Phân khúc “vàng”

Những ngày cuối cùng của năm 2023 đã cận kề, nhưng ông Lê Xuân Nga, Tổng giám đốc BHS Property vẫn không có tâm trí nghĩ đến chuyện nghỉ lễ, khi nhiều bản hợp đồng đang xếp hàng chờ xử lý. Giữa bối cảnh nhiều doanh nghiệp địa ốc lao đao, “được bận bịu” là một điều may mắn.

Trao đổi với phóng viên Báo Đầu tư, ông Nga cho biết, 2023 là một năm đầy khó khăn đối với nền kinh tế, ngành bất động sản cũng vì vậy mà trầm lắng hơn. Tuy nhiên, thị trường vẫn chứng kiến những chú “ngựa ô” băng qua những “cơn gió ngược”, điển hình là phân khúc chung cư.

“Chung cư sẽ tiếp tục ‘lên ngôi’ trong năm 2024. Những dự án ở khu vực trung tâm cứ ra hàng đến đâu thì bán hết đến đấy. Trong khi các phân khúc khác đang chật vật để tồn tại, thị trường chung cư liên tục tăng giá trong 2 năm gần đây”, ông Nga chia sẻ.

Lý giải nguyên nhân khiến chung cư tăng giá “phi mã”, Tổng giám đốc BHS Property nhấn mạnh, chênh lệch cung - cầu là mấu chốt của vấn đề. Quỹ đất xây dựng chung cư ở khu vực trung tâm thành phố đang ngày càng khan hiếm, các dự án được cấp phép mới trong năm 2023 chỉ đếm trên đầu ngón tay.

Bên cạnh đó, quy trình hoàn thiện pháp lý cũng là “bài toán” khiến nhiều doanh nghiệp đau đầu. Ông Nga cho biết, thời gian hoàn tất các thủ tục có thể lên đến 5 - 7 năm, cá biệt có những chủ đầu tư mất cả 10 năm vẫn chưa thể hoàn thiện hồ sơ pháp lý của dự án.

“Sự chậm trễ này đến từ nhiều phía, đôi khi do chính chủ đầu tư không hiểu rõ về quy trình pháp lý. Trong điều kiện lý tưởng, thời gian hoàn tất các thủ tục khoảng 1 năm đến một năm rưỡi. Nếu dự án nào cũng được xử lý nhanh như vậy, nguồn cung sẽ không hạn chế như hiện tại”, ông Nga nói.

Dự báo về biến động của phân khúc chung cư trong năm 2024, Tổng giám đốc BHS Property cho rằng, tình hình sẽ có nhiều nét tương đồng với năm 2023. Cụ thể, sức cầu thị trường vẫn ở mức cao, nhưng nguồn cung tiếp tục hạn chế, giá bán cũng sẽ đi lên trong thời gian tới.

Sản phẩm đầu cơ “thoái vị”

Một số phân khúc được ví như “con cưng” của giới đầu tư trong giai đoạn 2018 - 2022, nay lại nhận về sự quay lưng lạnh lùng của thị trường. Không còn tăng giá tới 200 - 300%, thời kỳ hoàng kim của đất nền ven đô và các căn nhà phố nội thành có giá trị lớn đã khép lại trong năm 2023.

“Tình hình giao dịch của đất nền, nhà phố khá trầm lắng, do đây là loại hình mang tính đầu cơ, đầu tư cao. Dự báo, trong năm 2024, các phân khúc này vẫn khó thoát khỏi khó khăn”, ông Phạm Đức Toản, Tổng giám đốc Công ty Bất động sản EZ (EZ Property) chia sẻ với phóng viên Báo Đầu tư.

Ông cho biết, khi thị trường ở giai đoạn “sốt nóng”, nhiều nhà đầu tư vay vốn ngân hàng với tỷ lệ đòn bẩy cao để mua gom bất động sản. Đến thời điểm thị trường rơi vào trạng thái “đóng băng”, nhiều nhà đầu tư không kịp “thoát hàng”, đành phải chấp nhận “cắt lỗ” sâu hoặc để ngân hàng thu hồi tài sản trong sự bất lực.

“Thị trường đất nền tại một số tỉnh, thành phố còn đìu hiu hơn. Kể cả khi chủ đầu tư giảm giá sản phẩm, thanh khoản vẫn không thể tăng lên. Nguyên nhân là do đa số các sản phẩm này đều thuộc những dự án khu đô thị mới, chưa có đủ hạ tầng và tiện ích để người dân sinh sống”, ông Toản phân tích.

Bên cạnh đó, nhiều khách hàng mua đất lúc giá đang trên đỉnh. Với tâm lý không muốn bán lỗ, nhà đầu tư thường cố gắng cầm cự để chờ tăng giá. Điều này vô hình trung dẫn tới sự “đóng băng” của thị trường.

Ngoài ra, phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng cũng khó quay trở lại “đường đua”. Nhu cầu du lịch cũng như lượng khách quốc tế sụt giảm mạnh cùng những vướng mắc pháp lý của các dự án đang là những chướng ngại làm nản lòng giới đầu tư.

Ông Toản dự báo, trong năm 2024, phân khúc đất nền, nhà phố, biệt thự vẫn hạn chế nguồn cung do các vướng mắc pháp lý. Trong bối cảnh thị trường chưa khởi sắc, các chủ đầu tư đang “án binh bất động”, nhiều doanh nghiệp chủ động giãn tiến độ thực hiện dự án để chờ thị trường phục hồi.

Không chỉ vậy, do những phân khúc trên đều có giá trị rất lớn, nên nhà đầu tư hầu như phải vay vốn thêm từ ngân hàng. Tuy nhiên, theo ông Toản, điều kiện cho vay từ phía nhà băng không hề dễ dàng. Hơn nữa, lãi suất dành cho nhóm khách hàng cá nhân cũng ở mức cao, trên 10%. Khi giới đầu tư “ngại” vay tiền để mua bất động sản, thị trường cũng trở nên trầm lắng hơn. Kể cả khi nguồn cung mới chỉ ở mức khiêm tốn, giá sản phẩm cũng khó tăng.

“Nhiều người kỳ vọng, Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Nhà ở sẽ là ‘liều vắc-xin’ cho thị trường địa ốc. Tuy nhiên, phải chờ tới năm 2025, hai luật này mới có hiệu lực, đó là chưa kể, độ trễ của luật thường khá lớn. Mặt khác, bộ luật mang tính cốt lõi là Luật Đất đai vẫn chờ được Quốc hội thông qua”, ông Toản nhìn nhận.

Về dài hạn, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Nhà ở, cùng với Luật Đất đai được thông qua trong thời gian tới sẽ củng cố hành lang pháp lý và tạo điều kiện cho thị trường bất động sản phát triển bền vững. Còn trong năm 2024, động lực phục hồi của thị trường địa ốc chủ yếu được thúc đẩy từ sự tăng trưởng của nền kinh tế và những động thái tháo gỡ vướng mắc pháp lý của các cơ quan, ban, ngành.