“Vùng trũng” đầu tư

Trong bối cảnh thị trường bất động sản nội đô TP.HCM đang đối mặt với giá bán tăng cao. Thông tin TP.HCM sáp nhập với Bình Dương và Bà Rịa - Vũng Tàu như “làn gió mới” làm nóng thị trường bất động sản. Bởi đây sẽ là động lực lớn cho bất động sản vùng ven đô thị lớn nhất cả nước này.

Các khu vực giáp ranh như Dĩ An, Thuận An (Bình Dương), Nhơn Trạch, Long Thành (Đồng Nai) hay Phú Mỹ (Bà Rịa - Vũng Tàu) sẽ được hưởng lợi trực tiếp từ làn sóng dịch chuyển đầu tư và dân cư. Song, khi đặt các khu vực này lên “bàn cân” thì không khó để nhận ra rằng, Thuận An (Bình Dương) nằm ở hướng Đông Bắc TP.HCM nổi lên như “vùng trũng” với tiềm năng tăng trưởng mạnh mẽ nhờ lợi thế hạ tầng và nhu cầu ở thực tăng cao.

Số liệu từ các đơn vị nghiên cứu thị trường cũng cho thấy, trong quý I/2025, khu vực phía Đông Bắc TP.HCM nổi lên như một tâm điểm mới về nguồn cung và thanh khoản, vượt trội so với các khu vực còn lại.

Đơn cử như tại phân khúc đất nền, dù nguồn cung sơ cấp toàn vùng giảm nhẹ 2% so với quý I/2024, và nguồn cung mới tiếp tục khan hiếm (chỉ chiếm 16% trong tổng nguồn cung), nhưng sức tiêu thụ lại tăng đột biến, gấp 6,1 lần so với cùng kỳ.

Các dự án mặt tiền Quốc lộ 13 (đang được triển khai mở rộng) tạo sức hút lớn trên thị trường.

Thị trường căn hộ cũng ghi nhận 12.892 sản phẩm sơ cấp trong 3 tháng đầu năm, giảm nhẹ 1% so với cùng kỳ. Tuy nhiên, nguồn cung mới tăng mạnh 75%, trong đó khu vực Bình Dương chiếm tới 49% tổng lượng căn hộ mở bán mới – vượt qua cả TP.HCM và Đồng Nai.

Đặc biệt, nếu như tại TP.HCM, nguồn cung sơ cấp chủ yếu thuộc phân khúc hạng A thì các sản phẩm ở khu vực này phù hợp với nhu cầu ở thực và nhà đầu tư trung lưu. Mức giá sơ cấp tại đây tăng nhẹ 2–5%, trong khi giá thứ cấp ổn định, thanh khoản tốt.

Theo đánh giá của các chuyên gia, đà tăng trưởng mạnh mẽ của thị trường thuộc khu vực phía Đông Bắc TP.HCM không phải là hiện tượng ngẫu nhiên mà đến từ sự kết hợp của nhiều yếu tố. Trong đó có yếu tố về giá vẫn còn thấp so với tiềm năng thực tế. Cụ thể, giá đất nền tại Thuận An dao động trên dưới 50 triệu đồng/m², chỉ bằng 50–60% giá tại TP.Thủ Đức liền kề.

Tiếp đến là quỹ đất sạch còn dồi dào, pháp lý rõ ràng, dễ triển khai. Hạ tầng giao thông kết nối mạnh: Đại lộ Bình Dương, Vành đai 3, Quốc lộ 13 mở rộng, tuyến Metro số 1 kéo dài về Dĩ An… cùng hàng loạt công trình hạ tầng liên vùng đang được thúc đẩy. Nơi đây được kỳ vọng sẽ là đô thị vệ tinh kiểu mẫu phía Đông Bắc TP.HCM.

Cơ hội vàng để “xuống tiền”

Không chỉ là nơi an cư lý tưởng, bất động sản khu Đông Bắc TP.HCM đang dần định hình như một kênh tích lũy tài sản và tạo lợi nhuận bền vững cho giới đầu tư. Song, cơ hội sẽ không dành cho những nhà đầu tư “chậm chân”.

Bởi dưới tác động của bảng giá đất mới sẽ được cập nhật hàng năm và tiệm cận với giá thị trường, đặc biệt là từ 1/1/2026 thì giá căn hộ tại các khu vực giáp ranh TP.HCM và ít tháng nữa sẽ thuộc TP.HCM sẽ tiếp tục tăng từ 8-10% trong năm 2025 và điều này sẽ còn tác động trong 1-2 năm tới.

Theo chuyên gia CBRE Việt Nam, sang năm 2026, giá đất sẽ được tính sát hơn với giá thị trường, đặc biệt là khi áp dụng cho thuế, chuyển nhượng và đấu giá. Điều này sẽ kéo theo chi phí phát triển dự án tăng, và tất nhiên, giá bán ra cũng sẽ bị điều chỉnh theo.

Bên cạnh đó, giá bất động sản ở các khu vực giáp ranh TP.HCM hiện tại đang có những diễn biến tích cực vì nếu đúng tiến độ triển khai, khoảng cuối năm 2025 việc sáp nhập sẽ hoàn tất và các khu vực vùng ven sẽ chính thức là của TPHCM. Việc chờ đợi thị trường hạ nhiệt để mua vào được cho là không thực tế trong bối cảnh hiện nay.

Dữ liệu cập nhật của Batdongsan.com.vn cho thấy, trong quý I/2025, các khu vực Thuận An và Bến Cát ghi nhận mức độ quan tâm bất động sản tăng 26% so với cùng kỳ năm trước, cao nhất tỉnh; tiếp đến là Dĩ An với 23%, Dầu Tiếng khoảng 19% và Bàu Bàng là 10%.

“Kể từ khi thông tin tờ trình sáp nhập lan truyền, mức độ quan tâm tìm kiếm bất động sản tăng đáng kể tại nhiều khu vực.  Sự gia tăng này phản ánh tâm lý tích cực của nhà đầu tư với tiềm năng của việc sáp nhập, đặc biệt tại các khu vực có vị trí chiến lược gần TP.HCM”, ông Đinh Minh Tuấn - Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực miền Nam chia sẻ.