Ảnh minh họa.

Bền bỉ trước thách thức

Năm 2023, thị trường bất động sản Việt Nam chịu những áp lực kinh tế toàn cầu, cùng các thách thức trong nước. Lãi suất cao làm suy thoái nền kinh tế thế giới, gieo rắc những bất ổn cho các nhà đầu tư. Lạm phát gia tăng cũng gây áp lực lên chi tiêu hộ gia đình; lĩnh vực sản xuất ghi nhận mức tồn kho cao, đơn đặt hàng giảm, ảnh hưởng trực tiếp đến ngành tăng trưởng chủ chốt của Việt Nam. Sự chậm trễ trong phê duyệt các dự án nhà ở làm trì hoãn việc triển khai đầu tư, ảnh hưởng đến tâm lý thị trường.

Bà Khanh Nguyễn, Giám đốc Bộ phận Phát triển kinh doanh Công ty cổ phần Gamuda Land Việt Nam chia sẻ, vài năm qua, đặc biệt là năm 2023, một số dự án đã được phê duyệt mang tính chất trọng yếu để tham gia thị trường trong 1 - 2 năm tới. Gamuda Land kỳ vọng, tới đây, Nhà nước tiếp tục tháo gỡ vướng mắc để các doanh nghiệp, chủ đầu tư có dự án hoàn thiện về pháp lý để tham gia thị trường và tránh xảy ra tình trạng thiếu nguồn cung vào năm 2024 - 2025.

Với những chính sách, chương trình đẩy mạnh đầu tư công trong năm 2023, Gamuda Land mong muốn, tuyến Metro số 1 TP.HCM sẽ đi vào hoạt động sau 2 - 3 năm điều chỉnh kế hoạch. Gamuda Land sẽ phát triển bất động sản nhà ở tại các khu vực mà đầu tư hạ tầng đang là trọng yếu cùng với dân số tăng nhanh. Do đó, các quỹ đất tại TP.HCM, Bình Dương, Đồng Nai tiếp tục được đẩy mạnh.

Ngoài ra, lãi suất đang được điều tiết thành công. Cách đây 6 tháng, lãi suất tiền gửi khá cao và người dân muốn để tiền trong ngân hàng. Với 4 lần giảm lãi suất trong năm 2023, lãi suất tiền gửi về mức 5,5 - 6,5% và không còn đạt được mức sinh lời kỳ vọng của người gửi tiền. Vậy nên, nhà đầu tư đang tìm kiếm cơ hội từ bất động sản hay chứng khoán.

Nhận định về tín hiệu phục hồi của thị trường bất động sản nửa cuối năm 2023, ông Trần Minh Tiến, Giám đốc Trung tâm Nghiên cứu thị trường và Am hiểu khách hàng One Mount Real Estate cho biết, từ quý II/2023, thị trường đã khởi sắc hơn so với quý I, quý III khởi sắc hơn so với quý II và xu hướng này còn tiếp tục trong quý IV. Đây cũng là thời điểm sôi động nhất trong năm.

“Cùng với đó, thị trường từ cuối năm 2023 đón dòng tiền lớn từ kênh tiết kiệm và chứng khoán chuyển sang. Nhiều nhà đầu tư đã tích lại cả niềm tin, nhu cầu và tài chính trong suốt hơn 1 năm trầm lắng của thị trường vừa qua, nên từ quý IV sẽ có đà để giao dịch bùng nổ”, ông Tiến nói.

Các chuyên gia cho rằng, thị trường chuyển nhượng căn hộ thời gian tới vẫn có “cửa” sáng. Phần lớn nguồn hàng mới dừng lại ở mức độ thông tin, thời gian chào bán dự kiến, rất ít dự án có động thái ra hàng rõ ràng. Giao dịch các căn hộ chuyển nhượng “được giá” hướng tới các dự án đã hoàn thiện, pháp lý rõ ràng, sổ đỏ chính chủ.

Ở phân khúc văn phòng, tại TP.HCM, dù nguồn cung mới các dự án hạng A khá dồi dào, nhưng hiệu suất cho thuê tích cực cho thấy vẫn còn cơ hội cho các nhà đầu tư và nhà phát triển văn phòng trong tương lai. Những bên cung cấp hoặc tái định vị tòa nhà văn phòng đạt chứng chỉ xanh sẽ có được mức giá thuê cao.

M&A chờ cơ hội tăng trưởng

Trong khu vực Đông Nam Á, số lượng giao dịch mua bán, sáp nhập (M&A) bất động sản đã giảm mạnh, để lại nguồn vốn sẵn có đáng kể. Hai năm tới dự kiến là giai đoạn sôi động của thị trường M&A Việt Nam.

Ông Neil MacGregor, Giám đốc điều hành Savills Việt Nam cho biết, trong năm 2023, Savills Việt Nam tiếp tục nhận được sự quan tâm mạnh mẽ từ các nhà đầu tư muốn tham gia thị trường tiềm năng như Việt Nam. Trong bối cảnh nguồn cung nhà ở khan hiếm, bất kỳ nhà đầu tư nào đủ năng lực ra mắt dự án đều có thể khai thác nhu cầu cao của thị trường lúc này, đặc biệt là phân khúc khách hàng tầng lớp trung lưu đang gia tăng.

Theo ông Neil MacGregor, thách thức lớn của các nhà đầu tư bất động sản tại Việt Nam lúc này là những trở ngại về thủ tục hành chính, đặc biệt trong việc giải quyết các khoản phí sử dụng đất. Cùng với đó, nhà đầu tư đang rất cẩn trọng về quyền sở hữu pháp lý của dự án, đảm bảo có một lộ trình rõ ràng để đạt được phê duyệt từ Chính phủ. Việc giải quyết phí sử dụng đất và phê duyệt quy hoạch 1/500 là những yếu tố quan trọng nhất đối với các dự án phát triển nhà ở.

Hiện tại, có ít dự án có quyền sở hữu hợp pháp rõ ràng và đủ các phê duyệt cần thiết để phát triển, ít nhiều dẫn đến những khó khăn đối với việc các nhà đầu tư tham gia thị trường. Điều này cũng đã gây ra tình trạng khan hiếm về tín dụng, khi các ngân hàng gặp khó khăn trong việc có được tài sản thế chấp cần thiết để cho vay các dự án bất động sản.

Trong khi những thay đổi trong khung pháp lý chưa được triển khai đầy đủ, các địa phương vẫn ngần ngại trong quá trình thực hiện, chưa có những tiến triển rõ rệt trong giải quyết vấn đề phí sử dụng đất và cấp chứng nhận quyền sử dụng đất, thì việc hoàn thành các giao dịch M&A vẫn tiếp tục gặp khó khăn. Một ví dụ đáng chú ý là, đối với các sản phẩm condotel, chính quyền các địa phương vẫn do dự trong việc cấp chứng nhận cho các dự án, mặc dù có những giải thích rõ ràng trong khung pháp luật.