Luật sư Nguyễn Hồng Chung, Phó chủ tịch kiêm Tổng thư ký Liên chi hội tài chính khu công nghiệp Việt Nam (VIFPA) chia sẻ quan điểm với phóng viên Báo điện tử Đầu tư - Baodautu.vn về thông tin Thủ tướng Chính phủ chỉ đạo Bộ Tài nguyên và Môi trường, các bộ ngành, địa phương khẩn trương chuẩn bị đầy đủ các điều kiện để khi thi hành luật đảm bảo đồng bộ, sớm đưa Luật vào cuộc sống.

Luật sư Nguyễn Hồng Chung.

Thưa Luật sư, ông đã nói: “Nếu Luật Đất đai có hiệu lực sớm, vào tháng 7/2024 thay vì tháng 1/2025, thì có nhiều điều kiện để thị trường bất động sản khởi sắc”. Cơ sở nào để ông tin như vậy?

Chúng ta đã nói rất nhiều về những vướng mắc pháp lý đang khiến nhiều dự án trong lĩnh vực bất động sản, trong đó có các dự án đầu tư nhà ở thương mại, bất động, ảnh hưởng lớn tới nguồn cung cho thị trường bất động sản. Rất nhiều vấn đề đã được tháo gỡ tại Luật Kinh doanh Bất động sản năm 2023, Luật Nhà ở năm 2023 và Luật Đất đai năm 2024. Các luật này đều có hiệu lực từ ngày 1/1/2025.

Như vậy, có thể thấy, các vướng mắc được chỉ ra, có giải pháp trong các văn bản pháp luật liên quan. Như Luật Kinh doanh bất động sản và Luật nhà ở đã sửa đổi căn bản chính sách phát triển nhà ở xã hội, từ mở rộng đối tượng, thủ tục trình tự thực hiện đến các quy định về chủ đầu tư phát triển nhà xã hội... Luật Đất đai tháo gỡ các vướng mắc liên quan đến xác định tiền sử dụng đất, những vấn đề về giao đất, cho thuê đất hay các quy định về bồi thường, giải phóng mặt bằng, tái định cư…

Một hệ thống hành lang pháp lý đã rất thuận để giải tỏa ách tắc pháp lý cho hàng loạt dự án bất động sản, nhưng điều này cũng có nghĩa thị trường sẽ phải đợi đến đầu năm 2025, thời điểm hiệu lực của các giải pháp.

Thực tiễn cho thấy, tại Hà Nội giá chung cư tăng chóng mặt từ đầu tư 2024. VÍ dụ, giá nhà ở thuộc quận Thanh Xuân tăng khoảng 3,5%; quận Hà Đông tăng khoảng 3,7%; quận Hoàng Mai tăng khoảng 3,8%; quận Nam Từ Liêm tăng khoảng 4,1%... Một trong những nguyên nhân khiến giá nhà chung cư tăng cao đó là cung không đáp ứng được cầu.

Một năm chờ đợi cũng có nghĩa là một năm còn ách tắc. Vì vậy, tôi tin rằng, nếu Luật Đất đai có đủ điều kiện để sớm có hiệu lực như mong muốn của Chính phủ, là từ 1/7/2024, sớm hơn 6 tháng, hàng trăm dự án đang tồn đọng sẽ được giải phóng, nguồn cung cho thị trường bất động sản sẽ tăng, làm thị trường khởi sắc.

Nhưng vẫn phải nhấn mạnh nếu đủ điều kiện…

Các điều kiện cần phải đủ ở đây là gì, thưa ông?

Đó là phải có các Nghị định hướng dẫn, với các nội dung và chất lượng được bảo đảm . Đây cũng là yêu cầu của Thủ tướng Chính phủ khi chỉ đạo các bộ ngành, địa phương khẩn trương chuẩn bị đầy đủ các điều kiện để khi thi hành Luật đảm bảo đồng bộ, sớm đưa Luật vào cuộc sống.

Theo Quyết định 222/QĐ-TTg của Thủ tướng Chính phủ ban hành Kế hoạch triển khai thi hành Luật Đất đai số 31/2024/QH15, có tới 15 văn bản hướng dẫn sẽ phải được hoàn thiện, trình Chính phủ trong tháng 5/2024, trong đó có 9 nghị định.  

Trong số này, có một số Nghị định theo tôi cần phải hoàn thiện sớm để đảm bảo việc thực hiện Luật Đất đai được thông suốt. Đó là dự thảo Nghị định hướng dẫn thi hành một số điều Luật Đất đai, Nghị định quy định về giá đất (do Bộ Tài nguyên và Môi trường là cơ quan chủ trì soạn thảo) và Nghị định quy định về thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất (do Bộ Tài chính là cơ quan chủ trì soạn thảo).

Tuy nhiên, với các Dự thảo mà chúng tôi được tiếp cận, cũng còn không ít vấn đề chưa được làm rõ, sẽ ảnh hưởng đến việc thực hiện quy định của Luật trong thực tế.

Cụ thể, ông thấy còn vấn đề gì cần phải làm rõ trong các văn bản hướng dẫn?

Ví dụ, quy định về đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án có sử dụng đất. Theo Luật Đất đai, Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thông qua đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án đầu tư có sử dụng đất trong một số trường hợp. Trong đó, có trường hợp do Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quy định các tiêu chí để quyết định thực hiện, đảm bảo phù hợp với tình hình thực tế của địa phương.

Phải nói thêm, theo Luật Đất đai hiện hành, tiêu chí do Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn. Luật Đất đai đã thể chế hóa các chủ trương của Đảng được xây dựng trên nguyên tắc đẩy mạnh phân cấp, phân quyền, cải cách thủ tục hành chính, giảm bớt các khâu trung gian, giảm bớt các chi phí, nâng cao trách nhiệm của các bộ ngành, địa phương… Tuy nhiên, đây là quy định mang tính định tính, cần phải có hướng dẫn cụ thể về tiêu chí ở cấp nghị định để có thể thực hiện, tránh trường hợp mỗi địa phương áp dụng một kiểu và nếu quy định như vậy khó áp dụng trong thực tế.

Hay như quy định đang được chờ đợi sẽ tháo gỡ khó khăn cho nhiều doanh nghiệp kinh doanh bất động sản khu công nghiệp là được giao đất theo tiến độ, thay vì giao đất sau khi đã hoàn thành bồi thường, giải phóng mặt bằng. Quy định này sẽ chấm dứt tình trạng cả một dự án 400-500 ha đình trệ vì một vài hộ dân chưa đồng thuận, thúc đẩy nhanh được tiến độ thực hiện dự án cũng như đáp ứng kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội ban đầu.

Tuy nhiên, thời điểm giao đất khác nhau sẽ ảnh hưởng đến thời hạn cho thuê đất cũng như nghĩa vụ tài chính liên quan. Nội dung này cũng cần được làm rõ trong Dự thảo Nghị định quy định về thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất mà Bộ Tài chính đang chủ trì soạn thảo.

Chúng tôi cũng kiến nghị có chế tài với cơ quan Nhà nước trong trường hợp không thực hiện giao đất đúng như cam kết, để hạn chế tối thiểu thiết hại cho chủ đầu tư…

Ngoài ra, hàng loạt vấn đề trong thực hiện xử lý chuyển tiếp thực hiện Luật Đất đai nếu có hiệu lực từ 1/7/2024 cũng cần được làm rõ.

Có thể thấy, áp lực rất lớn đang đặt lên vai các cơ quan soạn thảo được giao nhiệm vụ, ở cả góc độ hoàn thiện các dự thảo cũng như tổ chức tham vấn, lấy ý kiến cộng đồng doanh nghiệp. Chúng tôi chờ đợi được tiếp tục tham gia góp ý cho các Dự thảo…