Trong một thời gian dài, bất động sản tại Việt Nam được nhìn chủ yếu dưới góc độ tài sản để sở hữu và kỳ vọng tăng giá. Nhà đầu tư mua một căn biệt thự, chờ hạ tầng hoàn thiện, thị trường tăng trưởng rồi bán lại. Nhưng bài toán đầu tư đang dần thay đổi. Nhà đầu tư bắt đầu quan tâm nhiều hơn đến tài sản tạo dòng tiền đều đặn, buộc các doanh nghiệp thay đổi trong mô hình kinh doanh.

Hội An là một trường hợp có nhiều điều kiện để mô hình này phát triển. Đây vừa là điểm đến du lịch quốc tế, vừa sở hữu hệ sinh thái văn hóa, thiên nhiên và nghỉ dưỡng đủ đa dạng, kết nối thuận tiện với trung tâm Đà Nẵng để tạo nhu cầu lưu trú.

Bà Alexandra Murray, Phó Chủ tịch phụ trách khu vực kiêm Giám đốc Hilton Đông Nam Á, cho biết, sau khi khai trương NHAAN Resort & Spa Hoi An vào đầu tháng 8/2026, khu nghỉ dưỡng đã ghi nhận đà đặt phòng tích cực từ cả khách quốc tế và khách nội địa. Khách quốc tế chủ yếu đến từ Mỹ, Hàn Quốc và Nhật Bản, trong khi nhu cầu nghỉ dưỡng của khách trong nước cũng được ghi nhận tốt.

Hilton nhận thấy nhóm khách đến Hội An ngày càng đa dạng từ các cặp đôi tìm kiếm sự thư giãn và chăm sóc sức khỏe, gia đình đi nghỉ, nhóm bạn đến những khách trưởng thành tìm kiếm trải nghiệm nghỉ dưỡng và tái tạo năng lượng.

Theo khảo sát South East Asia Pulse Check của Hilton, 59% du khách được hỏi dự kiến tăng chi tiêu cho các chuyến đi tới Đông Nam Á, trong khi 41% dự kiến kéo dài thời gian lưu trú. Ba nhóm trải nghiệm được quan tâm nhất là ẩm thực, văn hóa và khám phá thiên nhiên.

Nhiều môi giới bất động sản cũng chuyển sang môi giới nhà cho thuê, với các nhóm khách nước ngoài. Phí phổ biến 1 tháng với hợp đồng thuê trên 1 năm, và theo % nếu khách thuê dưới thời hạn trên.

Hoàn thiện nhà vườn tại Dự án Casamia Balanca (Hội An)

Một chỉ dấu đáng chú ý tại hệ sinh thái Casamia của Đạt Phương là tỷ lệ chủ nhà hoàn thiện tài sản. Theo ban quản lý, tại Casamia Võng Nhi, tỷ lệ hoàn thiện nhà đạt trên 60%, trong khi tại Casamia Calm, tỷ lệ này trên 80%. Quyết định hoàn thiện căn nhà đồng nghĩa với việc chủ sở hữu tiếp tục bỏ thêm một khoản vốn đáng kể sau khi nhận bàn giao. Nếu chỉ mua để chờ tăng giá, chủ nhà có thể không nhất thiết phải nhanh chóng hoàn thiện tài sản. Ngược lại, việc tỷ lệ hoàn thiện ở mức cao, đặc biệt tại Casamia Calm, phần nào cho thấy tài sản đã có giá trị sử dụng và giá trị khai thác thực tế.

Theo ghi nhận từ thị trường, khả năng tạo dòng tiền cho thuê tốt tại các dự án Casamia đã trở thành một trong những động lực khiến chủ nhà có thêm lý do hoàn thiện tài sản. Tất nhiên, tỷ lệ hoàn thiện không đồng nghĩa với tỷ suất sinh lời giống nhau đối với mọi căn nhà. Hiệu quả thực tế còn phụ thuộc vào giá vốn, chi phí hoàn thiện, nội thất, tỷ lệ lấp đầy, giá thuê, chi phí vận hành và thời gian khai thác. Nhưng xét trên góc độ thị trường, tỷ lệ hoàn thiện cao là một chỉ dấu đáng chú ý về mức độ “sống” của một dự án.

Tại Dự án Casamia Balanca, Đạt Phương đang tiếp tục hoàn thiện các tiện ích như bể bơi, clubhouse và không gian cảnh quan, đồng thời hợp tác với M Village để hoàn thiện và đưa vào khai thác hơn 10 căn nhà vườn.

Những căn nhà hoàn thiện theo format của M-Village

Như vậy, doanh nghiệp đã có những thay đổi đáng kể trong cách tiếp cận đối với tài sản sau bán hàng. Việc Đạt Phương bắt tay với M Village để hoàn thiện và vận hành các căn nhà vườn tại Casamia có thể được nhìn như một bước chuyển từ phát triển bất động sản sang phát triển và vận hành tài sản. Việc tiếp tục hoàn thiện clubhouse, bể bơi và các tiện ích tại Casamia có ý nghĩa không chỉ đối với cư dân mà còn đối với khả năng khai thác thương mại của toàn khu.

Tại NHAAN Resort & Spa Hoi An, Hilton cũng đang đi theo cách tiếp cận tương tự khi đưa các trải nghiệm như làm gốm, làm đèn lồng hay khám phá chợ địa phương cùng đầu bếp của khu nghỉ dưỡng vào sản phẩm du lịch.

Những trải nghiệm này cho thấy xu hướng mới của du lịch Hội An khi du khách không chỉ tìm kiếm một nơi để ngủ mà muốn sống trong không gian của điểm đến. Khi bất động sản có thể kết nối được với nhu cầu đó, giá trị khai thác sẽ rộng hơn đáng kể.

Một căn nhà vườn đã hoàn thiện tại Casamia Balanca

Triển vọng của bất động sản dòng tiền tại Hội An vì vậy gắn chặt với triển vọng của ngành du lịch và môi trường sống. Hilton đánh giá Việt Nam là một trong những thị trường khách sạn có tiềm năng lớn tại Đông Nam Á. Tập đoàn hiện có 24 khách sạn đang vận hành tại Việt Nam và 23 dự án trong danh mục phát triển. Trong đó, Hilton tiếp tục mở rộng tại những điểm đến có lợi thế du lịch như Hội An và Phú Quốc. Tập đoàn này không chỉ nhìn vào lượng khách mà quan tâm đến mức chi tiêu và thời gian lưu trú.

Từ câu chuyện Casamia, có thể thấy một thay đổi đang diễn ra trong cách kinh doanh của các doanh nghiệp. Trước đây, thành công của một dự án thường được đo bằng tốc độ bán hàng. Nay doanh nghiệp buộc phải chú trọng tài sản sau khi bán được sử dụng và vận hành như thế nào? Nếu mô hình này được chứng minh bằng tỷ lệ lấp đầy, doanh thu và dòng tiền thực tế, nó có thể tạo ra những cách làm mới trên thị trường.