Đặt mua báo in| Ngày 01 tháng 07 năm 2022, 05:06:14
Nhà ở công nhân: Những mảng màu sáng - tối (Bài 5): Kế sách từ thực tiễn
Nhóm phóng viên TP.HCM - 10/06/2022 09:56
 
Làm thế nào để thu hút doanh nghiệp tham gia xây dựng nhà ở mang nặng tính xã hội là bài toán khó ở nước ta.
Khu nhà ở xã hội của Becamex ở Bình Dương bán cho công nhân chỉ 100-150 triệu đồng/căn
Khu nhà ở xã hội của Becamex ở Bình Dương bán cho công nhân chỉ 100-150 triệu đồng/căn

"Cần xem xét điều chỉnh tăng mức thu nhập tối thiểu và tăng mức giảm trừ gia cảnh"

.
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM

Một bất cập hiện nay là quy định đối tượng hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội phải thuộc diện không phải chịu thuế thu nhập thường xuyên theo quy định của pháp luật. Thế nhưng, quy định mức thu nhập không phải chịu thuế và mức giảm trừ gia cảnh khá thấp so với chi phí thực tế, nên nhiều người có thu nhập thấp ở đô thị vẫn không đủ điều kiện được hưởng chính sách nhà ở xã hội.

Đối tượng có mức thu nhập không vượt quá 11 triệu đồng/tháng (nếu có người phụ thuộc thì được cộng thêm mức giảm trừ gia cảnh 4,4 triệu đồng/người/tháng đối với cha, mẹ, con cái…) là khá thấp, trong khi mức chi thực tế cho một con độ tuổi mẫu giáo, tiểu học tại đô thị không dưới 6 triệu đồng/tháng.

Điều này dẫn đến nhiều người có mức thu nhập thuộc diện phải nộp thuế thu nhập, nhưng thực chất, vẫn là người có thu nhập thấp, song lại không đủ điều kiện được thuê, mua, thuê mua nhà ở xã hội. Do vậy, cần xem xét điều chỉnh tăng mức thu nhập tối thiểu và tăn mức giảm trừ gia cảnh cho phù hợp với thực tiễn.

"Ở Singapore, nhà ở xã hội được xem là tài sản xã hội"

- Ông David Jackson,  Tổng giám đốc Công ty Colliers Việt Nam
 Ông David Jackson, Tổng giám đốc Công ty Colliers Việt Nam

Để một địa phương tăng trưởng bền vững, rất cần có chương trình phát triển toàn diện, tập trung vào con người - vốn được xem là trụ cột của mọi nền kinh tế. Điều này đồng nghĩa với một cách tiếp cận tổng thể và dài hạn để giải quyết tình trạng thiếu nhà ở xã hội tại Việt Nam. Một ví dụ điển hình là thành công của Singapore về phát triển nhà ở xã hội. Tuy mô hình phát triển nhà ở xã hội của Singapore không hoàn toàn phù hợp với Việt Nam, song vẫn có những kinh nghiệm có thể học hỏi được.

Nhà ở xã hội tại Singapore được xem là tài sản xã hội, với mục tiêu là đảm bảo cơ hội tiếp cận công bằng về nhà ở và hạn chế sự méo mó về kinh tế và xã hội liên quan đến quyền sở hữu tài sản. Do đó, Cơ quan Phát triển nhà ở xã hội (HDB) được thành lập và có nhiệm vụ cung cấp nhà ở với giá cả phải chăng cho người dân của đảo quốc này.

Các căn hộ HDB được nhà nước cung cấp theo hợp đồng thuê 99 năm, nghĩa là chủ sở hữu căn hộ HDB có quyền sử dụng trong 99 năm và khi hết thời hạn thuê, căn hộ sẽ được trả lại cho HDB để tái phát triển. Người mua căn hộ HDB có thể tận dụng nguồn vay từ ngân hàng, vay từ HDB, trả bằng tiền mặt hoặc bằng nguồn vốn rút từ Quỹ Tiết kiệm Trung ương (CPF) - một hệ thống an sinh xã hội cho phép công dân Singapore và thường trú nhân tiết kiệm để nghỉ hưu. HDB cũng cấm người Singapore đồng thời sở hữu 2 căn hộ HDB.

Đối với Việt Nam, nhiều mô hình đã được đề xuất để phát triển nhà ở xã hội cho các nhóm dân cư có thu nhập thấp, trong đó có công nhân tại các khu công nghiệp.

Với phương châm lấy con người làm trọng tâm và học hỏi kinh nghiệm từ Singapore, việc có thêm nhiều dự án nhà ở xã hội được xây dựng theo cách thức bền vững và toàn diện, thì càng giúp được nhiều người có nhu cầu được tiếp cận nhà ở giá phải chăng và gần nơi làm việc. Để đẩy nhanh quá trình này, đáp ứng nhu cầu bức thiết về nhà ở xã hội, có lẽ, Việt Nam cần cái bắt tay của các khu vực nhà nước, tư nhân và phi lợi nhuận.

"Giá sẽ rẻ khi loại đi toan tính và cân bằng hệ sinh thái"    

- Ông Phan Văn Chính,  Phó tổng giám đốc Tổng công ty Đầu tư phát triển đô thị và khu công nghiệp Việt Nam (IDICO)
Ông Phan Văn Chính, Phó tổng giám đốc Tổng công ty Đầu tư phát triển đô thị và khu công nghiệp Việt Nam (IDICO).

Ngoài định hình giá rẻ bởi không toan tính lợi nhuận, cách tạo nên thành công của IDICO là phát triển nhà ở xã hội khu công nghiệp gắn liền các khu dân cư đô thị, tiện ích, hạ tầng xã hội xung quanh để tạo nên hệ sinh thái khu công nghiệp, đô thị, nhà ở cho công nhân và nhân dân cùng các công trình thiết yếu trong khu vực dự án.

Hệ sinh thái này sẽ đáp ứng đồng bộ nhu cầu việc làm,  nhà ở, học tập, vui chơi giải trí cho các chuyên gia, công nhân lao động và con em tại khu công nghiệp.

Việc đồng bộ giữa hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội khu công nghiệp sẽ giúp các nhà đầu tư, công nhân lao động yên tâm sản xuất, gắn bó lâu dài.

“Phải có quy định, quy trình xin dự án nhà ở xã hội”        

- Ông Lê Hữu Nghĩa, Giám đốc Công ty TNHH Thương mại - Xây dựng Lê Thành
Ông Lê Hữu Nghĩa, Giám đốc Công ty TNHH Thương mại - Xây dựng Lê Thành

Theo quy định hiện nay, không có quy trình nào riêng cho dự án nhà ở xã hội hay quy chuẩn riêng về thiết kế. Điều này dẫn đến các chủ đầu tư dự án tại đó phải điều chỉnh quy hoạch cục bộ, mà câu chuyện điều chỉnh quy hoạch cục bộ thường kéo dài 1 - 2 năm. Khi điều chỉnh quy hoạch cục bộ xong mới xin được pháp lý, chứ không có quy trình riêng.

Vì vậy, tôi nghĩ, phải có quy định, quy trình xin dự án nhà ở xã hội, trong đó cho phép doanh nghiệp làm nhà ở xã hội khi có đất thì cho phép hệ số sử dụng đất tăng lên và cho phép tăng dân số cục bộ tại vị trí dự án, không phải điều chỉnh quy hoạch cục bộ. Điều chỉnh quy hoạch cục bộ là việc của Nhà nước thực hiện sau khi duyệt thủ tục cho doanh nghiệp. Có như vậy mới giải quyết nhanh được thủ tục hành chính cho doanh nghiệp khi tham gia xây dựng nhà ở xã hội.

Có quy định rõ ràng về cách xây dựng nhà ở xã hội, thì chúng ta sẽ đẩy nhanh được pháp lý của dự án. Chứ hiện tại, làm quy hoạch trở lại thì vài năm nữa chưa phủ quy hoạch xong và ngân sách tốn kém.

Trung ương có thể cho phép chính quyền TP.HCM ban hành chỉ thị điều chỉnh quy hoạch cục bộ. Có như vậy sẽ không tốn kém và nhanh. Đương nhiên, câu chuyện phối hợp giữa nhiều ban, ngành là phải có quy định từ Trung ương, nhưng hiện nay, những vấn đề thuộc về TP.HCM thì Thành phố có thể linh hoạt, giải quyết nhanh. Chúng ta ban hành chỉ thị khuyến khích xây dựng nhà ở xã hội, nhà cho người thu nhập thấp và đưa ra những quy định, thủ tục để duyệt pháp lý nhanh.

"Cần sự can thiệp của Nhà nước bằng công cụ quy hoạch"

- Ông Ngô Quang Phúc, Tổng giám đốc Công ty cổ phần Địa ốc Phú Đông
Ông Ngô Quang Phúc, Tổng giám đốc Công ty cổ phần Địa ốc Phú Đông

Chi phí quỹ đất quá lớn là một trong những nguyên nhân khiến doanh nghiệp không mặn mà với nhà ở xã hội. Phải biết rằng, chi phí quỹ đất chiếm tỷ trọng rất lớn trong cấu thành giá bán của một sản phẩm bất động sản. Do vậy, để có giá thành hợp lý nhất dành cho khách hàng có thu nhập trung bình, thì bắt buộc phải có quỹ đất với giá cả phù hợp.

Giải pháp để có được quỹ nhà cho người thu nhập trung bình và thấp là phải có sự can thiệp của Nhà nước bằng công cụ quy hoạch. Từ quy hoạch sẽ tạo được quỹ đất, có đất sạch. Các cơ quan chức năng cần rà soát lại tất cả quỹ đất dành phát triển nhà ở xã hội. Nơi chưa chưa triển khai thì phải đồng loạt triển khai. Trong trường hợp doanh nghiệp đã dành quỹ đất để xây dựng nhà ở xã hội, nhưng cố tình “ngâm”, không chịu triển khai, thì Nhà nước có thể kêu gọi doanh nghiệp khác vào đầu tư.

Bên cạnh đó, TP.HCM cũng cần chủ động quy hoạch, khoanh vùng những khu đất ở vùng ven, thực hiện bồi thường giải tỏa để tạo lập quỹ đất dành cho nhà ở xã hội giống như những công trình công ích. Chỉ có Nhà nước đứng ra thực hiện việc bồi thường giải tỏa, thì giá thành nhà ở xã hội mới giữ ở mức phù hợp được, chứ doanh nghiệp đứng ra bồi thường giải tỏa theo giá thị trường sẽ dẫn đến giá thành cao, người dân khó tiếp cận được hoặc nguồn cung sẽ ngày càng khan hiếm.

Nhà ở công nhân: Những mảng màu sáng - tối (Bài 1): “Ổ chuột” giữa phố thị
Cuộc sống tạm bợ trong các căn nhà trọ chật chội, ẩm thấp, ngột ngạt là tình cảnh của hàng triệu công nhân đang làm việc trong các nhà máy...
Bình luận bài viết này
Xem thêm trên Báo Đầu Tư