủ khi những tuyến kết nối, bãi đỗ xe và tiện ích xung quanh được nâng cấp tương ứng, tránh tình trạng điểm nghẽn dịch chuyển từ tuyến đường này sang khu vực khác.

Hạ tầng giao thông tại một số khu vực ở Vĩnh Hưng chưa theo kịp tốc độ đô thị hóa, gây khó khăn cho người dân trong những ngày mưa.

Đáng chú ý, Quy hoạch phân khu đô thị H2-4, tỷ lệ 1/2.000, được UBND TP. Hà Nội phê duyệt tại Quyết định số 6499/QĐ-UBND ngày 27/11/2015, đã đặt ra định hướng cải tạo, chỉnh trang các khu dân cư hiện hữu, phát triển mạng lưới giao thông, bổ sung hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, cây xanh, bãi đỗ xe và công trình công cộng. Quy hoạch cũng đề cập việc nghiên cứu chuyển đổi chức năng sử dụng đất đối với những cơ sở sản xuất, kho tàng không còn phù hợp với định hướng phát triển đô thị theo quy định.

Từ định hướng quy hoạch đến triển khai thực tế, Vĩnh Hưng ghi nhận bước chuyển đáng chú ý khi Dự án cải tạo, chỉnh trang và tái thiết đô thị Vĩnh Hưng được khởi công ngày 28/8/2026. Dự án do Công ty TNHH Đầu tư Tập đoàn Mặt Trời, thành viên Tập đoàn Sun Group, làm chủ đầu tư, có tổng mức đầu tư 185.758 tỷ đồng, phạm vi nghiên cứu khoảng 447 ha. Trong đó, khoảng 206,1 ha thuộc khu vực cải tạo, tái thiết và 240,9 ha thuộc khu vực cải tạo, chỉnh trang đô thị hiện hữu. 

Phạm vi nghiên cứu lớn đặt ra yêu cầu xác định lộ trình triển khai phù hợp với quy hoạch, thủ tục pháp lý và điều kiện thực tế của từng khu vực. Quan trọng hơn, đây là cơ hội tiếp cận bài toán phát triển Vĩnh Hưng trên bình diện tổng thể, thay vì tiếp tục xử lý những bất cập riêng lẻ. Mở rộng đường sá cần gắn với hoàn thiện thoát nước, tổ chức giao thông và bãi đỗ xe; cải tạo khu dân cư phải đồng thời tính toán nhu cầu trường học, y tế, cây xanh và dịch vụ thiết yếu. Việc chuyển đổi công năng các quỹ đất sử dụng chưa hiệu quả cũng phải bảo đảm tính pháp lý, phù hợp quy hoạch và lợi ích lâu dài.

Khi những yếu tố ấy được kết nối trong một cấu trúc phát triển thống nhất, hạ tầng có thể trở thành động lực khơi thông nguồn lực đất đai, nâng cao hiệu quả sử dụng không gian đô thị và tạo nền tảng gia tăng sức hấp dẫn của Vĩnh Hưng.

Hạ tầng mở lối cho giá trị tài sản thăng hạng

Giá trị bất động sản không được quyết định bởi vị trí đơn thuần, mà còn phụ thuộc vào khả năng tiếp cận hạ tầng, chất lượng môi trường sống và hiệu quả khai thác. Ngay trong cùng một khu vực, sự khác biệt về giao thông, tiện ích có thể tạo nên khoảng cách đáng kể về công năng sử dụng, sức hấp dẫn đối với người mua, người thuê và tính thanh khoản của tài sản.

Điều này thể hiện rõ tại những khu dân cư lâu đời. Một căn nhà nằm sâu trong ngõ nhỏ, dù gần trung tâm, vẫn có thể gặp hạn chế về giao thông, vận chuyển hàng hóa, kinh doanh hoặc cho thuê. Khi các tuyến kết nối được cải thiện, bãi đỗ xe và tiện ích công cộng được bổ sung, khả năng khai thác tài sản có điều kiện nâng cao. Lợi ích từ hạ tầng vì thế có thể lan tỏa từ những trục đường chính tới các khu dân cư hiện hữu, giúp những bất động sản trước đây hạn chế về khả năng tiếp cận trở nên thuận tiện hơn trong sinh hoạt và khai thác thương mại.

Với Vĩnh Hưng, dư địa nâng cao giá trị tài sản còn gắn với hiệu quả sử dụng những quỹ đất chưa phát huy đầy đủ công năng. Tại địa phương từng ghi nhận một cụm dự án rộng khoảng 27 ha, được định hướng phát triển hạ tầng, nhà ở, thương mại và không gian sinh thái nhưng có những hạng mục chậm hoàn thiện. Thực tế này đặt ra yêu cầu nâng cao hiệu quả tổ chức đầu tư, khai thác hợp lý quỹ đất và phát huy giá trị cảnh quan, không gian công cộng. Bởi nguồn lực đất đai chỉ thực sự tạo ra giá trị khi được chuyển hóa thành những công trình, dịch vụ phục vụ đời sống và hoạt động kinh tế.

Nghi thức khởi công khánh thành các công trình tiêu biểu dịp Quốc khánh của Hà Nội ngày 28/8/2026.

GS.TSKH Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường, nhìn nhận tái thiết Vĩnh Hưng là bài toán phức tạp bởi quá trình cải tạo diễn ra trong không gian đã có cư dân, sinh kế và hệ thống hạ tầng hiện hữu. “Việc phân chia giữa khu vực tái thiết và khu vực cải tạo, chỉnh trang là cách tiếp cận có cơ sở, cho phép tổ chức lại những không gian cần thiết, đồng thời nâng cấp các khu dân cư còn khả năng sử dụng. Trọng tâm là hoàn thiện giao thông, bổ sung cây xanh, mặt nước, tiện ích công cộng và nâng cao chất lượng hạ tầng kỹ thuật, xã hội”, ông phân tích.

Nhìn từ góc độ kinh tế đất đai, cách tiếp cận này có thể tạo ra giá trị gia tăng thông qua cải thiện công năng sử dụng và khả năng khai thác bất động sản. Khi giao thông thuận tiện hơn, môi trường sống tốt hơn và hệ thống dịch vụ được bổ sung, tài sản có thêm lợi thế trong sử dụng, kinh doanh hoặc cho thuê. Tuy nhiên, mức độ chuyển hóa thành giá trị thị trường còn phụ thuộc vào pháp lý, vị trí cụ thể, tiến độ đầu tư và diễn biến cung cầu. Vì vậy, hiệu quả tái thiết cần được đánh giá từ những cải thiện thực chất, thay vì kỳ vọng tăng giá ngắn hạn.

Kinh nghiệm quốc tế cũng gợi mở cách tiếp cận lấy cư dân làm trung tâm. Đơn cử, tại Trung Quốc, cải tạo đô thị chú trọng nâng cấp khu dân cư cũ, bổ sung tiện ích và hạn chế phá dỡ không cần thiết. Trong khi đó, Singapore phát triển nhà ở gắn với giao thông công cộng, trường học, y tế, thương mại và cây xanh. Điểm chung đáng tham khảo là tổ chức không gian theo nhu cầu sinh hoạt, nâng cao khả năng tiếp cận dịch vụ và sử dụng đất hiệu quả.

Với Vĩnh Hưng, tái thiết đô thị còn đặt ra yêu cầu bảo đảm quyền lợi của cộng đồng cư dân hiện hữu. GS.TSKH Đặng Hùng Võ đặc biệt lưu ý việc nghiên cứu phương án tái định cư tại địa bàn nhằm duy trì sinh kế, điều kiện học tập và những mối liên kết xã hội đã hình thành qua nhiều thế hệ.

Đáng chú ý, theo thông tin do chủ đầu tư công bố, các hộ dân thuộc diện phải di dời sẽ được bố trí tái định cư ngay trên địa bàn phường Vĩnh Hưng, căn cứ phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư được cấp có thẩm quyền phê duyệt. Định hướng này giúp người dân có cơ hội tiếp tục gắn bó với nơi sinh sống quen thuộc, duy trì sinh kế và thụ hưởng những tiện ích mới từ quá trình tái thiết. Đây là cơ sở quan trọng để hài hòa lợi ích phát triển đô thị với quyền lợi của cư dân.

Trong tầm nhìn dài hạn, mô hình đô thị 15 phút là hướng tiếp cận đáng nghiên cứu đối với Vĩnh Hưng, giúp cư dân tiếp cận trường học, y tế, thương mại, không gian xanh và dịch vụ thiết yếu trong khoảng cách di chuyển thuận tiện. Cùng với đó, định hướng phát triển đô thị gắn với giao thông công cộng (TOD) có thể mở rộng khả năng kết nối với mạng lưới vận tải đô thị trong tương lai. Tuy nhiên, những định hướng này cần được cụ thể hóa trên cơ sở quy hoạch có hiệu lực, điều kiện đầu tư và khả năng tổ chức thực hiện, bảo đảm tính khả thi và sự đồng bộ giữa giao thông với không gian phát triển.

Với Vĩnh Hưng, thước đo thành công của tái thiết không nằm ở kỳ vọng tăng giá bất động sản, mà ở những chuyển biến thực chất trong đời sống cư dân: giao thông thuận tiện hơn, hệ thống thoát nước được cải thiện, trường học, không gian xanh và tiện ích công cộng được bổ sung. Khi hạ tầng đồng bộ, đất đai được sử dụng hiệu quả và quyền lợi người dân được bảo đảm, những khoảng cách ngắn trên bản đồ mới thực sự trở thành lợi thế trong đời sống, tạo nền tảng nâng cao giá trị tài sản bền vững.