Tại Hội thảo “Thị trường Bất động sản 2026: Vượt gió ngược đón chu kỳ mới” do Báo Tài chính - Đầu tư tổ chức ngày 12/5, bà Cao Thị Thanh Hương, Phó Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn, Savills Việt Nam cho rằng, thị trường bất động sản đang bước  vào giai đoạn phân hóa mạnh và “chọn lọc tự nhiên”, khi dòng tiền, nguồn cung và nhu cầu đều thay đổi đáng kể so với giai đoạn tăng trưởng nóng trước đây.

Theo bà Hương, xét trên nền tảng kinh tế vĩ mô, Việt Nam vẫn duy trì nhiều yếu tố tích cực như tăng trưởng GDP, tăng trưởng tín dụng, CPI được kiểm soát và tổng mức bán lẻ hàng hóa, dịch vụ tiếp tục tăng. Đây là những yếu tố hỗ trợ khá tốt cho các phân khúc bất động sản thương mại như khách sạn, căn hộ dịch vụ, trung tâm bán lẻ hay văn phòng cho thuê. Tuy nhiên, với thị trường nhà ở, áp lực lớn nhất hiện nay đến từ lãi suất và tỷ giá.

“Lãi suất vay mua nhà, đặc biệt là lãi suất thả nổi đang có xu hướng gia tăng, tạo áp lực lên cả người mua nhà lẫn doanh nghiệp phát triển bất động sản”, bà Hương nhận định.

Bà Cao Thị Thanh Hương, Phó Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn, Savills Việt Nam. (Ảnh: Lê Toàn)

Theo dữ liệu Savills công bố tại hội thảo, điểm chung lớn nhất của Hà Nội và TP.HCM trong nhiều năm gần đây là sự khan hiếm ngày càng rõ nét của phân khúc nhà ở vừa túi tiền. Nếu giai đoạn 2012 - 2018, phân khúc hạng C từng chiếm hơn 80% tổng giao dịch thị trường, thì từ năm 2021 đến nay, tỷ trọng này liên tục suy giảm mạnh.

Cụ thể, tại TP.HCM, phân khúc hạng C hiện chỉ còn chiếm khoảng 29% nguồn cung sơ cấp. Trong khi đó, tại Hà Nội, Savills không ghi nhận thêm bất kỳ dự án hạng C mở bán mới nào trong quý I/2026. Thị trường hiện gần như bị chi phối bởi các sản phẩm hạng A và hạng B.

Một điểm đáng chú ý khác là sự chênh lệch ngày càng lớn giữa nhu cầu thực và nguồn cung hiện hữu. Theo Savills, với quy mô dân số và tốc độ gia tăng hộ gia đình hiện nay, mỗi thị trường như Hà Nội và TP.HCM cần bổ sung khoảng 50.000 căn nhà mỗi năm để đáp ứng nhu cầu ở thực. Tuy nhiên, nguồn cung nhiều năm qua liên tục bị nén và chưa theo kịp tốc độ tăng dân số.

Tại TP.HCM, trong quý I/2026, toàn thị trường chỉ ghi nhận chưa tới 5.000 căn hộ sơ cấp được chào bán, trong khi tỷ lệ hấp thụ chỉ đạt khoảng 41%. Theo bà Hương, mặt bằng giá cao và nguồn cung hạn chế đang khiến thanh khoản phân hóa mạnh. Các dự án hạng A tập trung chủ yếu ở khu vực lõi trung tâm, phân khúc hạng B nằm ở khu vực nội thành, còn phân khúc hạng C chủ yếu dịch chuyển ra vùng ven.

Trái ngược với đà giảm nguồn cung của TP.HCM, thị trường Hà Nội ghi nhận mức nguồn cung sơ cấp đạt 11.199 căn, tăng 6% so với quý trước. Tuy nhiên, cơ cấu sản phẩm tiếp tục nghiêng mạnh về phân khúc trung và cao cấp, khiến giá bán căn hộ tại nhiều dự án đã lên tới khoảng 100 triệu đồng/m2 thông thủy.

Theo bà Hương, điều đáng chú ý là dù giá trung bình căn hộ Hà Nội hiện cao hơn TP.HCM khoảng 10%, nhưng nếu bóc tách theo từng phân khúc, giá các dòng sản phẩm tại Hà Nội thực tế vẫn thấp hơn TP.HCM. Nguyên nhân đến từ việc cơ cấu nguồn cung tại Hà Nội đang nghiêng mạnh về hạng A và B, kéo mặt bằng giá trung bình toàn thị trường tăng lên.

“Đây cũng là lý do khiến nhu cầu bắt đầu dịch chuyển mạnh sang các đô thị vệ tinh”, bà Hương nói.

Toàn cảnh Hội thảo

Theo Savills, tại khu vực phía Nam, các địa phương như Bình Dương, Đồng Nai, Long An (trước sáp nhập) đang trở thành điểm đến mới của dòng tiền và nhu cầu ở thực nhờ mức giá chỉ bằng khoảng 50 - 70% TP.HCM. Trong khi đó, quanh Hà Nội, Hưng Yên và Bắc Ninh đang nổi lên như những thị trường hấp thụ mạnh nhu cầu đầu tư và giãn dân từ khu vực trung tâm.

“Người mua hiện không còn quá đặt nặng việc sở hữu nhà ở khu vực lõi trung tâm như trước, mà bắt đầu dịch chuyển theo tiến độ phát triển hạ tầng và các đại đô thị vệ tinh”, bà Hương đánh giá.

Theo bà Hương, hạ tầng sẽ tiếp tục là động lực lớn nhất của thị trường trong giai đoạn tới. Các dự án metro, vành đai, TOD và hạ tầng liên vùng không chỉ phục vụ phát triển công nghiệp, mà còn đóng vai trò kéo giãn dân cư, thúc đẩy xu hướng ly tâm khỏi các đô thị lõi.

Dù thị trường vẫn còn nhiều thách thức liên quan đến lãi suất, tín dụng và khả năng chi trả, Savills cho rằng triển vọng trung và dài hạn vẫn tích cực nhờ động lực từ hạ tầng, cải cách pháp lý và dòng vốn FDI ổn định.

“Thị trường sẽ không còn tăng trưởng đại trà như trước, mà bước vào giai đoạn phát triển bền vững và có chọn lọc hơn. Đây sẽ là cuộc chơi của những chủ đầu tư có tiềm lực, chiến lược dài hạn và khả năng phát triển sản phẩm phù hợp với nhu cầu thực”, bà Hương nhấn mạnh.