Theo Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), kể từ năm 2023, những căn hộ chung cư có giá dưới 25 triệu đồng/m2 đã biến mất tại Hà Nội và rất khó để xuất hiện trở lại. Mặt khác, phân khúc cao cấp lại “chiếm sóng” ngày càng nhiều. Xét trong 9 tháng vừa qua, 80% nguồn cung căn hộ mở bán tại Hà Nội có giá bán từ 50 triệu đồng/m2 trở lên.

Tuy nhiên, trước khi rơi vào tình trạng “tuyệt chủng”, tỷ trọng căn hộ bình dân mở bán mới đã đạt mức 35% vào năm 2018, sau đó giảm xuống 20% vào năm 2019 và chỉ còn 12% vào năm 2020. Sang đến năm 2021 và năm 2022, nguồn cung căn hộ bình dân tại Hà Nội tiếp tục giảm, chỉ còn khoảng 4% tổng nguồn cung căn hộ mở bán. 

Các chung cư nằm tại huyện ven Hà Nội cũng có giá không dưới 30 triệu đồng/m2. Ảnh: Thanh Vũ

Theo quan điểm của VARS, có 3 nguyên nhân chính dẫn đến tình trạng này.

Thứ nhất, do bản thân các chủ đầu tư và nhà phát triển địa ốc không mặn mà với phân khúc nhà ở bình dân, do biên lợi nhuận thấp hơn so với phân khúc cao cấp. Để xây dựng được căn hộ vừa túi tiền, doanh nghiệp phải tối ưu hóa nhiều chi phí, từ quỹ đất, xây dựng đến vận hành. 

“Với biên lợi nhuận chỉ khoảng 15%, chỉ cần tồn đọng vốn 1 - 2 năm hoặc bán chậm 1 - 2 năm là nhà phát triển sẽ lỗ”, các chuyên gia của hội đúc kết.

Ngoài ra, trong các khoản chi phí đầu vào của doanh nghiệp, phần chi phí đất đang ngày càng tăng cao, giữa bối cảnh quỹ đất khu vực trung tâm ngày càng khan hiếm. Điều này khiến các doanh nghiệp buộc lòng phải tăng giá bán căn hộ để bù vốn.

Thứ hai, mặc dù Chính phủ đã và đang đưa ra nhiều chính sách nhằm khuyến khích phát triển nhà ở xã hội và nhà ở vừa túi tiền, nhưng các thủ tục pháp lý liên quan đến đất đai và quy hoạch lại đang là rào cản lớn. Quy trình cấp phép phức tạp, thời gian kéo dài, cùng với việc quỹ đất phát triển nhà ở tại các thành phố lớn ngày càng thu hẹp, khiến cho các nhà phát triển dự án phải cân nhắc kỹ lưỡng trước khi đầu tư vào phân khúc này.

Bên cạnh đó, chính sách hỗ trợ tín dụng dành cho người mua nhà ở phân khúc nhà ở xã hội cũng chưa được triển khai đồng bộ. Các gói hỗ trợ tài chính cho người thu nhập trung bình và thấp, như lãi suất ưu đãi, nguồn vốn vay, còn gặp nhiều khó khăn trong việc tiếp cận và thủ tục phức tạp.

Thứ ba, giá căn hộ chung cư khó “hạ nhiệt” trong thời gian tới, vì dự án cao cấp mang lại biên lợi nhuận cao nhưng vẫn có tính thanh khoản tốt. Một số dự án ghi nhận tỷ lệ hấp thụ lên tới 99% ngay thời điểm chính thức mở bán. 

Xu hướng này được củng cố từ việc tệp khách hàng thu nhập cao đang không ngừng gia tăng theo sự phát triển của nền kinh tế. Ngoài ra, dòng tiền từ người nước ngoài và Việt kiều cũng đang chảy về thị trường bất động sản Việt Nam, nhờ cơ sở hành lang pháp lý mới nới lỏng điều kiện sở hữu nhà.

Dẫu vậy, kể cả khi nhóm khách hàng chịu chi này có xu hướng tăng lên, phần đông người dân Hà Nội vẫn chỉ có mức thu nhập đủ sống. Theo báo cáo gần đây nhất của Tổng cục Thống kê, thu nhập bình quân đầu người tại Hà Nội trong năm 2023 chỉ là 6,869 triệu đồng/tháng. Nếu so với giá nhà hiện tại, tình hình sẽ giống như lời phát biểu của đại biểu Quốc hội Nguyễn Công Long (đoàn Đồng Nai) - “Công chức không ăn vài trăm năm mới mua được nhà”.

Để giải quyết tình trạng lệch pha cung cầu, VARS kiến nghị rằng, Nhà nước cần nghiên cứu xây dựng chính sách tạo điều kiện thuận lợi cho các chủ đầu tư phát triển căn hộ thương mại vừa túi tiền như áp dụng chính sách miễn giảm thuế đất, thuế doanh nghiệp, hay tăng mật độ xây dựng hoặc hệ số sử dụng đất so với tiêu chuẩn cho các dự án nhà ở thương mại có mức giá phải chăng.

“Nhà nước nên đẩy mạnh các dự án hợp tác giữa Chính phủ và tư nhân để xây dựng nhà ở giá rẻ. Khu vực tư nhân sẽ đảm nhiệm phần lớn quá trình xây dựng và phát triển, trong khi Nhà nước cung cấp các ưu đãi về đất đai và hỗ trợ pháp lý”, phía VARS nhận định.

Ngoài việc thúc đẩy nguồn cung, Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam còn đề xuất phía cơ quan quản lý nghiên cứu, thành lập quỹ hỗ trợ phát triển và duy trì nguồn cung căn hộ giá rẻ; ban hành chính sách để hạn chế đầu cơ bất động sản; xây dựng hệ thống thông tin, dữ liệu về thị trường…