Gỡ vướng về đất đai và những lưu ý từ đại biểu Quốc hội

Sẽ được Quốc hội thông qua ngay tại Kỳ họp thứ mười, Dự thảo nghị quyết quy định một số cơ chế, chính sách tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong tổ chức thi hành Luật Đất đai (Dự thảo) vừa được thảo luận tại tổ. Dù đặt vấn đề, Luật Đất đai có hiệu lực chưa bao lâu đã phải đề xuất thay đổi chính sách, song các đại biểu vẫn tán thành sự cần thiết ban hành nghị quyết này để đáp ứng yêu cầu thực tiễn.

Đại biểu Phạm Đức Ấn phát biểu tại tổ.

Một trong những vấn đề được nhiều đại biểu quan tâm là Chính phủ đề xuất áp dụng bảng giá đất (thay cho giá đất cụ thể) để tính thu nghĩa vụ tài chính và tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất.

Nhấn mạnh căn cứ xác định giá đất là “vấn đề rất lớn”, Chánh án Tòa án Nhân dân tối cao Nguyễn Văn Quảng (Đà Nẵng) nói, trước đây đưa ra 3-4 phương pháp xác định giá đất và hiện gặp rất nhiều vướng mắc khi áp dụng. “Khi sửa Luật Đất đai, câu chuyện này được bàn rất nhiều. Lần này, chúng ta đi đến thống nhất quan điểm, đó là căn cứ xác định giá đất khi bồi thường, hỗ trợ tái định cư lấy bảng giá đất nhân với hệ số”, ông Quảng nêu.

Theo Chánh án, việc thay đổi cách tiếp cận này sẽ kiểm soát được giá đất, không để tình trạng “thổi giá” như hiện nay. “Chúng ta tiếp cận theo cách giá đất phải phù hợp với thị trường, thì giá đất chỉ có đẩy lên thôi, làm gì có chuyện thị trường giữ hoặc giảm xuống”, Chánh án Tòa án Nhân dân tối cao nhìn nhận.

Song, đại biểu Quảng đề nghị, việc hướng dẫn để áp dụng quy định này phải rất chi tiết, cụ thể, bởi địa phương đang rất băn khoăn về vấn đề này.

Cũng bàn về giá đất, Chủ tịch UBND TP. Đà Nẵng, đại biểu Phạm Đức Ấn nói, theo quy định của Luật Đất đai, phải có tư vấn để xác định giá đất từng mảnh đất cụ thể, dẫn đến chậm trễ, “không thể triển khai nổi”, ảnh hưởng đến giải phóng mặt bằng. “Vừa qua, việc xác định giá đất cụ thể rất khó khăn, ngay cả ông tư vấn cũng sợ, bởi ông đưa giá thấp thì sau này có vấn đề lại bị truy cứu”, ông Ấn nhấn mạnh.

Nhưng, bây giờ đưa ra bảng giá đất liệu có giải quyết triệt để được vấn đề liên quan đền bù, giải phóng mặt bằng hay không? Ông Ấn đặt vấn đề này và cho rằng, cũng “chưa thể giải quyết triệt để được”, bởi giá đất tăng liên tục dẫn đến người dân kỳ vọng “rồi sẽ tăng tiếp”, “người thu hồi đất sau lợi hơn người trước”. “Giá đất không kiểm soát được dẫn đến hệ lụy rất lớn cho nền kinh tế”, Chủ tịch UBND TP. Đà Nẵng nhấn mạnh.

Ông Ấn nhận định, chỉ với giải pháp xây dựng bảng giá đất cũng không giải quyết được vấn đề nêu trên, bởi nếu Nhà nước định giá đất không sát với thị trường, thì khi đền bù, người dân thấy thiệt thòi, nên không chủ động bàn giao đất để giải phóng mặt bằng, rồi họ sẽ khiếu nại, khiếu kiện.

Để có lời giải cho “bài toán rất đau đầu” này, ông Ấn cho rằng, cần phải có thêm sự điều tiết thông qua cơ chế thuế để kiểm soát giá bất động sản ở mức ổn định nhất định, cùng với đề xuất mới về bảng giá đất.

Chính phủ thành lập Quỹ nhà ở quốc gia

Chính phủ vừa ban hành Nghị định số 302/2025/NĐ-CP ngày 19/11/2025 quy định chi tiết về Quỹ Nhà ở Quốc gia và biện pháp thi hành Nghị quyết số 201/2025/QH15 ngày 29/5/2025 của Quốc hội thí điểm về một số cơ chế, chính sách đặc thù phát triển nhà ở xã hội.

Nghị định gồm 7 chương, 27 điều, đặt ra khuôn khổ pháp lý cho việc thành lập, vận hành và quản lý tài chính của Quỹ; quy định cách thức tiếp nhận và sử dụng các nguồn hỗ trợ, đóng góp; hoạt động đầu tư, tạo lập và quản lý cho thuê nhà ở; cùng cơ chế kiểm tra, giám sát và phân định rõ trách nhiệm của các bộ, ngành và địa phương.

Quỹ nhà ở quốc gia là quỹ tài chính nhà nước ngoài ngân sách, có tư cách pháp nhân, hoạt động không vì mục đích lợi nhuận.

Theo đó, Chính phủ sẽ thành lập Quỹ Nhà ở Trung ương trực thuộc Bộ Xây dựng, giao Bộ Xây dựng quản lý. Còn Quỹ Nhà ở địa phương sẽ do UBND cấp tỉnh thành lập và quản lý.

Quỹ Nhà ở Quốc gia sẽ là đơn vị sự nghiệp công lập. Quỹ có tư cách pháp nhân, có con dấu riêng, hạch toán độc lập, có vốn điều lệ, được mở tài khoản tại Kho bạc Nhà nước, ngân hàng thương mại.

Tương tự, Quỹ Nhà ở địa phương được thành lập mới cũng là đơn vị sự nghiệp công lập. Nguồn vốn của quỹ phải được thực hiện hạch toán và theo dõi riêng. Với các Quỹ Nhà ở địa phương không phải là đơn vị sự nghiệp công lập, quỹ sẽ được tiếp tục hoạt động theo mô hình hiện tại.

Về mục tiêu, chức năng hoạt động, toàn bộ căn hộ của quỹ sẽ được đưa vào sử dụng với mục đích cho thuê. Việc tạo lập quỹ nhà ở xã hội sẽ thông qua hình thức tiếp nhận, chuyển đổi công năng nhà ở thuộc tài sản công. 

Ngoài ra, quỹ có thể mua lại căn hộ từ các chủ đầu tư; đặt hàng hoặc tiếp nhận nhà ở, nhà ở xã hội từ các doanh nghiệp 100% vốn Nhà nước; tiếp nhận quỹ nhà phục vụ tái định cư, tạm cư; cũng như tiếp nhận các căn hộ do tổ chức, cá nhân tự nguyện chuyển giao để đưa vào khai thác cho thuê.

Bên cạnh đó, nguồn nhà của quỹ còn được bổ sung thông qua việc mua lại nhà ở thương mại để cho thuê phục vụ nhu cầu của cán bộ, công chức, viên chức và người lao động.

Bộ Xây dựng lên tiếng về tình trạng người dân chật vật nộp hồ sơ nhà ở xã hội

Bộ Xây dựng vừa gửi văn bản đến UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương nhằm chấn chỉnh việc nộp hồ sơ mua, bán nhà ở xã hội. Động thái này diễn ra chỉ hai ngày sau khi hàng trăm người dân Hà Nội phải “dầm mưa, dãi nắng” xếp hàng nộp hồ sơ tại dự án nhà ở xã hội CT3 Kim Chung (xã Thiên Lộc).

Người dân "đội mưa" xếp hàng nộp hồ sơ mua nhà ở xã hội.

Theo Bộ Xây dựng, thời gian gần đây, nhu cầu mua và thuê mua nhà ở xã hội tăng mạnh tại nhiều địa phương. Tại một số dự án đã xuất hiện tình trạng tụ tập đông người, chen lấn, tự lập danh sách thứ tự, thậm chí xếp hàng xuyên đêm để giữ chỗ. Điều này tiềm ẩn nguy cơ mất an ninh trật tự, kéo theo hiện tượng môi giới trái phép, “cò hồ sơ”, thu tiền giữ chỗ ngoài quy định, gây bức xúc trong dư luận và ảnh hưởng đến hình ảnh, hiệu quả của chính sách nhà ở xã hội.

Để việc tiếp nhận hồ sơ diễn ra trật tự, minh bạch và đúng quy định, Bộ Xây dựng đề nghị các địa phương triển khai loạt giải pháp như sau:

Sở Xây dựng và các cơ quan liên quan cần đôn đốc các dự án sớm hoàn thiện và đưa vào kinh doanh, đồng thời công khai đầy đủ thông tin tối thiểu 30 ngày trước khi tiếp nhận hồ sơ. Ngoài ra, các cơ quan phải có trách nhiệm hướng dẫn người dân chuẩn bị đầy đủ giấy tờ để hạn chế việc bổ sung nhiều lần.

Đồng thời, các cơ quan được yêu cầu phối hợp chặt chẽ với công an địa phương để bảo đảm an ninh trật tự, phân luồng giao thông tại khu vực nộp hồ sơ. Danh sách người được mua, thuê mua phải được công khai ngay sau khi ký hợp đồng và cập nhật lên cổng thông tin điện tử phục vụ công tác hậu kiểm. 

“Sở Xây dựng và các cơ quan liên quan cần tăng cường kiểm tra, xử lý các hành vi môi giới trái phép, thu tiền giữ chỗ, rao bán ‘suất ngoại giao’ và công bố rộng rãi các trường hợp vi phạm. Công tác hậu kiểm phải được thực hiện thường xuyên, kịp thời thu hồi căn hộ đối với những trường hợp kê khai gian dối hoặc chuyển nhượng sai quy định”, Bộ Xây dựng nêu rõ.

Bộ Xây dựng yêu cầu các chủ đầu tư nhà ở xã hội tuân thủ nghiêm quy trình tiếp nhận hồ sơ; bố trí nhiều điểm nộp hồ sơ và phân chia theo khung giờ, ngày hoặc khu vực dân cư, kèm theo biển hướng dẫn và lực lượng hỗ trợ để tránh ùn ứ. 

Bên cạnh đó, phía doanh nghiệp cần có phương án dự phòng khi lượng hồ sơ vượt khả năng tiếp nhận. Nếu phải kéo dài thời gian nhận hồ sơ thì phải công khai thông tin và báo cáo cơ quan có thẩm quyền. Đáng chú ý, Bộ khuyến khích việc các doanh nghiệp ứng dụng công nghệ số trong việc nộp hồ sơ hay phát số thứ tự…

Hà Nội tiếp tục có dự án nhà ở xã hội chuẩn bị thu hồ sơ

Mới đây, Sở Xây dựng Hà Nội đã công bố thông tin tiếp nhận hồ sơ tại dự án nhà ở xã hội thuộc khu đô thị mới Thanh Lâm - Đại Thịnh 2 (xã Quang Minh, trước là huyện Mê Linh).

Theo đó, chủ đầu tư là Tổng công ty Đầu tư phát triển nhà và đô thị (HUD) - Công ty TNHH dự kiến sẽ thu hồ sơ trong tháng 12/2025. Dự án sẽ bao gồm hai khối nhà ở xã hội nằm tại ô đất CT-5 và CT-6. Cả hai tòa đều có 6 tầng, tương ứng 140 căn, đáp ứng quy mô dân số khoảng 445 người.

Phối cảnh hai toà nhà ở xã hội sắp thu hồ sơ.

Trong đợt thu hồ sơ này, hai tòa sẽ mở bán tổng cộng 178 căn nhà ở xã hội và cho thuê 66 căn. Diện tích các căn dao động từ 56 - 68 m2. Dự kiến, công trình sẽ tiến hành bàn giao vào quý IV/2026.

Dù có nhiều điểm tương đồng trong diện tích sàn nhà ở, số lượng căn hộ, mật độ xây dựng nhưng giá bán của hai tòa nhà ở xã hội lại không giống nhau. Tại tòa CT-5, mức giá bán căn hộ là 14,6 triệu đồng/m2; giá cho thuê là 48.766 đồng/m2/tháng; phí bảo trì là 278.158 đồng/m2.

Còn tại toà CT-6, giá bán sẽ thấp hơn một chút, khoảng 14,5 triệu đồng/m2; giá cho thuê là 47.918 đồng/m2/tháng; phí bảo trì là 276.614 đồng/m2.

Giá đất mới tiệm cận thị trường, doanh nghiệp lo tăng chi phí

Sở Nông nghiệp và Môi trường TP.HCM đang gấp rút xây dựng bảng giá đất lần đầu, áp dụng từ ngày 1/1/2026 theo trình tự, thủ tục rút gọn. Việc xây dựng bảng giá đất lần đầu sẽ là căn cứ áp dụng trong 12 trường hợp theo quy định của Luật Đất đai 2024. Bảng giá mới được xây dựng từ tổng hợp dữ liệu giá đất các tuyến đường, tuyến đường dự kiến của 168 xã, phường, thị trấn; các chi cục thuế cơ sở; Văn phòng Đăng ký đất đai và các cơ quan liên quan.

Chi phí đất đai dự kiến sẽ ngày càng tăng lên. Ảnh: Lê Toàn

Ngoài TP.HCM, các địa phương phía Nam như Tây Ninh, Đồng Nai… cũng đang lấy ý kiến về bảng giá đất áp dụng từ đầu năm sau, với mức giá dự kiến tăng mạnh. Đồng Nai xây dựng bảng giá thống nhất áp dụng toàn tỉnh từ ngày 1/1/2026, thay thế 2 bảng giá trước khi sáp nhập tỉnh, với mức tăng cao nhất tới 9 lần.

Trao đổi với phóng viên Báo Đầu tư, một lãnh đạo doanh nghiệp địa ốc tại TP.HCM bày tỏ lo ngại với bảng giá áp dụng từ năm 2026. Theo ông, giá đất trên thị trường đã biến động mạnh, nếu đưa vào bảng giá, chi phí đầu tư ban đầu phải tính toán lại. Tiền sử dụng đất là con số thách thức, khi chiếm khoảng 20% tổng mức đầu tư, trong khi tiền đất chiếm khoảng 50%. Doanh nghiệp phải xác định mức tối đa có thể chịu để quyết định đầu tư hay rút lui.

Viện Nghiên cứu và Đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam (VARS IRE) nhận định, bảng giá mới sẽ tác động mạnh đến doanh nghiệp, vì chi phí bồi thường và sử dụng đất tăng, đội tổng mức đầu tư. Các dự án đang triển khai có thể gặp khó khăn, buộc doanh nghiệp cân nhắc tạm dừng. Dự án chưa triển khai dễ chủ động ngân sách hơn, nhưng rủi ro thị trường không chấp nhận giá bán mới và nguy cơ tranh chấp là một ẩn số.

Giá đất cao còn tác động đến ngân hàng và tín dụng mua nhà. Định giá tài sản bảo đảm phải điều chỉnh; ngân hàng có thể siết tỷ lệ cho vay để kiểm soát rủi ro nợ xấu. Giá nhà và chi phí sở hữu tăng có thể khiến sức mua giảm, đặc biệt với người vay mua lần đầu. VARS IRE cho rằng, bảng giá chỉ có ý nghĩa khi áp dụng cho bồi thường, giải phóng mặt bằng. Nếu dùng chung cho tiền sử dụng đất, đấu giá hay tính thuế, bảng giá cần được điều chỉnh linh hoạt để hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, người dân và doanh nghiệp.

Lãi vay mua nhà tăng: Phép thử mới cho thị trường bất động sản

Năm nay, tín dụng toàn hệ thống tăng khoảng 20%, trong khi huy động vốn tăng chậm. Báo cáo tài chính quý III/2025 cho thấy, có tới 8 ngân hàng sụt giảm huy động tiền gửi gồm ABBank, BacABank, Eximbank, Kienlongbank, NamABank, PGBank, VietBank, VPBank. Chênh lệch tín dụng và huy động tăng cao buộc các ngân hàng phải tăng lãi suất tiết kiệm trong mấy tháng gần đây để thu hút vốn đầu vào, lãi suất cho vay vì vậy cũng tăng theo và đối tượng đầu tiên bị tác động là người mua nhà.

Việc ngân hàng tăng lãi suất cho vay trong bối cảnh cầu tín dụng cuối năm tăng lên, lãi suất huy động tăng chậm là dễ hiểu.

Ông Phan Lê Thành Long, chuyên gia kinh tế, CEO AFA Group cho rằng, việc ngân hàng tăng lãi suất cho vay trong bối cảnh cầu tín dụng cuối năm tăng lên, lãi suất huy động tăng chậm là dễ hiểu. Người mua nhà phải tính toán kỹ khả năng trả nợ, tránh bị rơi vào tình trạng mất cân đối tài chính. Với khoản vay 2-3 tỷ đồng mua nhà, người vay phải có tổng thu nhập ít nhất 80 triệu đồng/tháng thì mới đảm bảo an toàn tài chính.

Mới đây, Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) cũng cảnh báo người mua nhà thận trọng với kế hoạch tài chính khi lãi suất cho vay tăng, bởi lãi vay tăng sẽ khiến thanh khoản thị trường suy giảm. Giai đoạn 2023-2024, nhiều chủ đầu tư và ngân hàng tung ra các gói vay lãi suất 5,5%/năm, thậm chí miễn lãi, ân hạn nợ gốc tới 5 năm. Tuy nhiên, khi giai đoạn ưu đãi kết thúc và bước sang thời kỳ lãi suất thả nổi (10-14%/năm), áp lực trả nợ sẽ tăng mạnh.

Khi thanh khoản thị trường thấp, việc bán lại sản phẩm để cắt lỗ trở nên khó khăn, làm gia tăng nguy cơ nợ xấu quay trở lại hệ thống tín dụng. Trong bối cảnh này, VARS khuyến nghị người dân không nên vay quá 50% giá trị tài sản để tránh rủi ro khi lãi suất tăng, đồng thời lựa chọn các dự án có pháp lý minh bạch.

Từ 20/11/2025, phí cấp Chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản là 300.000 đồng/chứng chỉ

Bộ Tài chính vừa ban hành Thông tư số 109/2025/TT-BTC quy định mức thu, chế độ thu, nộp lệ phí cấp Chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản.

Thông tư quy định mức thu, chế độ thu, nộp lệ phí cấp Chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản.

Từ 20/11/2025, mức lệ phí cấp Chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản là 300.000 đồng/chứng chỉ.

Thông tư này áp dụng đối với người nộp lệ phí; tổ chức thu lệ phí; tổ chức, cá nhân khác có liên quan đến việc thu, nộp lệ phí cấp Chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản.

Thông tư quy định mức thu lệ phí cấp Chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản như sau:

Cấp Chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản: 300.000 đồng/chứng chỉ.

Cấp lại Chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản: 200.000 đồng/chứng chỉ.

Trường hợp cấp lại Chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản do lỗi của cơ quan nhà nước hoặc do thay đổi địa giới đơn vị hành chính theo quy định của cấp có thẩm quyền thì không phải nộp lệ phí cấp lại Chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản theo quy định tại Thông tư này.