Trần Văn Hiếu - Tổng Giám đốc OBC Holdings: Cần phân loại loại hình bất động sản để quy định hạn mức tín dụng

Theo ông Hiếu, hiện nay cơ chế phân bổ vốn hiện nay vẫn còn mang tính chia đều giữa đầu tư ngắn hạn và nhu cầu ở thực, giữa doanh nghiệp phát triển dự án bài bản và các hoạt động đầu tư mang tính chu kỳ. Chính vì vậy, cần phân loại loại hình bất động sản để quy định hạn mức tín dụng cho vay.

TIN LIÊN QUAN

Đó là ý của ông Trần Văn Hiếu tại Diễn đàn tài chính 2026 với chủ đề “Khơi thông dòng vốn, kết nối đa kênh” do Tạp chí Diễn Đàn Doanh nghiệp tổ chức tại TP.HCM chiều 20.5.

Ông Trần Văn Hiếu, Tổng giám đốc OBC Holdings phát biểu tại Diễn đàn tài chính 2026.

Cụ thể, tại Diễn đàn, đại diện cho khối doanh nghiệp bất động sản, ông Hiếu cho rằng vấn đề lớn nhất của thị trường bất động sản hiện nay không nằm ở nhu cầu, mà nằm ở việc dòng vốn chưa được dẫn đúng địa chỉ. Nhu cầu an cư của người dân vẫn rất lớn, đặc biệt tại các đô thị đang phát triển mạnh về hạ tầng. Tuy nhiên, cơ chế phân bổ vốn hiện nay vẫn còn mang tính chia đều giữa đầu tư ngắn hạn và nhu cầu ở thực, giữa doanh nghiệp phát triển dự án bài bản và các hoạt động đầu tư mang tính chu kỳ.

Trong khi đó, các doanh nghiệp bất động sản đang chịu áp lực kép. Vừa thiếu vốn trung – dài hạn để triển khai dự án, vừa đối mặt với chi phí đầu vào tăng mạnh như vật liệu xây dựng, giải phóng mặt bằng, chi phí tài chính và nhân công. Điều này ảnh hưởng trực tiếp đến nguồn cung và mặt bằng giá nhà ở trên thị trường.

Không chỉ doanh nghiệp, người mua nhà hiện nay cũng gặp nhiều khó khăn trong việc tiếp cận tín dụng. Các điều kiện vay ngày càng chặt chẽ hơn, điều này ảnh hưởng trực tiếp đến khả năng sở hữu nhà ở của người dân, đặc biệt là nhóm khách hàng trẻ và người mua nhà lần đầu.

Trên cơ sở thực tế hiện nay, ông Hiếu đề xuất một số giải pháp quan trọng nhằm khơi thông dòng vốn cho thị trường bất động sản.

Thứ nhất, điều quan trọng nhất hiện nay là cần có cơ chế quản lý và cung ứng nguồn vốn theo hướng tách bạch, minh bạch và đúng mục tiêu sử dụng.

Hiện nay, tín dụng bất động sản vẫn đang được nhìn như một nhóm chung, trong khi thực tế có rất nhiều loại hình và nhu cầu hoàn toàn khác nhau. Vì vậy, cần phân loại rõ để điều hành hiệu quả hơn, thay vì đánh đồng toàn bộ bất động sản là lĩnh vực rủi ro cao.

Thứ 2, vấn đề phân loại dòng sản phẩm. Cần phân loại các loại hình bất động sản để ưu tiên dòng vốn đúng phân khúc tạo ra giá trị thật cho nền kinh tế. Ông Hiếu cho rằng không nên nhìn toàn bộ bất động sản dưới cùng một mặt bằng rủi ro. Những dự án phục vụ nhu cầu ở thực, nằm tại các khu vực có hạ tầng phát triển, nhu cầu dân cư cao và pháp lý rõ ràng cần được ưu tiên tiếp cận nguồn vốn với cơ chế phù hợp hơn.

Hiện nay, nhiều doanh nghiệp phát triển bất động sản nhà ở đang phải chịu mặt bằng lãi suất vay cao hơn đáng kể so với các lĩnh vực sản xuất – kinh doanh thông thường. Trong khi trên thực tế, việc phát triển các dự án nhà ở phục vụ nhu cầu an cư cũng là một hoạt động tạo ra giá trị cho nền kinh tế, thúc đẩy hạ tầng đô thị, tạo việc làm và lan tỏa tới nhiều ngành nghề liên quan.

Tiếp đó, cần có cơ chế nguồn vốn riêng dành cho nhóm doanh nghiệp phát triển bất động sản phục vụ nhu cầu ở thực.

Nguồn vốn này cần ưu tiên cho các doanh nghiệp có pháp lý minh bạch, năng lực triển khai thực tế và tạo ra nguồn cung thật cho thị trường. Những doanh nghiệp làm dự án bài bản hiện nay rất cần dòng vốn trung – dài hạn ổn định để triển khai xây dựng, hoàn thiện sản phẩm và đưa nguồn cung ra thị trường.

Nếu doanh nghiệp không tiếp cận được vốn, dự án sẽ bị chậm tiến độ, nguồn cung bị thu hẹp, cuối cùng người chịu tác động lớn nhất vẫn là người mua nhà.

Thứ ba, cần tách riêng nguồn vốn dành cho nhóm khách hàng cá nhân có nhu cầu mua nhà để ở thật. Đây là lực cầu bền vững của thị trường và cần được tiếp cận các gói tín dụng dài hạn với lãi suất hợp lý, ổn định và minh bạch hơn, đặc biệt đối với người trẻ và nhóm khách hàng mua nhà lần đầu.

Nếu dòng vốn được ưu tiên đúng phân khúc, đúng nhu cầu và đúng doanh nghiệp, thị trường sẽ phát triển lành mạnh hơn, đồng thời góp phần giải quyết bài toán nguồn cung và khả năng tiếp cận nhà ở của người dân.

“Trong giai đoạn tới, chúng tôi cho rằng định hướng chính sách cần có ưu tiên nguồn vốn cho các dự án có pháp lý rõ ràng, phục vụ nhu cầu ở thực và phát triển theo định hướng đô thị bền vững”, ông Hiếu nói.

Đối với vấn đề doanh nghiệp, ông Hiếu cho rằng OBC Holdings đánh giá mô hình TOD sẽ là xu hướng phát triển chiến lược của thị trường bất động sản trong 10–20 năm tới. Đây không chỉ là mô hình phát triển đô thị gắn với giao thông công cộng, mà còn là lời giải cho bài toán giãn dân, hạ tầng và tăng trưởng kinh tế vùng, tác động lan tỏa cho cả hệ sinh thái kinh tế: từ xây dựng, vật liệu, tài chính, logistics cho tới hệ thống phân phối và các đối tác đầu tư quốc tế.

Vì vậy, khơi thông dòng vốn cho bất động sản không nên được nhìn đơn thuần là hỗ trợ một ngành, mà là kích hoạt một chuỗi giá trị có khả năng tạo động lực tăng trưởng cho toàn bộ nền kinh tế.

Ở chiều ngược lại, doanh nghiệp bất động sản cũng phải thay đổi tư duy phát triển. Muốn tiếp cận dòng vốn bền vững thì doanh nghiệp phải minh bạch hơn, quản trị tốt hơn và sử dụng vốn hiệu quả hơn. Thị trường trong giai đoạn tới sẽ không còn chỗ cho tư duy phát triển bằng đòn bẩy ngắn hạn.

“Tôi tin rằng nếu dòng vốn được dẫn đúng vào các dự án có giá trị thực, phục vụ nhu cầu ở thực và phát triển đô thị bền vững, thì không chỉ thị trường bất động sản được phục hồi mà còn góp phần thúc đẩy tăng trưởng kinh tế, phát triển hạ tầng và nâng cao chất lượng đô thị trong dài hạn”, ông Hiếu cho biết.