Bài 2: Động cơ đen tối và cơn “ác mộng” đất Thủ Thiêm tái diễn

Điểm chung cho các cuộc đấu giá đất gây “sốt” tại vùng ven Hà Nội thời gian vừa qua là sự vào cuộc rất nhiều của nhóm nhà đầu cơ cá nhân, thậm chí không phải người dân địa phương đẩy giá đất lên mức phi lý, phi thị trường và dự báo là sẽ hoàn toàn không có giao dịch thật. Nhiều thành viên thị trường tự đặt câu hỏi “phải chăng có động cơ đen tối” sau những chiêu trò đầu giá đất vừa qua hay không? Vai trò của cơ quan quản lý Nhà nước ở đây khi để xảy ra tình trạng cò đất lũng đoạn, thao túng thị trường?

Khi nhà đầu cơ thổi bùng cơn “sốt” đất đấu giá

Theo đánh giá của nhiều chuyên gia, bản chất tiềm năng tăng giá tại khu vực đấu giá trong ngắn hạn thì chắc chắn không nhiều, vì chỉ phục vụ cho nhu cầu mua ở và đầu tư của cư dân tại khu vực đó. Tuy nhiên, câu hỏi đặt ra sau 2 phiên đấu giá gây “sốt” vừa qua tại xã Tiền Yên (Hoài Đức) và trước đó tại xã Thanh Cao (Thanh Oai) là tỷ lệ bao nhiêu phần trăm là người dân địa phương trúng đấu giá.

Trong nhiều nhóm diễn đàn trên mạng, ghi nhận của Báo Đầu tư cho thấy, nhiều người tự nhận là người dân địa phương cho hay may mắn trúng trong đợt đấu giá vừa rồi do không có nhu cầu nên có nhu cầu nhượng lại với giá bán chênh vài giá chênh cắt cổ “vài trăm triệu đồng”. Tuy nhiên, thực tế khi ghi nhận tại địa phương cho thấy hầu hết đều không phải người có hộ khẩu thường trú trên địa bàn.

Sau phiên đấu giá đất tại Tiền Yên (Hoài Đức) đã có thông tin nhượng lại với giá bán chênh “vài trăm triệu đồng”.

Đơn cử, tại đợt đấu giá ở xã Thanh Cao vừa rồi, theo ông Nguyễn Công Quảng, Giám đốc Trung tâm Phát triển quỹ đất huyện Thanh Oai cho biết chỉ có 2 người ở Thanh Oai trúng đấu giá với giá lô đất gần 80 triệu đồng/m2. Ở huyện Mê Linh (Hà Nội) có vài người trúng được nhiều lô và huyện Chương Mỹ (Hà Nội) có một người trúng đấu giá. Đa phần người trúng đấu giá đến từ Bắc Ninh, Bắc Giang, Hải Dương, Phú Thọ.

Trong khi đó, xác nhận của nhiều người tham gia đợt đấu giá tại xã Tiền Yên (Hoài Đức) cũng cho hay tới 99% người trong nhóm trúng đấu giá cuối cùng không phải người dân tại xã Tiền Yên, mà là nhóm nhà đầu tư tới từ địa phương khác như Ba Vì, Kim Chung (Hà Nội), Hải Dương, Bắc Ninh, Bắc Giang... Các nhà đầu tư tham gia nhưng không “may mắn” trúng đấu giá cũng rất ít là người địa phương, chủ yếu là nhà đầu tư theo nhóm tham gia đấu giá cùng lúc từ 7 đến cả 19 lô đất.

PSG.TS Đinh Trọng Thịnh, nguyên Trưởng Khoa Tài chính Quốc tế, Học viện Tài chính

Cơ sở hạ tầng, đường xá tại 2 khu vực đấu giá đất tại Thanh Oai và Hoài Đức vừa qua không có gì đặc biệt nổi trội, xung quanh là “đồng không mông quạnh”, nhưng giá đất lên tới trăm triệu đồng/m2, thì ở những khu vực đô thị hoặc cận đô thị sẽ bị đẩy giá cao hơn nữa. Nhìn qua các phiên đấu giá này, một số nhà đầu cơ đã có sự thổi giá, đẩy giá để làm cho mặt bằng giá của khu vực Thanh Oai lên cao. Mà khi mức giá mặt bằng chung đã lên thì những người đầu cơ đang nắm giữ 5-7 miếng hoặc hàng chục miếng đất ở những khu vực đẹp hơn, có hạ tầng đầy đủ hơn tất nhiên sẽ được lợi.

Bên cạnh những người tham gia đấu giá bên trong Nhà thi đấu huyện Hoài Đức, lực lượng môi giới bất động sản cũng tập trung khá đông để theo dõi tình hình phiên đấu giá đất từ sáng 19/8. Một số môi giới bật chế độ phát video trực tiếp trên các nền tảng mạng xã hội để tường thuật không khí xung quanh khu vực đấu giá.

Với quan niệm “cơ sở hạ tầng vẫn hạn chế thì sau sẽ tốt, đất ruộng đồng thì sau sẽ mọc lên đô thị, không có nhiều lợi thế kinh tế đặc biệt thì dân về ở sẽ có, còn không mua đất bây giờ thì sau nhiều năm nữa cũng không có”, các nhóm nhà đầu tư này không ngại xuống tiền để đẩy giá đất đấu giá lên cao vút, thậm chí vượt tưởng tượng của chính người dân địa phương.

 “Bóng dáng” cơn ác mộng đấu giá đất Thủ Thiêm

Khảo sát của Batdongsan.com.vn, giá rao bán đất nền tại xã Thanh Cao (Thanh Oai, Hà Nội) có xu hướng đi lên trong những năm qua, báo cáo của nền tảng công nghệ Batdongsan.com.vn vừa công bố cho biết. Theo công cụ lịch sử giá của đơn vị này, giá rao bán đất trung bình ở địa phương này tăng khoảng 80% trong vòng 4 năm qua - từ mức phổ biến 15 triệu đồng/m2 năm 2020 lên mức 27 triệu đồng/m2 năm 2024. Trong vòng 2 tuần trở lại, phổ giá nhiều lô đất chào bán mới trên website này đã được đẩy lên mặt bằng mới từ 43 triệu đồng/m2, tức tăng khoảng 60% so với giá cũ.

Trong khi đó, cũng quan sát theo số liệu chào bán của môi giới trên website này, tại xã Tiền Yên (Hoài Đức, Thanh Cao) cũng có mức tăng đáng kể trong vài năm vừa qua, khi từ phổ trên dưới 10 triệu đồng/m2 lên tới mức trên dưới 40 triệu đồng/m2 kể từ sau khi có thông tin huyện này chuẩn bị lên quận, đồng thời tuyến đường Vành đai 4 chạy qua. Tuy nhiên, chỉ vài tuần sau thương vụ đấu giá đất ở Thanh Cao, giá đất tại Tiền Yên và cả một số xã xung quanh đã nhanh chóng được đẩy tăng lên từ 30 - 40%, giao dịch trên dưới 55 - 60 triệu đồng/m2.

Sức nóng từ các thương vụ đấu giá đất rõ ràng đã có sự tác động rất lớn tới tâm lý của nhà đầu tư và của cả người dân khu vực khi nhiều người cho rằng, giá đất đấu trúng đấu giá cao như vậy thì không có nghĩa lý gì giá đất của mình không được điều chỉnh ở một mức tương xứng.

Trong vai người có nhu cầu mua đất tại xã Thanh Cao để kinh doanh dịch vụ, trao đổi với nhiều môi giới cho hay “hiện nay, nhu cầu tìm mua đất ở Thanh Cao rất lớn, hầu như không có lô nào cả. Nếu muốn lô đẹp thì khách hàng phải chờ hoặc thậm chí phải cọc chênh nhiều hơn để môi giới thuyết phục người mua trước nhường lại thì may ra mới có”.

Tương tự, tại chảo lửa “Hoài Đức”, trong vài ngày nay, nhà đầu tư muốn mua gom đất xung quanh khu Lòng Khúc nhằm ăn theo đất đấu giá cũng gần như không thể và phải chi thêm tiền chênh rất lớn tới vài trăm triệu mới may ra mua lại những lô đất cũ nhà đầu tư ôm trước đây. Còn không chỉ có những lô đất xấu, trong ngõ chủ yếu để ở chứ cũng khó kinh doanh nhưng cũng không dễ kiếm như tưởng tượng.

Theo ông Nguyễn Chí Thanh, Phó chủ tịch Hội môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), lo ngại lớn nhất với những thương vụ đấu giá đất với kết quả trúng cao “bất thường” như này là tình trạng đẩy giá của những nhóm nhà đầu tư với động cơ không trong sáng.

Đây là điều bất thường bởi sau giai đoạn thị trường khó khăn vừa qua, ngay kể cả với những sản phẩm có hạ tầng tốt, quy hoạch rõ ràng, nằm trong vùng có tiềm năng tăng trưởng mà nhiều nhà đầu tư vẫn rất thận trọng thì giá đất ở Thanh Oai hay Hoài Đức lại cao ngất ngưởng.

Đó là chưa kể việc người tham gia vào phiên đấu giá tại Thanh Oai chủ yếu đến từ những địa phương khác, ông Thanh cho rằng, điều này càng chứng tỏ là không phải xuất phát từ nhu cầu ở thật. Thậm chí rất nhiều nhà đầu tư ngay sau khi trúng đấu giá đã vội vàng rao bán với mức chênh vài trăm triệu càng thể hiện rõ điều này.

Ở mức cọc thấp tính trên giá khởi điểm (100 - 200 triệu đồng/lô) như hiện nay, nhà đầu tư chấp nhận bỏ cọc nhưng để lại hệ lụy là mặt bằng giá quanh khu vực đất đấu giá đã được đẩy lên tầm cao mới, trong khi nhu cầu mua thực tế lại không cao. Trong khi Nhà nước chỉ thu được tiền nhỏ từ tiền cọc nhưng sẽ lại mất nhiều hơn khi chi phí đền bù giải phóng cho nhiều dự án quanh khu vực chắc chắn sẽ bị đẩy lên cao.

Cơn sốt đất đấu giá ở một vài huyện vùng ven đầu cơ thổi giá sẽ ảnh hưởng tiêu cực, làm chậm lại quá trình phát triển kinh tế - xã hội của địa phương

Trong khi đó, đồng quan điểm, chuyên gia tư vấn đầu tư bất động sản cá nhân Trần Minh, điều đáng lo là hiện tượng môi giới, nhà đầu tư ở Hà Nội lại lấy thông tin đó để so sánh, tăng giá bán các dự án khu vực khác, làm cho giá bất động sản Hà Nội thêm nóng. Trong khi đó, bản chất tiềm năng tăng giá tại khu vực đấu giá trong ngắn hạn thì chắc chắn không nhiều vì chỉ phục vụ cho nhu cầu mua ở và đầu tư của cư dân tại khu vực đó. Quanh đây cũng không có quy hoạch gì nổi bật để tăng giá hay thu hút dân nơi khác về đây.

Ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch GP Invest

Các phiên đấu giá "kỷ lục" này có thể bị tác động bởi kết hợp giữa 2 yếu tố.

Thứ nhất là do tin đồn thổi, nhằm "thổi giá" lên để kiếm lời bằng cách đấu giá. Thứ hai là do tác động của một số người thiếu hiểu biết, chưa có thông tin đầy đủ, bắt nguồn từ việc một vài địa phương đưa ra dự thảo bảng giá đất mới rất là cao, tăng từ 5 - 50 lần. Do đó, nhóm người này có khả năng lo ngại giá đất sắp tới sẽ tăng cao và họ tham gia vào đấu giá để "đón đầu".

Do đó, sau kết quả của phiên đấu giá này, đợi khi hết thời gian đặt cọc thì mới biết được thực chất giá có ảo hay không.

Những gì diễn ra tại Thanh Oai hay Hoài Đức, dù khác về quy mô, song cũng khiến không ít người hồi tưởng lại phiên đấu giá đất “vô tiền khoáng hậu” tại Thủ Thiêm (TP.HCM) vào cuối năm 2021. Với phiên đấu giá đó, cả 4 lô đất, sau khi mức giá được đẩy lên quá xa so với giá khởi điểm, trong đó, công ty con của một tập đoàn trúng đấu giá 24.500 tỷ đồng khu đất có diện tích hơn 10.000 m2, tức hơn 2,4 tỷ đồng/m2. May mắn là mức giá trên đã không được xác lập, bởi không lâu sau đó, doanh nghiệp trúng đấu giá đồng loạt xin bỏ cọc.

Nhưng ngay sau cuộc đấu giá đất ở Thủ Thiêm, đã xuất hiện các hành vi lợi dụng giá trúng đấu giá ảo để “té nước theo mưa” thổi giá, đẩy giá đất, giá nhà tại khu lực lân cận. Thậm chí, những doanh nghiệp niêm yết khác có quỹ đất quanh đó cũng được hưởng ké khi giá trị trái phiếu, cổ phiếu được nâng lên với mức tăng tính bằng lần.

Theo TS. Trần Xuân Lượng, Phó viện trưởng Viện Nghiên cứu và đánh giá thị trường bất động sản Việt NAM (VARS IEX), cơn sốt đất đấu giá ở một vài huyện vùng ven đầu cơ thổi giá và cho rằng điều này sẽ ảnh hưởng tiêu cực, làm chậm lại quá trình phát triển kinh tế - xã hội của địa phương. Mà nếu đô thị hóa bị chậm lại, thì việc thu hút đầu tư cả nước ngoài lẫn trong nước, địa phương cũng sẽ giảm đi. Hệ lụy kinh tế địa phương về lâu dài như vậy là rất lớn.

"Khi đấu giá đất tăng cao, thiết lập mặt bằng giá mới, việc Nhà nước bồi thường khi thu hồi đất cho người dân sau này sẽ gặp nhiều rào cản, khiến quá trình giải phóng mặt bằng, triển khai dự án gặp khó khăn. Nhà nước cần đưa ra chính sách, quan điểm rõ ràng về trường hợp này", TS. Trần Xuân Lượng nhìn nhận.

(Còn tiếp)