Cung tăng, tỷ lệ lấp đầy  gia tăng

Ông Đinh Hoài Nam, Giám đốc, Trưởng bộ phận Phát triển kinh doanh và Phát triển dự án của SLP Việt Nam nhận định, với sự phục hồi của nhu cầu tiêu dùng sau cú sốc đại dịch Covid-19, niềm tin của người tiêu dùng được củng cố trở lại. Cùng với nhu cầu tích trữ hàng hóa cho dịp cuối năm, thị trường nhà kho xây sẵn đã có sự cải thiện đáng kể về lượng hấp thụ và tăng đều qua các tháng. Mức tăng giá thuê trung bình tại khu vực miền Nam khả quan hơn so với miền Bắc.

Bên cạnh đó, lượng vốn đầu tư nước ngoài vào Việt Nam tiếp tục tăng mạnh, cùng với cam kết đầu tư của các “Queen Bees” (ong chúa), giúp tỷ lệ lấp đầy nhà xưởng xây sẵn duy trì ở mức tốt. Đặc biệt, miền Bắc ghi nhận sự gia nhập của các doanh nghiệp Trung Quốc và sự mở rộng của các “Queen Bees” trong ngành điện tử như Samsung, LG, Foxconn..., cùng các chuỗi cung ứng liên quan, khiến thị trường nhà xưởng xây sẵn trở nên sôi động.

Dữ liệu từ Cushman & Wakefield cho thấy, khi ngành thương mại điện tử phát triển và đầu tư nước ngoài gia tăng, nhu cầu về kho bãi và mặt bằng công nghiệp xây sẵn tăng mạnh. Tổng diện tích hấp thụ thuần của nhà xưởng xây sẵn trong quý III/2024 được ghi nhận ở mức hơn 245.000 m2, tăng 43% theo quý và gấp đôi so với cùng kỳ năm ngoái.

Tương tự, CBRE Việt Nam ghi nhận, tỷ lệ lấp đầy trung bình của nhà kho trong quý III/2024 tăng 4% so với quý II/2024, đạt 65%; tỷ lệ lấp đầy nhà xưởng xây tăng 7% so với quý trước, đạt 88%. Tính chung 9 tháng năm 2024, thị trường cấp 1 miền Nam cho thuê được gần 357.000 m2 nhà kho và 700.000 m2 nhà xưởng, cao hơn gần gấp 3 lần so với cùng kỳ năm ngoái. Nhu cầu về kho xưởng xây sẵn miền Nam đến từ các nhà sản xuất ở lĩnh vực công nghệ cao, linh kiện điện tử, hậu cần, bên cạnh sự mở rộng của các công ty thuộc lĩnh vực thương mại điện tử.

Tỷ lệ hấp thụ tốt của nhà xưởng còn khiến thị trường nhà kho ghi nhận sự chuyển đổi công năng cơ bản. JLL Việt Nam cho biết, trong quý III/2024, xu hướng chuyển đổi công năng tài sản tiếp tục diễn ra trên thị trường bất động sản khu công nghiệp phía Nam. Khu vực phía Bắc tỉnh Bình Dương ghi nhận hơn 18.000 m2 tại một dự án nhà kho xây sẵn được chuyển thành nhà xưởng xây sẵn. Việc chuyển đổi kế hoạch phát triển nhà kho xây sẵn nhằm ứng phó với thực tế dư thừa nguồn cung, trong khi nhu cầu ảm đạm đã làm giảm đáng kể nguồn cung nhà kho xây sẵn mới.

Cushman & Wakefield dự báo, thị trường nhà xưởng xây sẵn sẽ chào đón nguồn cung tương lai khoảng 1 triệu m2 trong giai đoạn 2024 - 2027. Trong bối cảnh nhu cầu thuê nhà kho xây sẵn không cao, xu hướng chuyển đổi từ kho xây sẵn sang xưởng xây sẵn có thể tiếp tục trong thời gian sắp tới, khiến nguồn cung xưởng xây sẵn gia nhập thị trường cao hơn so với dự báo.

Giá thuê tăng theo

Nhìn chung, nhu cầu thuê gia tăng trong quý III/2024 đưa giá thuê tiếp đà tăng. Bà Trang Bùi, Tổng giám đốc Cushman & Wakefield cho biết, giá thuê trung bình nhà xưởng xây sẵn được ghi nhận ở mức 4,8 USD/m2/tháng, tăng nhẹ 0,3% theo quý và 1,1% theo năm.

Giá thuê tăng là do các dự án mới được triển khai có mức giá thuê cao hơn mức trung bình của thị trường. Tuy nhiên, ở cấp độ dự án, hầu hết các chủ đầu tư vẫn giữ giá thuê ổn định để giữ sức cạnh tranh.

Trong các tỉnh Vùng kinh tế trọng điểm miền Nam, Bình Dương dẫn đầu về diện tích nhà xưởng xây sẵn hấp thụ thuần trong quý III/2024 với 159.000 m2, chiếm 65% tổng diện tích, tiếp theo là Đồng Nai với 27%. Nhu cầu thuê xưởng xây sẵn đến từ các ngành như thiết bị điện, nội thất và sản phẩm giấy.

CBRE Việt Nam có cùng quan điểm trên, đồng thời dự báo, trong 3 năm tới, giá thuê của nhà kho/nhà xưởng xây sẵn sẽ tăng nhẹ 1 -  4%/năm, trong đó phân khúc nhà xưởng xây sẵn có tốc độ tăng giá cao hơn.

Nhu cầu khả quan tới từ nhóm ngành điện tử, công nghiệp bán dẫn, ô tô và phụ tùng sẽ là động lực quan trọng cho sự phát triển của thị trường bất động sản công nghiệp miền Bắc nói chung, phân khúc nhà xưởng xây sẵn nói riêng.

Nhìn nhận về giá thuê, theo ông Đinh Hoài Nam, mức giá thuê đang phản ánh đúng mối quan hệ cung cầu của thị trường. Nhu cầu thuê nhà kho và xưởng chủ yếu đến từ các doanh nghiệp đầu tư nước ngoài, với yêu cầu cao về chất lượng sản phẩm và vị trí, đã định hướng và thúc đẩy giá thuê tăng lên.

Sự cải thiện trong nhu cầu tiêu dùng nội địa và yêu cầu ngày càng cao về thời gian giao hàng cũng thúc đẩy các doanh nghiệp chọn thuê những nhà kho gần trung tâm, có chất lượng tốt, dù mức giá cao hơn. Những yếu tố này dự kiến tiếp tục chi phối và hỗ trợ tỷ lệ hấp thụ của thị trường trong tương lai.

Tuy vậy, giá thuê chỉ là một yếu tố nhỏ quyết định tỷ lệ lấp đầy. Đại diện SLP Việt Nam nhìn nhận, vị trí là yếu tố đầu tiên khách hàng cân nhắc khi chọn thuê, như các nhà kho cần nằm ở vị trí thuận tiện giao thông, gần các khu dân cư hoặc sản xuất, dễ dàng kết nối với các khu vực trung chuyển như cảng biển, sân bay. Yếu tố thứ hai là chất lượng của sản phẩm.

Điều này không chỉ thể hiện qua khả năng hoạt động liên tục và không gián đoạn, mà còn qua các tiện ích và tính năng giúp tối ưu hóa vận hành, sử dụng nguồn lực hiệu quả. Chẳng hạn, các nhà kho có 2 đến 4 mặt hàng xuất nhập sẽ giúp tăng công suất vận hành, rất phù hợp cho các doanh nghiệp logistics hoặc thương mại điện tử.

Ngoài ra, khách thuê cũng chú ý đến yếu tố “nhà kho xanh”. Họ thường xem xét các chứng chỉ và biện pháp thân thiện với môi trường như hệ thống điện mặt trời áp mái, tái sử dụng nước…, từ đó đưa ra quyết định thuê phù hợp với xu hướng phát triển bền vững.