Tiền đề cho thị trường phục hồi

Những tháng đầu năm 2022, nền kinh tế vẫn chịu tác động tiêu cực của Covid-19. Thị trường bất động sản tiếp tục đối mặt với thách thức mới đặt ra bởi chính sách và định hướng lớn liên quan đến pháp luật đất đai, tín dụng bất động sản, trái phiếu doanh nghiệp cũng như áp lực lạm phát, lãi suất ngân hàng. Giao dịch bất động sản có xu hướng chững lại trong khi nguồn cung mới hạn chế do vướng mắc pháp lý của nhiều dự án vẫn chưa được tháo gỡ. Tuy nhiên, nhiều chỉ dấu cho thấy, thị trường có xu hướng tích cực hơn trong những tháng cuối năm.

TS. Cấn Văn Lực, thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tài chính, tiền tệ quốc gia đánh giá, có nhiều yếu tố vĩ mô thúc đẩy thị trường bất động sản trong thời gian tới. Trong đó, Chương trình Phục hồi và Phát triển kinh tế - xã hội được đẩy nhanh sẽ tạo cơ hội cho bất động sản và xây dựng. Các yếu tố cơ hội khác bao gồm: quy hoạch được quan tâm, đầu tư hạ tầng được coi là một trong 3 đột phá chiến lược; đầu tư công được thúc đẩy; Chiến lược Phát triển nhà ở giai đoạn 2021 - 2030 đặt mục tiêu xây dựng 1 triệu căn nhà ở xã hội…

Từ góc nhìn của doanh nghiệp, ông Nguyễn Thọ Tuyển, Chủ tịch BHS Group nhận định, có 4 yếu tố tác động tích cực đến thị trường. Đó là: kinh tế vĩ mô tăng trưởng tốt trong 6 tháng đầu năm, lượng vốn FDI tăng cao; dịch bệnh được khống chế, người dân được di chuyển thuận lợi, khả năng tiếp cận, tham gia thị trường dễ dàng hơn; du lịch hồi phục; đầu tư công được đẩy mạnh.

Về dòng vốn, TS. Cấn Văn Lực cho biết, tổng lượng vốn tung ra thị trường bất động sản trong 7 tháng đầu năm 2022 khoảng 420.000 tỷ đồng. Nếu từ nay đến cuối năm thuận lợi, lượng vốn cho thị trường bất động sản cả năm sẽ khoảng 800.000 tỷ đồng. “Đây là con số không hề nhỏ so với toàn bộ lượng vốn đầu tư cho nền kinh tế”, TS. Cấn Văn Lực nhấn mạnh.

Về nguồn cung - điểm nghẽn lớn nhất của thị trường thời gian qua, bà Dương Thùy Dung, Giám đốc cấp cao CBRE nhận định, sau 3 năm khan hiếm, nguồn cung sản phẩm ở cả Hà Nội và TP.HCM đều sẽ dồi dào. Từ nay đến năm 2025, các chủ đầu tư sẽ đưa ra thị trường những dự án mới mà họ đã chào bán. Giá tiếp tục tăng, nhưng không quá cao. Giá trung bình căn hộ ở TP.HCM hiện khoảng 58 triệu đồng/m2, đến năm 2024 khoảng 62 triệu đồng/m2, tương ứng mức tăng trưởng 4%. Tại Hà Nội, mức tăng có thể cao hơn, khoảng 8%.

Về vị trí dự án mới, tại Hà Nội, các dự án trước đây tập trung ở phía Tây của Thành phố, nhưng từ năm 2022, nguồn cung bắt đầu dịch chuyển về phía Đông. Còn tại TP.HCM, 83% nguồn cung bất động sản vẫn tập trung tại khu vực sôi động nhất - TP. Thủ Đức.

Nhận diện cơ hội đầu tư

Đề cập xu hướng thị trường trong nửa cuối năm 2022 và những năm tới, bà Dương Thùy Dung cho rằng, thị trường có xu hướng hình thành các đô thị và đại đô thị có quy mô từ 70 ha trở lên ở vùng ven. Hà Nội đang dẫn đầu hướng này nhờ khả năng kết nối tốt các khu vực vùng ven với trung tâm.

Những Dự án đã có quyết định chủ trương đầu tư và đã được tính tiền sử dụng đất là “Dự án vàng” đáng đầu tư trong năm tới.

- Ông Nguyễn Thọ Tuyển, Chủ tịch BHS Group

Còn tại TP.HCM, đến nay mới chỉ có 2 tuyến cao tốc Long Thành - Dầu Giây và TP.HCM - Trung Lương, nên các dự án mới tập trung ở 2 đường vành đai này. Trong tương lai, xu thế các dự án sẽ mở rộng sang khu vực Đồng Nai, Long An.

Nhận định về cơ hội đầu tư, ông Nguyễn Thọ Tuyển cho rằng, bất động sản phục vụ nhu cầu ở thực sẽ lên ngôi; bất động sản công nghiệp, phụ trợ khu công nghiệp có nhiều tiềm năng phát triển; trong khi đó, bất động sản đầu cơ sẽ hết “đất diễn”, còn các dòng sản phẩm triệu USD thì tiếp tục “ngủ” thêm một thời gian nữa. Đặc biệt, trong bối cảnh nguồn cung khan hiếm và thủ tục ngày càng siết chặt, những dự án đã có quyết định chủ trương đầu tư và đã được tính tiền sử dụng đất là “dự án vàng” đáng đầu tư trong năm tới.

Ông Tuyển khuyến nghị nhà đầu tư quan tâm đến bất động sản ở những nơi có liên kết vùng, “thủ phủ” công nghiệp, như: TP.HCM - Bình Thuận - Vũng Tàu; TP.HCM - Bình Dương - Đồng Nai; Hà Nội - Hải Phòng - Quảng Ninh; Hà Nội - Bắc Ninh - Bắc Giang. Trong phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng, nên quan tâm tới các sản phẩm của tương lai như mô hình homeliday (kết hợp “second-home” và “holiday”) tại các dự án ở những địa phương có điều kiện thời tiết, khí hậu tốt, kết nối thuận tiện với các đô thị lớn.

Xu thế chuyển dịch ra thị trường vùng ven cũng được ông Nguyễn Đức Quân, Phó tổng giám đốc Nam Land đề cập. Theo ông Quân, các thành phố lớn hiện rất khan hiếm quỹ đất sạch, nguồn cung bất động sản nhỏ giọt. Thị trường chuyển dịch ra các vùng ven, như Bà Rịa - Vũng Tàu, Long An, Bình Thuận… (giáp ranh TP.HCM), biến các khu vực này trở thành “điểm nóng” được nhà đầu tư săn đón, đặc biệt là những điểm đến tiềm năng, với lợi thế nhiều quỹ đất sạch, dư địa tăng trưởng tốt, hạ tầng giao thông kết nối được đầu tư phát triển...

Để giúp thị trường sớm phục hồi, ông Nguyễn Văn Đính, Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam khuyến nghị, cần nhanh chóng mở rộng nguồn cung, nhất là nguồn cung ngắn hạn. Các địa phương đẩy mạnh hỗ trợ tiến độ phê duyệt thủ tục đầu tư dự án, không để tồn đọng và kéo dài nhiều hồ sơ, thủ tục; công bố thông tin dữ liệu về những dự án được chấp thuận đầu tư, kế hoạch, quy hoạch sử dụng đất đai, dự án được phép giao dịch trên thị trường, biến động giá bất động sản…

“Vấn đề quan trọng nhất hiện nay là cơ quan quản lý nhà nước cần tiếp tục rà soát quy định chồng chéo của các luật liên quan đến thị trường, sớm xóa bỏ những rào cản đầu tư dự án bất động sản; thành lập cơ quan chuyên biệt có năng lực và khả năng tiếp nhận, xử lý vướng mắc thuộc thẩm quyền Chính phủ để hỗ trợ các địa phương tháo gỡ vướng mắc về thủ tục phê duyệt đầu tư”, ông Đính khuyến nghị.