Như vậy, dù Luật Kinh doanh bất động sản 2023 chỉ cấm dự án phân lô bán nền tại khu vực đô thị, nhưng bằng quyết định trên, TP.HCM đã chính thức cấm dự án phân lô bán nền trên địa bàn Thành phố. Song, Thành phố cũng có quy định cho phép các hộ gia đình, cá nhân có diện tích đất - nếu đáp ứng đủ điều kiện - thì vẫn được tách thửa.

Thực tế, Luật Đất đai 2003 từng cấm hoàn toàn việc phân lô, bán nền ở khu vực đô thị, khu vực phát triển quy hoạch đô thị, nhưng cho phép phân lô bán nền ở khu vực thị trấn, vùng nông thôn. Đến năm 2008, khi thị trường bất động sản gặp khó khăn, quy định này được nới lỏng khi Luật Đất đai 2013 cho phép phân lô bán nền ngay trong khu vực trung tâm.

Điều này đã giúp tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản trong giai đoạn 2008 - 2013.

Nhưng quy định thông thoáng cũng là cơ hội để hoạt động phân lô bán nền biến tướng, lan rộng từ vùng ven Thành phố ra các tỉnh lân cận. Từ đó, hình thành nhiều khu dân cư tự phát, không có hệ thống thoát nước, không có không gian chung và không có kết nối hạ tầng với các khu lân cận.

Hoạt động xây dựng không phép, trái phép tràn lan cũng phát xuất từ đây. Hệ lụy là quy hoạch phát triển đô thị bị phá vỡ, nguồn lực đất đai bị lãng phí, tình trạng đầu cơ bất động sản gia tăng.

Báo cáo của Sở Xây dựng TP.HCM cho biết, giai đoạn từ tháng 6/2019 đến tháng 6/2024, Thành phố có 3.085 công trình vi phạm trật tự xây dựng (bình quân 1,7 vụ/ngày). Nguyên nhân chính dẫn đến tình trạng trên được cơ quan này lý giải là do lợi nhuận từ việc mua bán đất nông nghiệp, phân lô bán nền trên địa bàn Thành phố rất lớn. Trong bối cảnh đó, một số đầu nậu đã lợi dụng nhu cầu về nhà ở của người dân, tự chuyển đổi mục đích sử dụng đất và xây dựng nhà ở trên đất nông nghiệp để kinh doanh hoặc phân chia một ngôi nhà thành nhiều căn hộ nhỏ. Các đối tượng này, sau đó thực hiện mua bán dưới hình thức vi bằng, khiến hoạt động xây dựng trên địa bàn một số quận ven và huyện ngoại thành TP.HCM diễn biến phức tạp.

Cũng cần phải nói thêm, hoạt động phân lô bán nền cũng có mặt tích cực, nhưng lại bị một số tổ chức, cá nhân lợi dụng để phục vụ mục đích đầu cơ. Không ít cá nhân không có nhu cầu ở thực đã lợi dụng phân lô bán nền để lướt sóng kiếm lời, dẫn đến nhiều diện tích đất bị bỏ hoang, lãng phí.

Việc siết phân lô, bán nền có thể khiến giao dịch mua bán đất nền giảm trong ngắn hạn, giá đất nền có thể bị đẩy lên, nhưng sẽ chặn bớt những hệ lụy tiêu cực khác. Quy định cấm phân lô bán nền của TP.HCM cũng nhằm thống nhất công tác quản lý nhà nước về nhà ở và tăng cường trách nhiệm của chủ đầu tư dự án, đảm bảo đầu tư xây dựng đồng bộ hạ tầng kỹ thuật với hạ tầng xã hội; tránh tình trạng người dân tự xây dựng không phép, sai phép. Vấn đề đặt ra là, liệu TP.HCM có ngăn được các đầu nậu sử dụng cách thức riêng để lách luật khi cấm hoàn toàn dự án phân lô bán nền? Vì sao, TP.HCM cấm dự án phân lô bán nền, nhưng vẫn xem xét cho phép hộ gia đình, cá nhân tách thửa nếu có diện tích đất đáp ứng đủ điều kiện? Rất có thể, hoạt động phân lô bán nền sẽ biến tướng từ chính sách cho phép tách thửa này.

Thực tế cũng từng xảy ra tình trạng cá nhân, tổ chức lợi dụng chính sách tách thửa để phân lô rồi bán lại. Đã có không ít lô đất nền được tách thửa, nhưng lại khoác trên mình hình hài “dự án” để thu hút người mua. Đó là chưa kể tình trạng tổ chức, cá nhân tự ý xây dựng nhà ở trên đất nông nghiệp và đất phi nông nghiệp, sau đó mua bán trao tay, hình thành các khu nhà ở 3 chung (chung chủ quyền, chung giấy phép xây dựng và chung số nhà). Đây cũng là một trong những nguyên nhân dẫn tới tình trạng thổi giá, gây sốt đất, tiềm ẩn rủi ro cho thị trường trong thời gian qua.

Do vậy, nhiệm vụ của cơ quan quản lý là phải sớm nhận diện và xử lý hài hòa vấn đề trên. Nếu không, hoạt động phân lô bán nền sẽ diễn biến tinh vi hoặc biến tướng theo hướng tiêu cực và tất yếu sẽ ảnh hưởng xấu đến sự phát triển của thị trường bất động sản cũng như công tác quy hoạch đô thị về sau.