Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM cho biết, kết thúc năm 2024, dù thị trường bắt đầu bộc lộ những yếu tố hồi phục, song cũng cho thấy sự “chật chội”, khi quá nhiều dự án được mở bán ở cùng một khu vực và phân bổ dòng sản phẩm không đều.

Chẳng hạn, tại Bình Dương, năm 2024 có hàng chục dự án được giới thiệu và mở bán. Điểm đặc biệt của thị trường này là các dòng sản phẩm đều hướng vào phân khúc chung cư, với mức giá khoảng 30 - 40 triệu đồng/m2, thiếu dòng sản phẩm nhà phố, biệt thự, đất nền.

Nhưng với thị trường Long An, lại xuất hiện hàng chục ngàn sản phẩm đất nền, nhà phố biệt thự. Bước sang năm 2025, có tới 5 dự án của Vingroup, Ecopark, Him Lam, Năm Sao, Trần Anh Group thông báo sẽ ra mắt các sản phẩm nhà phố, biệt thự, với số lượng hơn 20.000 căn, nhưng lại thiếu dòng sản phẩm chung cư, nhà ở giá rẻ.

Hay như TP.HCM, trong năm 2024, dòng sản phẩm chung cư cao cấp xuất hiện chủ đạo trên toàn bộ thị trường, phân khúc nhà phố, biệt thự, nhà giá rẻ vắng bóng. Năm 2025, các doanh nghiệp tại TP.HCM dù có kế hoạch ra hàng mới, song các dòng sản phẩm vẫn là chung cư cao cấp, sản phẩm tầm trung chưa thấy xuất hiện.

“Việc thị trường đồng loạt phát triển cùng một dòng sản phẩm tại một khu vực tạo ra cạnh tranh rất lớn cho các doanh nghiệp địa ốc. Sự cạnh tranh này có tính 2 mặt, trong đó mặt tốt là người mua nhà hưởng lợi, bởi các doanh nghiệp muốn bán được hàng sẽ không thể tăng giá quá cao, còn mặt không tốt là thị trường mất cân bằng dòng sản phẩm, lệch pha nguồn cung”, ông Châu nói.

Trước sự chật chội của thị trường, nhiều doanh nghiệp đang tính toán cân nhắc lựa chọn dòng sản phẩm để phát triển. Ông Đỗ Chí Hiếu, Tổng giám đốc VinaLiving cho biết, năm 2024, khi thị trường bắt đầu hồi phục, công ty đã phân tích, “chấm điểm” các địa phương để quyết định cho hướng đi của doanh nghiệp trong năm 2025.

“Đối với thị trường TP.HCM, chúng tôi nhận thấy không thể phát triển dự án trong thời điểm hiện tại, bởi pháp lý rất lâu, thêm vào đó là cạnh tranh bán hàng quá lớn. Ngoài ra, chúng tôi nhận thấy rằng, năm 2025, độ cạnh tranh của các doanh nghiệp địa ốc là rất khốc liệt, điểm lợi thế là các doanh nghiệp đang tập trung phát triển một dòng sản phẩm ở một địa phương, chính vì vậy, chúng tôi lựa chọn đi ngược dòng với các doanh nghiệp và thị trường”, ông Hiếu chia sẻ.

Cụ thể, ông Hiếu cho biết, với phân khúc nhà ở, VinaLiving sẽ lựa chọn 2 địa phương là Bà Rịa - Vũng Tàu và Long An. Tại Bà Rịa - Vũng Tàu, nhiều năm qua, thị trường này bùng nổ phân khúc chung cư, thiếu nguồn sản phẩm nhà phố, biệt thự cao cấp. VinaLiving sẽ phát triển dự án phân khúc nhà phố, biệt thự tại đây. Còn với thị trường Long An, đang “bội thực” sản phẩm nhà phố, biệt thự, thiếu sản phẩm chung cư, thì VinaLiving sẽ ra mắt dự án chung cư để đáp ứng nhu cầu.

Không chỉ VinaLiving có sự thanh lọc thị trường để tìm hướng đi, nhiều doanh nghiệp địa ốc phía Nam cũng đang làm điều này. Trần Anh Group cho biết, cuối năm 2024, khi nhìn tổng thể thị trường, doanh nghiệp chuyển hướng làm nhà ở giá rẻ để phát triển cho năm 2025 tại Long An.

Tập đoàn Phúc Khang cũng đưa ra định hướng mới, thay vì tập trung cho các dự án tại TP.HCM để triển khai mua đất, thực hiện pháp lý dự án, thì doanh nghiệp này chuyển hướng về Bình Dương tìm kiếm quỹ đất. Bà Lưu thị Thanh Mẫu, Tổng giám đốc Phúc Khang cho biết, yếu tố chuyển dịch đến từ việc thị trường Bình Dương chưa có dự án nhà ở xanh, mà tỉnh đang khuyến khích phát triển bất động sản xanh, pháp lý dự án cũng được cấp nhanh…

Ông Lê Hoàng Châu cho rằng, với thị trường hiện tại, các doanh nghiệp cần nhìn vào nhu cầu thực tế của khách hàng, thay vào việc chạy đua lợi nhuận hay chạy đua thị trường sẽ lâm vào thế khó khi không thể ra pháp lý, cũng như không đạt được kỳ vọng bán hàng tốt, bởi sự cạnh tranh đang quá lớn.

Bên cạnh đó, việc lựa chọn cho chiến lược dài hơi là tiến hành mua bán - sáp nhập (M&A) quỹ đất cho phát triển lâu dài cũng cần được định hình trong năm 2025, bởi mỗi năm sẽ có những biến động mà các doanh nghiệp không thể đoán biết trước được. Khi một thị trường nào đó gặp biến động, doanh nghiệp sẽ có địa chỉ mới để ra dự án, bảo đảm phát triển bền vững.