Thị trường chững lại

Báo cáo mới đây của CBRE Việt Nam cho thấy, tổng diện tích đất công nghiệp hấp thụ trong nửa đầu năm 2025 chỉ đạt 55 ha, thấp hơn 1,7 lần so với diện tích hấp thụ trung bình hàng quý trong giai đoạn từ quý I/2023 đến quý I/2025. Các giao dịch lớn tập trung chủ yếu trong quý I/2025.

Thị trường bất động sản công nghiệp được dự báo sẽ chịu nhiều ảnh hưởng bởi chính sách thuế quan của Mỹ. Một số doanh nghiệp xuất khẩu sẽ phải hy sinh biên lợi nhuận để hấp thụ một phần áp lực tăng giá do thuế quan. Do đó, hoạt động sản xuất có thể chững lại, thậm chí chuyển một phần hoạt động sang quốc gia khác đối với các ngành có biên lợi nhuận thấp và không đòi hỏi lớn về trình độ nhân công và chuỗi logistics như dệt may, da giày.

Chỉ dựa vào chính sách giá thuê hợp lý sẽ không còn đủ mạnh

Thực tế, ghi nhận từ CBRE cho thấy, giao dịch chậm lại, song giá thuê và tỷ lệ lấp đầy vẫn duy trì ổn định do không có nguồn cung mới. Giá thuê trung bình đạt 179 USD/m2/kỳ hạn thuê còn lại và tỷ lệ lấp đầy đạt 89%.

Trong bối cảnh thị trường đất công nghiệp chậm lại, phân khúc kho và xưởng xây sẵn tại phía Nam lại ghi nhận tỷ lệ lấp đầy khá tốt trong 6 tháng đầu năm, với những giao dịch lớn tiếp tục diễn ra trong quý II/2025.

Phần lớn giao dịch đến từ các doanh nghiệp hoạt động trong các ngành logistics và thương mại điện tử. Các công ty này đang tìm cách đa dạng hóa địa điểm hoạt động để tránh tác động tiềm ẩn từ chính sách thuế quan và giảm sự phụ thuộc vào một thị trường nào đó.

Trong dài hạn, VCBS vẫn đánh giá tích cực đối với khả năng thu hút đầu tư của Việt Nam và hoạt động kinh doanh của các doanh nghiệp bất động sản công nghiệp, bởi các nhà nhập khẩu, người tiêu dùng Mỹ có thể dần quen với mặt bằng giá mới, tạo điều kiện cho việc phục hồi quy mô đơn hàng và biên lợi nhuận cho các doanh nghiệp xuất khẩu.

Trong khi đó, quá trình dịch chuyển một phần sản xuất từ Trung Quốc đến các quốc gia lân cận để đa dạng hóa nguồn cung ứng là không thể đảo ngược. Việt Nam vẫn sở hữu nhiều lợi thế để thu hút các “đại bàng” và doanh nghiệp vệ tinh như Samsung, LG, Foxconn... Ngoài ra, các dự án logistics và chuỗi hạ tầng kết nối dần hoàn thiện, tạo nên lợi thế cạnh tranh tốt so với các đối thủ lân cận.

Ông Ben Gray, Trưởng bộ phận Thị trường vốn tại Knight Frank Việt Nam cho rằng, các quỹ và nhà đầu tư đang hoạt động vẫn sẽ tiếp tục phân bổ vốn vào Việt Nam. “Xu hướng này sẽ tiếp diễn trong 6 tháng tới. Tôi tin rằng, giải ngân vốn FDI trong năm nay sẽ vẫn duy trì ở mức cao, bất chấp những lo ngại liên quan khả năng áp thuế từ phía Mỹ”, ông Gray đánh giá.

Bà Thanh Phạm, Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn của CBRE nhận định, trong nửa cuối năm 2025, việc điều chỉnh chính sách ưu đãi thuế thu nhập doanh nghiệp sẽ đặt ra những thách thức lớn cho chiến lược kinh doanh của các chủ đầu tư khu công nghiệp. Dù các ưu đãi trực tiếp từ chính phủ có thể giảm, nhưng áp lực duy trì lợi thế cạnh tranh và thu hút nhà đầu tư thứ cấp vẫn rất cao.

Do đó, theo bà Thanh, việc chỉ dựa vào chính sách giá thuê hợp lý có thể sẽ không còn đủ mạnh. Các chủ đầu tư cần nghiên cứu sâu hơn về chiến lược thu hút khách thuê dài hạn, đồng thời không ngừng nâng cấp sản phẩm, tiện ích và dịch vụ để tạo ra giá trị khác biệt trong bối cảnh thị trường đang thay đổi.