Tín hiệu “hồi sức”

Theo nhận xét của Tổ nghiên cứu thị trường Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), 2023 là năm bùng phát “căn bệnh” khó khăn của thị trường bất động sản Việt Nam. Đây là “sự trả giá” cho quá trình phát triển thiếu kiểm soát, kém minh bạch và an toàn của thị trường trong suốt thời gian dài trước đó.

TS. Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch VARS nhận định, năm 2023, bao trùm bức tranh thị trường bất động sản là gam màu xám. Hàng ngàn dự án phải dừng hoạt động, số dự án mới khan hiếm dẫn đến nhiều doanh nghiệp tồn tại “lay lắt”, nhiều môi giới phải bỏ nghề... Tuy nhiên, nhờ hàng loạt trợ lực chính sách, diễn biến của thị trường bất động sản tại các địa phương dần được cải thiện hơn trong những tháng cuối năm 2023.

Theo ông Hoàng Hải, Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng), thị trường năm 2023 có nhiều tồn tại như sức mua kém, thiếu nguồn cung, cơ cấu không phù hợp, thiếu phân khúc phù hợp với người có thu nhập thấp, nguồn vốn cho bất động sản và phát hành trái phiếu cũng còn nhiều rào cản. Trong những nguyên nhân gây khó cho dự án, doanh nghiệp và thị trường bất động sản, có tới 50% liên quan đến thể chế, pháp lý.

Từ đầu năm 2023 đến nay, Chính phủ chỉ đạo rất quyết liệt và các bộ, ngành liên quan cũng nhập cuộc kịp thời để gỡ các “nút thắt” về thủ tục, đất đai, tín dụng, trái phiếu... Cùng với các chính sách được ban hành kịp thời, hành lang pháp lý cũng hoàn thiện với việc thông qua 2 luật có tác động lớn đến thị trường là Luật Nhà ở (sửa đổi) và Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi). Đặc biệt, Tổ công tác Chính phủ đã rà soát, đôn đốc, gỡ khó kịp thời cho hàng loạt dự án bất động sản tại nhiều địa phương.

Hiện nay, thị trường bất động sản đã vượt qua được giai đoạn khó khăn nhất, mức độ giảm theo tháng và quý. TP.HCM là địa phương có chuyển biến tích cực nhất. Tuy nhiên, thị trường cần có thời gian và sự đồng tình, nhập cuộc, ủng hộ của các bộ, ngành, doanh nghiệp, người dân.

Theo “kịch bản” mà VARS đưa ra, 2024 sẽ là năm cuối cùng của quá trình “vượt chướng ngại vật” của thị trường bất động sản. Tuy khó có thể “bùng nổ”, nhưng thị trường sẽ đi dần vào ổn định. Trong nửa đầu năm, thị trường tiếp tục duy trì tín hiệu tốt từ thời điểm cuối năm 2023, nhưng phải từ cuối quý III/2024 trở đi, sự phục hồi mới thể hiện rõ rệt.

Phân khúc nào sẽ khởi sắc?

VARS nhận định, phân khúc bất động sản nhà ở, đặc biệt là nhà ở xã hội và nhà ở thương mại giá bình dân sẽ phát huy tốt vai trò trụ cột, dẫn dắt toàn bộ thị trường bất động sản từ giữa năm 2024. Phân khúc bất động sản công nghiệp tiếp tục đà tăng trưởng trên cơ sở các kết quả ấn tượng đã đạt được trong năm 2023.

Trong khi đó, phân khúc bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng vẫn đối diện với nhiều thách thức và chỉ có thể xoay chuyển tình thế nếu ngành du lịch thực sự đạt được kết quả ấn tượng. Còn phân khúc bất động sản thương mại sẽ không có nhiều biến động.

Theo chuyên gia kinh tế Nguyễn Minh Phong, năm 2024, phân khúc bất động sản công nghiệp sẽ sôi động hơn nhờ gia tăng hoạt động của khu vực đầu tư nước ngoài và việc triển khai các dự án hạ tầng trên cả nước. Phân khúc nhà ở giá rẻ, nhà ở xã hội cũng sẽ chuyển biến tích cực và ghi nhận nguồn cung mới tăng do các chủ đầu tư nhận thức được việc điều hướng cơ cấu sản phẩm phù hợp với dòng chảy của thị trường.

Tuy nhiên, với phân khúc nhà ở thương mại cao cấp, khả năng hồi phục sẽ chậm hơn do nhu cầu thực chưa thể đột biến, dự kiến không có nhiều chủ đầu tư phát triển dòng sản phẩm này. Phân khúc đất nền vẫn cần nhiều thời gian hơn để hồi phục. Còn phân khúc thị trường kho vận tiếp tục được thúc đẩy bởi nhu cầu nội địa, các hoạt động thương mại xuyên biên giới có dấu hiệu phục hồi song tốc độ sẽ chậm.

Theo đánh giá của PGS-TS. Đinh Trọng Thịnh, Giảng viên cao cấp Học viện Tài chính, thị trường đang tiếp tục quá trình tái cấu trúc ở các phân khúc, đặc biệt với phân khúc nhà ở cao cấp, du lịch nghỉ dưỡng. “Sự thay đổi rõ rệt của thị trường bất động sản sẽ diễn ra vào cuối quý I và đầu quý II/2024, khi lượng nhà ở xã hội được bán ra thị trường nhiều hơn”, ông Thịnh nhận định.

Năm 2024, các chủ đầu tư sẽ phải tập trung nguồn lực vào các dự án khả thi để nhanh chóng đưa ra thị trường, thúc đẩy dòng tiền quay trở lại. Ngoài ra, đề án xây dựng 1 triệu căn nhà ở xã hội của Chính phủ sẽ góp phần đẩy nhanh quá trình tái cấu trúc, đổi mới hoạt động, tăng cường năng lực của thị trường một cách nhanh nhất.

Ông Võ Hồng Thắng, Giám đốc Mảng dịch vụ Tư vấn và Phát triển dự án của DKRA Group cho rằng, tuy tổng thể sức cầu thị trường bất động sản năm 2024 khó bật tăng, nhưng một số phân khúc sẽ có sự đột phá. Bất động sản phục vụ nhu cầu ở thực vẫn là điểm sáng, dẫn dắt sự hồi phục của thị trường.

Đặc biệt, theo ông Võ Hồng Thắng, phân khúc căn hộ hạng B, C, giá dưới 50 triệu đồng/m2 tại các thành phố lớn như Hà Nội, TP.HCM sẽ là lựa chọn của nhà đầu tư. Các chung cư giá dưới 40 triệu đồng/m2 tại các tỉnh, thành phố khác như Bình Dương, Đồng Nai, Hải Phòng, Đà Nẵng sẽ hút khách.