Thị trường sôi động từ đầu năm

Đánh dấu sự khởi đầu một năm 2022 rộn ràng của thị trường M&A bất động sản công nghiệp là thông báo từ GLP - nhà quản lý đầu tư và xây dựng kinh doanh hàng đầu thế giới trong lĩnh vực hậu cần, liên kết cùng Tập đoàn SEA Logistic Partners (SLP) thành lập Quỹ GLP Vietnam Development Partners I (GLP VDP I) với tổng giá trị đầu tư 1,1 tỷ USD.

GLP VDP I sẽ tập trung phát triển các cơ sở logistics hiện đại và thân thiện môi trường tại khu vực Hà Nội mở rộng và TP.HCM mở rộng, khởi điểm là 6 dự án với tổng diện tích đất gần 900.000 m2, cùng với nhiều dự án tiềm năng phát triển trong tương lai. Chỉ hơn một tháng sau khi công bố thành lập Quỹ GLP VDP I, SLP đã bắt tay vào xây dựng Dự án SLP Park Xuyên Á (giai đoạn I) tại xã Mỹ Hạnh Bắc, huyện Đức Hòa, tỉnh Long An.

Sau thương vụ mở màn trên, thị trường bất động sản công nghiệp tiếp tục chứng kiến làn sóng đầu tư thông qua hình thức M&A. Nổi bật là Công ty cổ phần Phát triển Công nghiệp BW (nhà phát triển bất động sản công nghiệp do Warburg Pincus và Becamex IDC sáng lập), chỉ trong mấy tháng đầu năm, đã công bố mua lại hàng loạt quỹ đất mới trong các khu công nghiệp để xây dựng nhà xưởng cho thuê.

Cụ thể, tháng 1, BW mua lại khu đất có diện tích khoảng 74.000 m2 trong Khu công nghiệp Bắc Tiền Phong do DEEP C phát triển tại Quảng Ninh. Thương vụ này đánh dấu sự hiện diện của BW tại tỉnh Quảng Ninh và hợp tác lần thứ 3 liên tiếp với DEEP C trong tiến trình mở rộng tại các thị trường công nghiệp trọng điểm miền Bắc.

Cuối tháng 3, BW tiếp tục mua lại quyền sử dụng 22,6 ha đất tại Khu công nghiệp Vĩnh Lộc 2 (Bến Lức, Long An) và 20,4 ha tại Khu công nghiệp Xuyên Á (Đức Hòa, Long An) để xây dựng nhà kho cho thuê. Dự kiến vào quý II/2023, Công ty sẽ cung cấp ra thị trường khoảng 213.000 m2 nhà kho xây sẵn hai tầng có ram dốc tại Khu công nghiệp Vĩnh Lộc 2 và trong quý IV/2023 sẽ cung cấp ra thị trường 220.000 m2 sản phẩm tương tự tại Khu công nghiệp Xuyên Á.

Trong các giao dịch đáng chú ý năm nay, còn có thương vụ Công ty Mapletree Logistics Trust (Singapore) mua lại nhiều kho bãi sau thông báo kế hoạch chi 1,03 tỷ USD mua các tài sản tại Trung Quốc, Nhật Bản và Việt Nam vào năm ngoái. Dù các thương vụ không được tiết lộ, song báo cáo mới đây của Cushman & Wakefield cho biết, danh mục đầu tư của Mapletree Logistics trong năm nay gồm Mapletree Bac Ninh 4, Mapletree Bac Ninh 5 trong Khu công nghiệp VSIP Bac Ninh và Mapletree Logistic Park Phase 6 trong Khu công nghiệp VSIP II Bình Dương.

Ngoài các loại hình bất động sản công nghiệp truyền thống, trong năm 2022, một thương vụ đầu tư vào bất động sản trung tâm dữ liệu được công bố bởi Gaw NP Capital - liên doanh giữa Gaw Capital Partners và NP Capital Partners, với Dự án Trung tâm dữ liệu cấp độ 3 có diện tích 6.056 m2 tại Khu công nghệ cao TP.HCM.

Phân khúc nào tiềm năng?

Theo ghi nhận của CBRE Việt Nam, điểm sáng của bất động sản công nghiệp trong 3 quý đầu năm tập trung ở nhu cầu mở rộng khả năng lưu trữ và mạng lưới phân phối của các công ty thương mại điện tử và kho vận. Đi cùng với đó là những thay đổi trong phát triển sản phẩm nhằm thích ứng với tình hình mới, nổi bật là việc xây dựng nhà xưởng cao tầng, ứng dụng công nghệ vào quản lý và vận hành nhà xưởng… Điều này dần tạo nên một mô hình phát triển bất động sản công nghiệp mới tích hợp giữa cung cấp bất động sản và dịch vụ hỗ trợ đầu tư, quản lý.

Bà Tú Lương, Giám đốc Phát triển Kinh doanh Công ty BW Industrial đánh giá, nhu cầu thuê nhà xưởng với các thiết kế theo yêu cầu trở nên mạnh mẽ tại Việt Nam. Tuy nhiên, tại những nơi giá bất động sản công nghiệp đã ở mức cao như TP.HCM, việc xuất hiện những kho xưởng cao tầng với thang nâng hàng, ram dốc đạt chuẩn quốc tế là tất yếu.

Xét về phân khúc, nhà xưởng và nhà kho xây sẵn đang phát triển mạnh mẽ. Theo thống kê của Cushman & Wakefield, trong quý III/2022, 2 phân khúc này đạt tổng cung 9 triệu m2 sàn, trong đó nhà kho có thêm 30% nguồn cung mới. Nhà đầu tư không ngừng cập nhật nhiều loại hình sản phẩm với phiên bản mới tại thị trường Việt Nam như kho xưởng hỗn hợp công năng kép, nhà xưởng cao tầng và kho kiểm soát nhiệt độ chuyên biệt (kho lạnh).

Tính đến đầu tháng 10/2022, các dự án kho lạnh mới chủ yếu tập trung ở các tỉnh xung quanh TP.HCM và vùng Đồng bằng sông Cửu Long. Tổng nguồn cung kho lạnh hiện nay là 820.000 pallet, song tỷ lệ trống hiện nay chỉ còn vài phần trăm diện tích lẻ trên tổng nguồn cung. Diễn biến này cho thấy thị trường đầy tiềm năng để các doanh nghiệp mở rộng phân khúc thông qua hoạt động M&A.