Nhiều người nghĩ rằng, cuộc khủng hoảng tín dụng lớn nhất trong lịch sử Trung Quốc hiện đại đã ở phía sau. Cuối năm 2022, chính phủ Trung Quốc cam kết giữ ổn định thị trường bất động sản, mở cửa nền kinh tế trở lại sau thời gian dài theo đuổi chính sách zero-Covid.

Tuy nhiên, những cơn gió ngược chiều cùng với các vụ vỡ nợ trái phiếu đang quay trở lại. Ngày 14/5/2023, KWG Group Holdings Ltd. - một trong số ít nhà phát triển bất động sản được chính phủ bảo lãnh trái phiếu vào năm ngoái công bố không có khả năng trả lãi 119 triệu USD trái phiếu đã phát hành. Với diễn biến này, không loại trừ khả năng dẫn tới việc không thể thanh toán với khoảng 4 tỷ USD trái phiếu mà KWG Group Holdings đã phát hành.

Trong khi đó, trái phiếu do Powerlong Real Estate Holdings Ltd. phát hành cũng khiến nhà đầu tư lo ngại, bởi nhiều khả năng, công ty xây dựng này không thanh toán được 15,9 triệu USD lãi trái phiếu đến hạn vào cuối tháng này. 

HSBC Holdings Plc ước tính, khoảng 10,1 tỷ USD trái phiếu với lãi suất cao sẽ không được thanh toán đúng hạn trong năm nay, sau kỷ lục 63,7 tỷ USD được ghi nhận năm 2022. HSBC cũng cho rằng, hai doanh nghiệp bất động sản khác là China SCE Group Holdings lTD và Central China Real Estate Ltd cũng đang trong tình trạng căng thẳng tín dụng.

Tỷ lệ vỡ nợ trái phiếu gia tăng trong năm 2023 sau giai đoạn khủng hoảng 2021-2022.

Vậy tại sao các doanh nghiệp bất động sản một lần nữa lao đao vì các khoản nợ trái phiếu?

Cuối năm 2022, giữa làn sóng phản đối của người mua nhà vì không được nhận nhà đúng hạn, các công trình xây dựng dang dở và mối lo ngại vỡ nợ với nhóm doanh nghiệp bất động sản, Chính phủ Trung Quốc thực hiện nhiều biện pháp nhằm ngăn chặn diễn biến xấu nhất xảy ra. Trong đó, các chương trình nổi bật là nhà băng có vốn nhà nước khẩn trương triển khai các gói cho vay với công ty bất động sản và nhiều quỹ hỗ trợ khẩn cấp được thành lập.

Với động thái nhanh chóng và mạnh tay từ nhà quản lý, các dự án bất động sản bắt đầu được hoàn thiện, giá nhà quay đầu tăng liên tục trong 3 tháng.

Tuy nhiên, chính quyền các địa phương đã học được bài học từ cuộc khủng hoảng vừa qua. Các chính sách liên quan tới bán nhà trước khi hình thành được thắt chặt. Hiện tại, việc bảo vệ người mua nhà và ổn định xã hội quan trọng hơn việc các công ty bất động sản có thể thanh toán trái phiếu hay không.

KWG Group Holdings lên tiếng cho biết, việc không thể thanh toán lãi trái phiếu là do ảnh hưởng từ các quy định mới. Cụ thể, các khoản tiền khách hàng trả trước bị “khoá” tại các tài khoản ngân hàng cho tới khi các dự án được hoàn thiện theo đúng tiến độ. Vì lẽ đó, tình trạng tài chính của Công ty tiếp tục gặp áp lực.

Việc bán hàng trước khi dự án hình thành là mô hình hoạt động phổ biến tại thị trường bất động sản Trung Quốc. Một khi ký hợp đồng mua nhà, người mua có thể vay mua nhà từ ngân hàng và phải tiến hành thanh toán theo tiến độ. Về lý thuyết, các công ty bất động sản chỉ có thể thu tiền về khi dự án hoàn thiện, nhưng một số doanh nghiệp vẫn có thể xoay sở để tiếp cận và sử dụng trước khoản tiền này.

Hiện tại, việc quy định mới khiến doanh nghiệp không thể sử dụng khoản tiền trả trước, đẩy nhiều công ty rơi vào tình trạng cạn thanh khoán. Năm ngoái, tiền người mua trả trước chiếm khoảng 1/3 nguồn vốn của các công ty bất động sản, trong khi các khoản vay ngân hàng chiếm khoảng 12%.  Với bối cảnh mới này, nguy cơ đổ vỡ trái phiếu hàng loạt như giai đoạn trước có thể lại xảy ra.