Nguy cơ khủng hoảng lần thứ 5

Sức ép đối với thị trường bất động sản đến từ đầu vào và đầu ra.

Ở đầu vào, nổi bật nhất là vốn. Tốc độ tăng tín dụng cho bất động sản có xu hướng chậm lại (từ 28% năm 2018, xuống 21,5% năm 2019 và xuống chỉ còn 12% năm 2020). Dư nợ tín dụng bất động sản hiện đã ở mức trên 2,58 triệu tỷ đồng, chiếm 21,2% tổng dư nợ tín dụng của toàn bộ nền kinh tế, cao nhất trong 5 năm qua.

Đầu vào có một yếu tố quan trọng là tỷ lệ đối đa của nguồn vốn ngắn hạn được sử dụng để cho vay trung, dài hạn (từ 40% trước 30/9/2021, xuống 37% trước 1/10/2022, xuống 34% từ 1/10/2022, dự kiến còn 30% từ 1/10/2023). Trong khi cơ cấu nguồn vốn lại thể hiện sự yếu kém của các doanh nghiệp bất động sản, khi tín dụng ngân hàng chiếm tới 71% (cao hơn mức bình thường 54-55%), cổ phiếu khoảng 2%, trái phiếu doanh nghiệp 10%, vốn đầu tư nước ngoài 7%, vốn tự có chỉ khoảng 10%.

Nhân đây xin đề cập hai kênh huy động vốn trung, dài hạn là thị trường chứng khoán và trái phiếu doanh nghiệp, có tác động lớn đến thị trường bất động sản. Điểm số VN-Index sau khi đạt “đỉnh” 1.542 điểm vào ngày 23/2/2022, đã giảm nhiều hơn tăng, đến ngày 15/2/2023 chỉ còn 1.048,2 điểm, giảm tới 32%. Đó là tốc độ giảm khá sâu của VN-Index, làm cho kỳ vọng đạt đỉnh trở lại trong một vài năm tới là rất khó khăn. Thị trường trái phiếu doanh nghiệp đang gặp nhiều thách thức từ đơn vị phát hành, đơn vị bảo trợ, lượng vốn đáo hạn lớn, nguồn vốn và lòng tin của các nhà đầu tư suy giảm.

Ở đầu ra, nhu cầu thực, nhất là nhà ở xã hội, nhà ở của công nhân tại các khu công nghiệp, cải tạo xây dựng lại chung cư cũ khá cao, nhưng do giá bất động sản ở mức rất cao, trong khi lãi suất tiền gửi tăng, nên không thực hiện được. Chênh lệch giá bất động sản so với thu nhập của người lao động ngày càng roãng ra.

Cuộc khủng hoảng trên thị trường bất động sản có thể xảy ra do các sức ép trên, tức là rơi vào vòng xoáy luẩn quẩn với sơ đồ sau.

Sơ đồ 1: Ngân hàng xiết nợ - giá bất động sản giảm - tài sản thế chấp bốc hơi - ngân hàng kiệt quệ - siết nợ càng cao.

Sơ đồ 2: Vay tiền ngân hàng mua bất động sản - kích giá bán - rồi lại vay mua tiếp - lại kích giá.

Nếu cuộc khủng hoảng xảy ra, thì đây là lần thứ 5 trong 3 thập kỷ qua. Khủng hoảng trên thị trường bất động sản có một số đặc điểm như: có tính chu kỳ, “đỉnh” sau cách “đỉnh” trước khoảng 7-8 năm (tức là sau khi vượt qua “đỉnh” sang dốc bên kia, giá sẽ giảm xuống, sau tăng dần, đến năm thứ 7, thứ 8 mới đạt “đỉnh” mới). “Đỉnh” sau giá cao hơn “đỉnh” trước với tốc độ tính bằng lần. Nhà đầu tư ban đầu sẽ hưởng lãi lớn, còn các nhà đầu tư sau bị thua lỗ nặng.

Đề xuất giải pháp tháo gỡ, hỗ trợ

Xác định là “tháo gỡ”, “hỗ trợ” thị trường bất động sản, chứ không phải là “giải cứu”, bởi giải cứu thường chỉ áp dụng đối với các trường hợp bị thiệt hại do thiên tai, dịch bệnh hoặc với thị trường nông sản khi ế ẩm quá mức.

Tháo gỡ, hỗ trợ cho doanh nghiệp và người kinh doanh bất động sản theo hướng các đối tượng này phải tự giải cứu. Để tự giải cứu, doanh nghiệp và người kinh doanh bất động sản phải giảm chi phí, đẩy nhanh tiến độ hoàn thiện sản phẩm, hạ giá bán, cơ cấu lại vốn, cần thiết phải bán bớt công trình cho các nhà đầu tư khác. Ngân hàng thương mại chỉ hỗ trợ bằng cách giãn nợ để các doanh nghiệp bất động sản tranh thủ đẩy mạnh hoàn thiện sản phẩm, bán hàng thu được tiền để trả nợ và cũng để cứu mình, tránh chuyển vị thế từ “chủ nợ” sang “con nợ” sau khi cho doanh nghiệp bất động sản vay nay không có khả năng trả nợ.

Đối với các doanh nghiệp đầu tư xây dựng nhà ở xã hội, nhà ở công nhân khu công nghiệp, cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ…, thì ngân hàng có thể bổ sung tín dụng và có lãi suất hợp lý (có thể được cấp bù lãi suất 2% theo gói hỗ trợ 2 năm.

Tháo gỡ, hỗ trợ cho các doanh nghiệp cung ứng vật liệu xây dựng (nhất là sắt thép, xi măng, cát, gỗ và các vật liệu xây dựng khác) theo hướng giảm giá thành sản xuất để cùng các doanh nghiệp bất động sản hạ giá sản phẩm, kích thích khách hàng xuống tiền.

Tháo gỡ, hỗ trợ người mua nhà có nhu cầu thực, nhất là người nghèo, cận nghèo, công nhân các khu công nghiệp, cư dân ở các chung cư cũ bằng tăng trưởng tín dụng cho những doanh nghiệp bất động sản kinh doanh loại hình này, có vay (hiện còn ở mức quá cao).

Đối với ngân hàng thương mại, nếu tập trung tháo gỡ, hỗ trợ các đối tượng trên cũng là giúp các ngân hàng thương mại trong việc cho vay và thu hồi nợ vay.

Việc sửa đổi Luật Đất đai tới đây cần tính đến các yếu tố gây ra cuộc khủng hoảng trên thị trường bất động sản để tránh lặp lại trong thời gian tới. Việc sử dụng công cụ thuế cần tập trung vào những đối tượng đầu cơ, mua đi, bán lại. Đẩy mạnh việc thu hồi các bất động sản do phạm tội tham nhũng mà có…