Một dự án bất động sản ở Quảng Ngãi. Ảnh minh họa

Mới đây, UBND tỉnh Quảng Ngãi đã có báo cáo 3034/UBND-KTTH gửi Thủ tướng Chính phủ về các giải pháp tháo gỡ khó khăn, vướng mắc đối với các dự án đầu tư bất động sản trên địa bàn tỉnh này.

Chủ tịch UBND tỉnh Quảng Ngãi Đặng Văn Minh cho rằng, do quy định về thủ tục, pháp lý trong triển khai thực hiện dự án còn chồng chéo dẫn đến việc triển khai thực hiện các dự án còn gặp nhiều khó khăn, vướng mắc cần được cấp thẩm quyền xem xét điều chỉnh, bổ sung làm cơ sở thực hiện.

Cụ thể, theo quy định của Luật Đầu tư, Luật Nhà ở thì việc lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua hình thức đấu thầu đối với trường hợp phần diện tích thực hiện chưa được bồi thường, giải phóng mặt bằng. Trong trường hợp này, dự án phải thuộc đối tượng Nhà nước thu hồi đất và phải được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án theo hình thức đẩu thầu lựa chọn nhà đầu tư.

Tuy nhiên, theo quy định tại điều 62 Luật Đất đai, dự án nhà ở thương mại không thuộc trường hợp được nhà nước thu hồi đất. Đồng thời, tại điều 78 dự thảo Luật Đất đai sửa đổi “dự án nhà ở thương mại sử dụng các loại đất không phải là đất ở” mới thuộc trường hợp nhà nước thu hồi đất.

Như vậy, các dự án nhà ở thương mại tại thời điểm hiện nay thực hiện việc lựa chọn nhà đầu tư thông qua hình thức đấu thầu dự án không thực hiện được việc bồi thường, giải phóng mặt bằng vì không thuộc trường hợp được Nhà nước thu hồi đất.

Do đó, UBND tỉnh Quảng Ngãi đề nghị xem xét, điều chỉnh, bổ sung điều 78 Luật Đất đai cho việc thu hồi đất ở và các loại đất khác để thực hiện dự án đô thị, nhà ở để làm cơ sở thực hiện đấu thầu, lựa chọn nhà đầu tư cho phù hợp.

Một vấn đề khác nữa là, theo quy định của Luật Đầu tư và Luật Nhà ở, trường hợp diện tích đất chưa được bồi thường, giải phóng mặt bằng thì thực hiện lựa chọn nhà đầu tư thông qua hình thức đấu thầu dự án hoặc chấp thuận chủ trương đầu tư theo quy định của Luật Đầu tư.

Trong khi đó, Luật Đất đai năm 2013 chưa quy định việc chuyển mục đích sử dụng đất, giao đất, cho thuê đất đối với trường hợp đấu thầu dự án có sử dụng đất hoặc chấp thuận chủ trương đầu tư theo quy định của Luật Đầu tư.

Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) bổ sung quy định chuyển mục đích sử dụng đất, giao đất, cho thuê đất đối với trường hợp đấu thầu dự án có sử dụng đất nhưng chưa quy định đối với trường hợp nhà đầu tư được lựa chọn khi được chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời chấp thuận nhà đầu tư theo Luật Đầu tư

Do vậy, tỉnh Quảng Ngãi đề nghị bổ sung quy định về trình tự thủ tục giao đất, cho thuê đất đối với trường hợp nhà đầu tư được lựa chọn thông qua hình thức đấu dự án có sử dụng đất và được chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời chấp thuận nhà đầu tư theo quy định của Luật Đầu tư như đã nêu trên.

Đối với việc thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực hiện dự án nhà ở thương mại, quy định của các luật liên quan còn chưa thống nhất, tỉnh Quảng Ngãi đề nghị xem xét điều chỉnh, bổ sung dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi công nhận chủ đầu tư thực hiện dự án nhà ở thương mại trong trường hợp nhà đầu tư có quyền sử dụng đất nông nghiệp.

Ngoài ra, Quảng Ngãi còn kiến nghị một số vấn đề đối với các dự án đã chấm dứt chủ trương đầu tư.

Cụ thể, trường hợp dự án đã có thông báo thu hồi đất, quyết định thu hồi đất, quyết định phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư mà chưa chi trả tiền bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, tỉnh Quảng Ngãi kiến nghị cho phép cơ quan có thẩm quyền hủy các quyết định này.

Trường hợp đã chi trả tiền bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đạt từ 90% trở lên diện tích dự án thì giao cho tổ chức Phát triển quỹ đất hoặc Hội đồng bồi thường, hỗ trợ, tái định cư tiếp tục triển khai làm cơ sở triển khai các bước tiếp theo để tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất.

Trường hợp đã tiến hành chi trả một phần (nhỏ hơn 90% diện tích dự án) thì cho phép hủy bỏ thông báo thu hồi đất, quyết định thu hồi đất, quyết định phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đối với các thửa đất chưa thực hiện chi trả tiền bồi thường, hỗ trợ, tái định cư. Các thửa đất đã thực hiện chi trả tiền bồi thường, hỗ trợ, tái định cư thì giao cho Tổ chức Phát triển quỹ đất quản lý. Và giao cơ quan chức năng tiếp tục đề xuất dự án nhà ở, khu đô thị theo hình thức đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư trên toàn bộ diện tích đất chưa chi trả và đã chi trả tiền bồi thường, hỗ trợ, tái định cư trước đây.

Ngoài ra, quy định của Điều 124 Luật Xây dựng năm 2014 (được sửa đổi, bổ sung tại khoản 46 Điều 1 Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Xây dựng năm 2020), hiện nay Chính phủ chưa có quy định để thực hiện nội dung này. Do đó, UBND tỉnh Quảng Ngãi đề nghị Chính phủ ban hành hướng dẫn cụ thể việc bàn giao và tiếp nhận các công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội và các công trình khác đối với dự án đầu tư xây dựng khu đô thị để có cơ sở triển khai thực hiện.