Phân khúc bất động sản công nghiệp tiếp tục thu hút sự quan tâm của các nhà đầu tư nước ngoài. Bất chấp những trở ngại từ đại dịch và biến động kinh tế toàn cầu, Việt Nam vẫn là điểm đến đầu tư hấp dẫn.

Tổng quan thị trường bất động sản công nghiệp tại thời điểm quý II/2023 như sau:

Đất khu công nghiệp, cả thị trường phía Nam và phía Bắc đều khan hiếm nguồn cung mới, khi chỉ có hơn 700 ha được chào đón trong 6 tháng đầu năm 2023, đóng góp vào tổng nguồn cung đất cho thuê hơn 36.400 ha. Nhu cầu đầu tư mạnh mẽ vào hai trung tâm công nghiệp lớn đã thúc đẩy hiệu quả hoạt động với mức tăng trưởng mạnh về giá thuê và tỷ lệ lấp đầy.

Nguồn cung tích lũy của nhà kho xây sẵn (NKXS) trên cả nước đạt 2,8 triệu m2 và dự kiến tăng gần gấp đôi, lên 4,5 triệu m2 vào năm 2025, cho thấy niềm tin mạnh mẽ của các nhà đầu tư vào thị trường này.

Thị trường nhà xưởng xây sẵn (NXXS) cùng với đất khu công nghiệp trở thành điểm sáng nhờ dòng vốn FDI liên tục đổ vào. Số liệu FDI mới nhất trong 6 tháng đầu năm 2023 cho thấy, hầu hết các dự án đăng ký mới đều có quy mô nhỏ, cho thấy nhu cầu tiềm năng đối với nhà xưởng xây sẵn vì mục tiêu của loại sản phẩm này là hướng tới phục vụ các doanh nghiệp vừa và nhỏ trong lĩnh vực sản xuất.

Về hoạt động đầu tư bất động sản, chúng tôi nhận thấy, thị trường có dấu hiệu hạ nhiệt nhẹ vào cuối năm ngoái và tiếp tục kéo dài sang đầu năm nay. Tuy nhiên, hiện chúng tôi bắt đầu ghi nhận nhiều hơn các yêu cầu đầu tư và các dòng vốn quốc tế mới cũng quan tâm gia nhập thị trường và do đó chúng tôi dự kiến các hoạt động đầu tư sẽ sôi nổi hơn trong nửa cuối năm nay.

Một số khoản đầu tư được công bố gần đây như: ngày 1/3/2023, Frasers Property Vietnam thông báo về việc hợp tác với Gelex Group - tập đoàn đầu tư đa ngành hàng đầu trong nước, để cùng phát triển danh mục đầu tư các khu công nghiệp và mở rộng thị trường bất động sản công nghiệp trên khắp miền Bắc. Tổng mức đầu tư dự kiến là 250 triệu USD.

Hay như thương vụ Foxconn thuê thêm đất tại Việt Nam, tổng giá trị khoảng 100 triệu USD tại Khu công nghiệp Quang Châu và Khu công nghiệp WHA 1, với nỗ lực chuyển dịch các hoạt động sản xuất ra khỏi Trung Quốc như một phần của quá trình đa dạng hóa chuỗi cung ứng toàn cầu.

Ngoài các nhà đầu tư châu Á, sự quan tâm của các quốc gia châu Âu và Mỹ đến thị trường bất động sản Việt Nam cũng ngày càng tăng.

Điển hình là dự án Lego, với khoản đầu tư đáng kể hơn 1,3 tỷ USD, đã đưa Đan Mạch lên vị trí thứ 7 về tổng vốn đăng ký đầu tư và đứng đầu các quốc gia châu Âu đầu tư vào Việt Nam trong năm 2022. So với khu vực Đông Nam Á, Việt Nam có số vốn huy động đầu tư lĩnh vực bất động sản hậu cần và công nghiệp cũng như số lượng các công ty quốc tế hoạt động lớn nhất. Mặc dù đối mặt với nhiều thách thức toàn cầu và sự cạnh tranh gia tăng trong khu vực, nguồn đầu tư vào Việt Nam sẽ tiếp tục tăng trưởng tốt nhờ vào các yếu tố nền tảng vững chắc của thị trường.

Như thể hiện trong biểu đồ trên, dòng vốn chảy vào Trung Quốc giảm đáng kể, trong khi dòng vốn chảy vào Việt Nam và các nước trong khu vực lại tăng lên, đây là một bằng chứng mạnh mẽ về sự dịch chuyển sản xuất toàn cầu và khu vực.

Việt Nam là một trong những nước được hưởng lợi nhiều nhất từ chiến lược “Trung Quốc +1”, vượt trội so với các nước ASEAN khác trong việc thu hút dòng vốn FDI trong lĩnh vực sản xuất.

Theo thống kê của Trading Economics và Statista, vốn FDI đăng ký của Việt Nam trong lĩnh vực sản xuất năm 2022 đạt 13,9 tỷ USD, gấp khoảng 1,5 lần so với năm 2012, trong khi vốn FDI đăng ký của Trung Quốc năm 2022 chỉ bằng một nửa con số ghi nhận năm 2012.

Trong nửa đầu năm 2023, vốn FDI giải ngân vào Việt Nam tăng 0,5% so với cùng kỳ, là một con số khá tích cực trong bối cảnh thị trường đối mặt nhiều khó khăn.

Cùng với mong muốn phát triển và nâng tầm trong chuỗi giá trị, thu hút nhiều nhà sản xuất có giá trị gia tăng cao hơn, thị trường bất động sản hậu cần và công nghiệp Việt Nam đã phát triển theo hướng đa dạng, phức tạp hơn để theo kịp sự phát triển của thị trường sản xuất. JLL ghi nhận 5 xu hướng chính trên thị trường này.

Xu hướng 1: Thị trường đang dần trưởng thành với sự tham gia ngày càng tăng của các nhà đầu tư chuyên nghiệp. Trong khi khu công nghiệp từ lâu đã trở thành sân chơi của các nhà đầu tư trong nước nhờ vào lợi thế tiếp cận quỹ đất lớn và hiểu biết về thị trường địa phương, các nhà đầu tư nước ngoài cũng được ghi nhận là đang dần mở rộng danh mục đầu tư. Trong đó, sự hiện diện của các chủ đầu tư chuyên nghiệp thể hiện rõ ràng hơn trong lĩnh vực công trình xây sẵn.

Xu hướng 2: Khu công nghiệp không chỉ cạnh tranh với nhau về vị trí và kết nối hạ tầng giao thông, mà còn thông qua việc cung cấp các dịch vụ gia tăng giá trị. Trong quá trình phát triển, sự cạnh tranh khốc liệt buộc các chủ khu công nghiệp phải cải thiện tính cạnh tranh của mình để thu hút các khách hàng chủ chốt. Dưới áp lực đó, họ không chỉ cung cấp hạ tầng chất lượng cao, mà còn tích hợp các dịch vụ để hỗ trợ người thuê trong suốt quá trình thành lập và vận hành, thay vì chỉ đơn thuần cho thuê lại đất hay bất động sản mà không có dịch vụ hậu mãi như trong giai đoạn trước đây.

Xu hướng 3: Đa dạng hóa danh mục sản phẩm. Nhu cầu về các loại hình bất động sản khu công nghiệp không ngừng phát sinh, đòi hỏi các chủ đầu tư phải cung cấp đa dạng nhiều loại hình sản phẩm để đáp ứng khách hàng (ví dụ: nhà xưởng xây sẵn, nhà kho xây sẵn, mô hình hỗn hợp chuyển đổi công năng giữa nhà xưởng và nhà kho, cơ sở xây sẵn đa tầng, dự án xây theo yêu cầu, etc).

Xu hướng 4: Tính bền vững. Xu hướng này xuất hiện ở nhiều lĩnh vực, không chỉ riêng phát triển bất động sản khu công nghiệp. Nhu cầu về các dự án bất động sản công nghiệp xanh và phát triển bền vững từ các nhà đầu tư nước ngoài tại Việt Nam được dự đoán ngày càng tăng. Các cam kết về tính bền vững của các công ty đa quốc gia đang buộc các chủ đầu tư tập trung vào việc phát triển các dự án bền vững để thu hút nhóm khách thuê chất lượng cao.

Hơn nữa, phần lớn chủ đầu tư, đặc biệt là các chủ đầu tư quốc tế, cũng có chiến lược phát triển xanh của mình. Điều này buộc thị trường tích hợp các yếu tố bền vững hơn ở nhiều khía cạnh. Mặc dù chỉ ghi nhận thành tích khiêm tốn, tính bền vững trong bất động sản khu công nghiệp sẽ ngày càng trở nên rõ nét hơn trong thời gian tới tại Việt Nam.

Xu hướng 5: Thị trường ghi nhận các dấu hiệu của việc ứng dụng khoa học công nghệ và các giải pháp tiên tiến, tuy nhiên các dấu hiệu này còn khá sớm và Việt Nam sẽ phải đi một chặng đường dài để thấy rõ nét xu hướng này.

Một số ví dụ điển hình về xu hướng này bao gồm: tự động hóa. Tự động hóa được dự báo là xu hướng mới trong tương lai, đang từng bước được áp dụng tại các nước phát triển. Tại Việt Nam, các ứng dụng còn rất sơ khai, chủ yếu là công việc chở hàng hóa nặng và vẫn cần người vận hành.

Một số ví dụ khác có thể kể đến là khu công nghiệp sinh thái. Sự gia tăng trong sản xuất công nghiệp và khu công nghiệp làm dấy lên những quan ngại về ô nhiễm môi trường, ảnh hưởng đến cuộc sống của người dân, sử dụng tài nguyên và lao động kém hiệu quả. Phát triển các khu công nghiệp sinh thái được cho là giải pháp cho vấn đề này.

Trong bối cảnh các chính sách tiền tệ và tài khóa được kỳ vọng duy trì ở mức trung lập đến nới lỏng, các thủ tục hành chính và khung pháp lý đang được cải cách để hỗ trợ cho sự phát triển kinh tế và lượng lớn vốn đầu tư nước ngoài sẽ chảy vào Việt Nam, chúng tôi kỳ vọng thị trường bất động sản tiếp tục ổn định và mở rộng trong dài hạn.

Bối cảnh thế giới và khu vực liên tục chứng kiến nhiều biến động. Tình hình địa chính trị hiện tại, xu hướng dịch chuyển chuỗi cung ứng toàn cầu, việc áp thuế tối thiểu toàn cầu (GMT)... tất cả sẽ thúc đẩy tiến trình cải cách tại các nền kinh tế mới nổi để duy trì năng lực cạnh tranh của quốc gia. Việt Nam đang đứng trước bước ngoặt chuẩn bị cho chặng đua mới tiếp theo.

Các yếu tố mà doanh nghiệp sản xuất cân nhắc khi đầu tư vào một quốc gia mới, bao gồm: cơ sở hạ tầng, thủ tục hành chính, khung pháp lý, các chính sách và quy định, năng suất lao động và chuỗi cung ứng địa phương là chìa khóa mở ra tương lai tươi sáng hơn cho bất động sản công nghiệp Việt Nam. Cuối cùng, nhưng không kém phần quan trọng, yếu tố “xanh” sẽ góp phần duy trì tăng trưởng bền vững.