Công ty cổ phần Tập đoàn Đầu tư Địa ốc No Va (HoSE: NVL; Novaland) vừa công bố báo cáo tài chính kiểm toán năm 2025 với doanh thu hợp nhất đạt 6.966 tỷ đồng, lợi nhuận sau thuế hợp nhất đạt 1.861 tỷ đồng, tăng nhẹ so với báo cáo tự lập trước đó.

Một góc dự án Lakeview City.

Trong công văn giải trình, Novaland cho biết lợi nhuận từ bán hàng và cung cấp dịch vụ, lợi nhuận từ hoạt động khác trong năm tăng 7.939 tỷ đồng so với cùng kỳ năm trước chủ yếu do Tập đoàn đã hoàn nhập các khoản trích lập nghĩa vụ tiền thuê đất, tiền sử dụng đất phải nộp vào giá vốn hàng bán và hoàn nhập chỉ phí phạt chậm nộp thuế vào thu nhập khác.

Chỉ đóng hơn 1.014 tỷ đồng tiền sử dụng đất dự án Lakeview City

Novaland cho biết, trong năm 2024, Tập đoàn đã trích lập dự phòng 4.369 tỷ đồng tiền thuê đất, tiền sử dụng đất phải nộp và tiền chậm nộp tiền thuê đất, sử dụng đất vào giá vốn hàng bán và chi phí khác, liên quan đến dự án 30,106 ha Nam Rạch Chiếc (Dự án Lakeview City) theo ý kiến của đơn vị kiểm toán.

Đây là khoản tiền sử dụng đất, tiền thuê đất của dự án được tính theo phương án giá đất tại thời điểm tháng 4/2017. Tuy nhiên, Novaland không đồng ý với việc xác định thời điểm tính tiền sử dụng đất tại thời điểm này, bởi đây là dự án Novaland được hoán đổi với dự án 30,224 ha tại phường An Khánh, TP.HCM - dự án mà Novaland đã hoàn tất bồi thường giải phóng mặt bằng vào năm 2008 và hoán đổi dự án này cho Nhà nước.

Dự án này đến nay đã được tháo gỡ vướng mắc sau khi Quốc hội ban hành Nghị quyết số 170/2024/QH15 về cơ chế, chính sách đặc thù để tháo gỡ khó khăn, vướng mắc đối với các dự án, đất đai trong kết luận thanh tra, kiểm tra, bản án tại TP.HCM, Đà Nẵng và tỉnh Khánh Hòa.

Cụ thể, về thời điểm xác định giá đất cụ thể để tính thu tiền sử dụng đất đối với khu đất 30,2 ha phường Bình Khánh và khu đất 30,1 ha Nam Rạch Chiếc trong Báo cáo kết quả kiểm tra số 332/BC-TTCP ngày 9/12/2020 của Thanh tra Chính phủ được xác định như sau:

Đối với phần diện tích đất hoán đổi tương ứng với số tiền nhà đầu tư đã đầu tư tại khu đất 30,2 ha đến thời điểm năm 2008 (chỉ phí bồi thường, hỗ trợ, đầu tư xây dựng đã được kiểm toán, thẩm định) thì thời điểm xác định giá đất là thời điểm hoàn thành việc thu hồi đất, bồi thường khu đất 30,2 ha (ngày 20/11/2008);

Đối với phần diện tích đất chưa nộp tiền sử dụng đất thì thời điểm xác định giá đất là thời điểm cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành quyết định giao đất khu đất 30,1 ha Nam Rạch Chiếc (ngày 18/4/2017).

Trên cơ sở đó, ngày 13/11/2025, Sở Nông nghiệp và Môi trường TP.HCM đã trình UBND TP.HCM phương án giá đất cụ thể đối với khu đất 30,106 ha Nam Rạch Chiếc.

Theo phương án được trình, tổng giá trị quyền sử dụng đất tại khu đất thực hiện dự án Khu dân cư và du lịch - văn hóa - giải trí (diện tích 30,106 ha) thuộc khu dân cư Nam Rạch Chiếc (90,31 ha) do Công ty TNHH Phát triển Quốc tế Thế Kỷ 21 (thuộc Novaland) làm chủ đầu tư tại thời điểm tháng 11/2008 là hơn 1.014 tỷ đồng.

Ngày 29/11/2025, UBND TPHCM ban hành Quyết định số 2956/QĐ-UBND phê duyệt giá đất cụ thể và xác định tiền thuê đất và tiền sử dụng đất của Dự án Lakeview City với thời điểm tính giá đất là tại thời điểm tháng 11/2008.

Kỳ vọng thu 18.541 tỷ đồng từ thanh lý tài sản

Tại báo cáo tài chính hợp nhất kiểm toán, đơn vị kiểm toán độc lập cũng lưu ý báo cáo tài chính hợp nhất kiểm toán năm 2025 được lập trên cơ sở Tập đoàn có thể thực hiện một số các giả định hoạt động liên tục.

Novaland cho rằng đây là ý kiến được đơn vị kiểm toán độc lập đưa ra trên quan điểm thận trọng trong các báo cáo tài chính kiểm toán được phát hành từ năm 2022 cho đến thời điểm hiện tại.

Trên thực tế, trong suốt giai đoạn này Novaland vẫn hoạt động liên tục và tiếp tục quá trình tái cấu trúc toàn diện.

Báo cáo kiểm toán năm 2025 cũng ghi nhận một số kết quả trong kế hoạch đảm bảo hoạt động liên tục, bao gồm việc đàm phán với các chủ nợ và trái chủ để tái cấu trúc nợ với tổng giá trị 12.761 tỷ đồng. Các bên cho vay tiếp tục đồng hành và sẵn sàng thương thảo gia hạn thời gian thanh toán.

Song song đó, Novaland triển khai kế hoạch thanh lý tài sản với tổng giá trị dự kiến 18.541 tỷ đồng. Trong đó, một tài sản đã được Tập đoàn bán thành công và thu về 2.441 tỷ đồng; Ký các hợp đồng nguyên tắc bán 4 tài sản với tổng giá trị 3.931 tỷ đồng; 5 tài sản đang hoàn tất thủ tục chuyển nhượng với tổng giá trị 10.343 tỷ đồng; và 4 tài sản nhận được thư đề nghị không ràng buộc với tổng giá trị 1.468 tỷ đồng.

Ngoài ra, Tập đoàn kỳ vọng thu tiền từ các sản phẩm đã bán và dự kiến mở bán tại các dự án trọng điểm sau khi được tháo gỡ pháp lý. Doanh nghiệp đặt mục tiêu hoàn thiện các mốc pháp lý và hạ tầng trong năm 2026 để đẩy mạnh bán hàng trong 12 tháng tiếp theo.

Về nguồn vốn, Novaland đã được các ngân hàng phê duyệt hạn mức tín dụng 19.690 tỷ đồng, trong đó đã giải ngân 6.002 tỷ đồng. Phần hạn mức còn lại sẽ tiếp tục được giải ngân để triển khai các dự án trong thời gian tới.