Nguồn cơn tranh chấp

Mới đây, người dân tại một khu đô thị ở Hà Nội phải thức trắng đêm để canh giữ tầng hầm và các tiện ích vừa giành lại từ chủ đầu tư.

Nguồn cơn tranh chấp khởi phát từ cuối năm 2022, khi cư dân phát hiện đơn vị quản lý vận hành (công ty con của chủ đầu tư) có biểu hiện khuất tất trong thu chi dịch vụ trông giữ xe. Hơn nữa, chủ đầu tư lại không đóng phí bảo trì tầng hầm; các kinh phí từ thay bóng đèn đến quản lý, vận hành, duy tu 2 tầng hầm đều trích từ tiền của cư dân.

Ban Quản trị cùng cư dân sau đó thống nhất dừng hợp đồng với đơn vị quản lý, vận hành tòa nhà, đồng thời yêu chủ đầu tư cung cấp giấy tờ pháp lý chứng minh sở hữu tầng hầm. Lúc này, đơn vị quản lý, vận hành đã hủy toàn bộ dữ liệu thẻ xe của cư dân, chiếm giữ tầng hầm và văn phòng Ban Quản lý ở tầng 1 của tòa nhà.

Bản chất chỗ để ô tô của nhà chung cư thuộc phần sở hữu chung. Thực tế, tất cả phần diện tích chung trong nhà chung cư bao gồm cả chỗ để ô tô đã được cấu thành vào giá bán nhà chung cư và kể từ thời điểm bàn giao, chủ đầu tư sẽ chấm dứt quyền sở hữu của mình.

- Luật sư Đỗ Ngọc Thịnh, Chủ tịch Liên đoàn Luật sư Việt Nam

Đại diện đơn vị quản lý, vận hành cho rằng, tầng hầm và văn phòng ở tầng 1 của tòa nhà là sở hữu riêng của chủ đầu tư (công ty mẹ). Tuy nhiên, đại diện cư dân lại khẳng định, tầng hầm này thuộc sở hữu chung, theo hợp đồng mua bán căn hộ… Do không tìm được tiếng nói chung, nên 2 bên đã xảy ra tranh chấp. Cuối cùng, cư dân phải thay nhau thức trắng đêm để canh phòng, do lo ngại tầng hầm và văn phòng bị chiếm giữ.

Không riêng tại khu đô thị nói trên, tình trạng tranh chấp sở hữu chung cư xảy ra khá phổ biến trên cả nước. Số liệu thống kê của Hiệp hội Bất động sản Việt Nam năm 2022 cho thấy, Hà Nội có 129/845 tòa nhà, cụm tòa nhà có tranh chấp, khiếu kiện; con số này tại TP.HCM là 105/935. Tranh chấp chủ yếu liên quan đến vấn đề sở hữu chung - riêng; chậm đóng góp, bàn giao kinh phí bảo trì phần sở hữu chung giữa chủ đầu tư và cư dân…

Cần quy định rõ ràng

Với kinh nghiệm gần 20 năm làm việc trong lĩnh vực quản lý và tư vấn quản lý vận hành cho các dự án bất động sản, bà Vũ Kiều Hạnh, Giám đốc Bộ phận Quản lý bất động sản (Savills Hà Nội) chia sẻ, mâu thuẫn tại các dự án chung cư bắt nguồn từ sự thiếu đầy đủ, minh bạch trong tài liệu quy định việc sử dụng khu vực chung - riêng khi chủ đầu tư phát triển và xây dựng dự án; dù đã được phân định rõ trong  luật. Từ đó dẫn đến sự mơ hồ trong việc xác định quyền sở hữu và sử dụng sau này.

“Cần phải hiểu, tất cả những diện tích có liên quan đến hệ thống kết cấu, hành lang, lối đi chung, các hệ thống không thể tách rời là các diện tích sở hữu chung. Một trong số những khu vực thường gặp phải tranh chấp trong tòa chung cư là khu vực để xe”, bà Hạnh nói.

Theo Luật Nhà ở (năm 2014), khu vực để xe đạp, xe dùng cho người khuyết tật, xe động cơ 2 bánh, xe động cơ 3 bánh thuộc quyền sở hữu chung, sử dụng chung của các chủ sở hữu nhà chung cư. Còn khu vực để xe ô tô thì người thuê/mua căn hộ có thể mua hoặc thuê lại.

Trong thực tế, đa phần tại các khu chung cư, phần doanh thu khai thác từ diện tích đỗ xe máy (sở hữu chung) sẽ được trả về quỹ vận hành tòa nhà. Tuy nhiên, việc quy hoạch phần diện tích này như thế nào, diện tích sở hữu chung là bao nhiêu, từ đó xác định doanh thu cụ thể trên đầu xe vẫn chưa rõ ràng. Từ đây làm nảy sinh những tranh luận chưa có hồi kết.

Để giải quyết mâu thuẫn và hạn chế ảnh hưởng đến giai đoạn sau, theo bà Hạnh, chủ đầu tư cần phải lường trước và tính toán đúng các diện tích chung - riêng từ giai đoạn thiết kế, cũng như trình bày rõ ràng trong hợp đồng mua bán và báo cáo kinh tế - kỹ thuật đầu tư xây dựng.

Bên cạnh đó, Ban Quản trị cần được tiếp cận toàn bộ hồ sơ hoàn công của công trình theo quy định trong Văn bản hợp nhất 05/VBHN-BXD của Bộ Xây dựng (thông tư ban hành quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư). Ngoài ra, chủ đầu tư cần thống nhất với các bên liên quan để thiết lập các quy tắc cho các khu vực và tiện ích sử dụng chung. Từ đó, đưa ra thỏa thuận và thống nhất chung về các nội dung liên quan đến quyền lợi, sử dụng và bảo vệ tài sản để tránh các tranh chấp phát sinh.

Dưới góc độ pháp lý, luật sư Đỗ Ngọc Thịnh, Chủ tịch Liên đoàn Luật sư Việt Nam đề xuất sửa đổi quy định về phần sở hữu chung, sở hữu riêng nhà chung cư trong Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi). Theo đó, chỗ để xe tại chung cư được xếp vào phần sở hữu chung và không đặt vấn đề mua bán chỗ để này. Như vậy, sẽ hạn chế tối đa tranh chấp liên quan, bởi chính việc không xác định được chỗ để ô tô thuộc phần sở hữu nào là nguyên nhân phát sinh tranh chấp giữa chủ đầu tư và cư dân.