Tháng 4/2023, doanh số bán bất động sản Trung Quốc giảm xuống còn 900 tỷ nhân dân tệ (tương đương 126,87 tỷ USD), thấp hơn mức trung bình hàng tháng của năm 2022 là 1.100 tỷ nhân dân tệ, theo S&P Global Ratings. Ảnh: AFP

Dấu hỏi về sự phục hồi của thị trường 

"Trong một diễn biến ngược chiều với tháng 4, thị trường nhà ở Trung Quốc ghi nhận giá bán tăng lên, nhưng doanh số bán hàng chậm lại", công ty phân tích tài chính China Beige Book (Mỹ) nêu trong báo cáo thị trường tháng 5 vừa được công bố ngày 30/5.

Đánh giá trên của China Beige Book dựa vào kết quả khảo sát 1.085 doanh nghiệp từ ngày 18 - 25/5.

"Đối với bất động sản thương mại, cả giá bán và lượng giao dịch đều giảm mạnh", báo cáo của China Beige Book viết.

Trung Quốc đã giảm bớt áp lực đối với các nhà phát triển bất động sản vào năm ngoái, sau khi "nắn gân" mức nợ của họ vào tháng 8/2020. Theo ước tính của Moody's, bất động sản và các ngành liên quan đã đóng góp hơn 1/4 sản lượng kinh tế Trung Quốc.

Dẫn dữ liệu của Wind Information, ông Ting Lu, nhà kinh tế trưởng Trung Quốc tại tập đoàn tài chính Nomura, cho biết doanh số bán nhà mới tại Trung Quốc trong tuần từ ngày 22-28/5 đã tăng 11,8% so với cùng kỳ năm trước, nhưng giảm mạnh so với mức tăng trưởng 24,8% của một tuần trước đó.

Báo cáo của Nomura cũng cho biết, doanh số bán hàng của cả hai tuần qua đều thấp hơn so với cùng kỳ năm 2019, trước khi xảy ra đại dịch Covid-19.

Hầu hết sự sụt giảm doanh số bắt nguồn từ các thành phố lớn nhất của Trung Quốc. Đó là những thành phố loại 1, là điểm sáng về phát triển bất động sản vì người dân có xu hướng di cư đến các trung tâm đô thị để tìm việc làm.

Các nhà đầu tư vào doanh nghiệp bất động sản Trung Quốc đang hoài nghi nhiều hơn về sự phục hồi của thị trường này.

Chỉ số Markit iBoxx đối với trái phiếu bất động sản lợi suất cao của Trung Quốc đã quay trở lại gần mức giao dịch vào tháng 11/2022, khi Bắc Kinh công bố hỗ trợ cho lĩnh vực này bằng "kế hoạch 16 điểm".

Tuy vậy, các nhà phân tích của S&P Global Ratings đánh giá trong một báo cáo ngày 22/5 rằng kế hoạch đó của Trung Quốc "là căn nguyên cho cuộc khủng hoảng này" và các sáng kiến chỉ nhằm mục đích hỗ trợ các khoản nợ của doanh nghiệp bất động sản theo cấp độ dự án. Nghĩa là, vẫn còn những điều chưa chắc chắn về khả năng các nhà phát triển có thể hoàn trả tiền mua trái phiếu cho nhà đầu tư, theo S&P Global Ratings.

S&P Global Ratings đang quan sát xem liệu các nhà phát triển bất động sản Trung Quốc có thể gom đủ tiền mặt từ việc bán hàng hay không.

Tháng 4/2023, các nhà phân tích của S&P Global Ratings cho biết rằng doanh số bán bất động sản Trung Quốc đã giảm xuống còn 900 tỷ nhân dân tệ (tương đương 126,87 tỷ USD), thấp hơn mức trung bình hàng tháng của năm 2022 là 1.100 tỷ nhân dân tệ.

Trong cả năm 2023, S&P dự kiến doanh số bán hàng của các nhà phát triển bất động sản Trung Quốc sẽ giảm khoảng 3 - 5%, tốt hơn một chút so với mức giảm 5 - 8% được dự báo trước đó.

Báo cáo của S&P Global Ratings cũng cho biết các dự báo của năm nay dựa trên kỳ vọng rằng doanh số bất động sản tại các thành phố lớn của Trung Quốc sẽ tăng khoảng 3%, trong khi doanh số ở các thành phố nhỏ hơn không giảm hơn 10%.

Thị trường thứ cấp chao đảo

Trên thị trường nhà ở thứ cấp, hoạt động kinh doanh "đã giảm nhiệt kể từ tháng 4, với số lượng nhà rao bán giảm, giá chào và lượng giao dịch cùng giảm", tổ chức xếp hạng tín nhiệm Fitch Ratings lưu ý trong báo cáo vừa công bố đầu tuần.

"Sự chậm lại này diễn ra sau sự phục hồi mạnh mẽ trong quý I/2023 cho thấy niềm tin của người mua nhà vẫn còn mong manh trong bối cảnh triển vọng kinh tế không chắc chắn và [các] triển vọng việc làm suy giảm", Fitch Ratings đánh giá.

Tại Trung Quốc, nhà xây mới thường được bán trước khi các chủ đầu tư hoàn thành xây dựng.

Các nhà phân tích của Fitch Ratings cho rằng: "Tâm lý thị trường nhà ở thứ cấp nói chung có thể được xem như nhiệt kế của thị trường bất động sản nói chung, vì giá cả và nguồn cung không chịu sự can thiệp của các cơ quan quản lý - không giống như thị trường nhà mới".

Doanh số bán nhà trên thị trường thứ cấp cũng ảnh hưởng nhiều đến giá nhà xây mới, ước tính hơn một nửa số nhà được bán ở các thành phố lớn nhất của Trung Quốc đến từ thị trường cấp, Fitch Ratings phân tích.

Một cuộc khảo sát hàng quý của Ngân hàng Trung Quốc Trung Quốc chỉ ra rằng mức độ quan tâm mua nhà của người dân sẽ tăng lên trong những tháng tới, nên giá bất động sản được kỳ vọng sẽ tăng cao hơn.

Theo bà Liu Lijie, nhà phân tích thị trường tại Viện nghiên cứu Beike, thị trường bất động sản Trung Quốc vẫn đang trong "giai đoạn điều chỉnh".

Bà Liu Lijie cho rằng chính sách của chính phủ Trung Quốc cần cải thiện kỳ vọng của thị trường về sự phục hồi của thị trường bất động sản, đồng thời lưu ý cần có các biện pháp bổ sung để thúc đẩy sức mua nhà ngay cả ở các thành phố lớn.