Thị trường văn phòng cho thuê tại TP.HCM đang bước vào giai đoạn cạnh tranh mới (Ảnh: Lê Toàn)

Nguồn cung không tăng, văn phòng vẫn thêm diện tích trống

Không còn nhiều áp lực phải nhanh chóng tìm kiếm mặt bằng khi hợp đồng thuê sắp hết hạn, các doanh nghiệp tại TP.HCM đang có thêm thời gian để cân nhắc giữa việc tiếp tục ở lại hay chuyển sang một tòa nhà khác có điều kiện tốt hơn. Ở chiều ngược lại, với các chủ tòa nhà, đặc biệt là chủ những công trình đã hoạt động nhiều năm, việc giữ chân khách thuê hiện hữu ngày càng trở thành ưu tiên quan trọng.

Sự thay đổi trên diễn ra trong bối cảnh thị trường văn phòng đang bước vào giai đoạn cạnh tranh mới. Giá thuê gần như đi ngang, nguồn cung không tăng, nhưng diện tích bỏ trống vẫn nhích lên, cho thấy hoạt động thuê chưa thực sự phục hồi đồng đều giữa các phân khúc.

Theo Knight Frank Việt Nam, trong quý III/2026, tổng nguồn cung văn phòng hạng A và hạng B tại TP.HCM duy trì ở khoảng 1,8 triệu m2 diện tích cho thuê thuần, không ghi nhận dự án mới hoàn thành. Tuy nhiên, tỷ lệ lấp đầy toàn thị trường vẫn giảm 0,2 điểm phần trăm so với quý trước, xuống còn 87,2%.

Thời điểm thuận lợi để đàm phán thuê văn phòng

Ông Leo Nguyễn, Giám đốc Cấp cao, Bộ phận Tư vấn Chiến lược và Giải pháp cho khách thuê, Knight Frank Việt Nam nhận định, thị trường hiện nay mang đến cơ hội thuận lợi để các doanh nghiệp nâng cấp không gian làm việc và đàm phán các điều khoản thuê cạnh tranh hơn.

“Đối với những doanh nghiệp có hợp đồng thuê sắp đến hạn trong vòng 6 - 12 tháng tới, đây là thời điểm phù hợp để bắt đầu đánh giá nhu cầu và khảo sát thị trường nhằm tìm kiếm giải pháp tối ưu hơn về chất lượng không gian, mức độ linh hoạt và hiệu quả vận hành”, ông Leo nhận định.

Đáng chú ý, diện tích hấp thụ ròng trong quý III/2026 chuyển sang âm 4.370 m2, đảo chiều so với mức tăng nhẹ trong quý II. Diễn biến này cho thấy, tổng diện tích văn phòng đang được thuê trên thị trường giảm xuống, dù không có nguồn cung mới gia nhập thị trường.

Áp lực cạnh tranh vì vậy không chỉ đến từ những dự án mới, mà xuất hiện ngay trong hệ thống văn phòng hiện hữu, khi một bộ phận doanh nghiệp thu hẹp diện tích hoặc trả lại mặt bằng.

Tuy nhiên, mức độ ảnh hưởng giữa các phân khúc không giống nhau. Trong khi văn phòng hạng A vẫn ghi nhận hấp thụ ròng dương 1.133 m2, thì phân khúc hạng B lại âm 5.503 m2. Hoạt động thuê tại những tòa nhà như Saigon Marina IFC và Diamond Plaza góp phần hỗ trợ phân khúc cao cấp, trong khi diện tích trống gia tăng tại một số công trình hạng B lâu năm, nằm ngoài khu vực trọng điểm.

Sự phân hóa trên cho thấy, nhu cầu thuê văn phòng vẫn hiện hữu, nhưng đang tập trung nhiều hơn vào những tòa nhà có chất lượng và khả năng đáp ứng tốt yêu cầu vận hành của doanh nghiệp. Những công trình đã hoạt động lâu năm, có vị trí kém thuận tiện hoặc chưa được nâng cấp tương xứng đang chịu sức ép lớn hơn trong việc duy trì tỷ lệ lấp đầy.

Không chỉ diện tích thuê, diễn biến giá cũng phản ánh sự thận trọng của thị trường. Theo Knight Frank, giá chào thuê văn phòng hạng A trong quý III/2026 đạt bình quân 58,58 USD/m2/tháng, giảm 0,4% so với quý trước; giá thuê hạng B ở mức 32 USD/m2/tháng, giảm nhẹ 0,1%.

Biên độ điều chỉnh không lớn, nhưng việc giá thuê tiếp tục giảm trong quý không có nguồn cung mới là diễn biến đáng chú ý. Điều này cho thấy, các chủ tòa nhà chưa có nhiều dư địa tăng giá, nhất là khi doanh nghiệp tiếp tục kiểm soát chặt ngân sách thuê và chi phí chuyển địa điểm.

Thực tế, chuyển văn phòng không chỉ là bài toán tiền thuê. Doanh nghiệp còn phải tính đến chi phí hoàn thiện mặt bằng, lắp đặt hệ thống kỹ thuật, di dời và tổ chức lại hoạt động. Vì vậy, ngay cả khi có nhiều lựa chọn hơn, không phải doanh nghiệp nào cũng sẵn sàng thay đổi địa điểm.

Hoạt động cho thuê theo đó tập trung vào các giao dịch gia hạn hợp đồng, điều chỉnh diện tích hoặc tìm kiếm phương án sử dụng mặt bằng hiệu quả hơn, thay vì mở rộng quy mô bằng mọi giá.

Theo bà Chương Quốc Đoan, Phó giám đốc Bộ phận Cho thuê Công nghiệp và Văn phòng tại Cushman & Wakefield Việt Nam, việc không ghi nhận dự án mới khiến nguồn cung ngắn hạn tiếp tục bị giới hạn, tạo điều kiện để thị trường hấp thụ dần diện tích còn trống tại các dự án hiện hữu.

Tuy nhiên, trong bối cảnh giá thuê chưa chịu áp lực tăng đáng kể, khách thuê vẫn có vị thế nhất định khi đàm phán với chủ tòa nhà. Đây cũng là cơ hội để những doanh nghiệp có kế hoạch sử dụng văn phòng dài hạn đánh giá lại nhu cầu và tìm kiếm mặt bằng phù hợp hơn.

Dù vậy, Knight Frank dự báo, bất ổn kinh tế toàn cầu và chi phí hoàn thiện văn phòng sẽ tiếp tục khiến doanh nghiệp thận trọng với việc chuyển địa điểm đến cuối năm 2026 và đầu năm 2027. Đối với nhóm đã được phê duyệt ngân sách, diện tích sẵn có trên thị trường tạo điều kiện để lựa chọn văn phòng chất lượng cao và thương lượng các điều khoản thuê thuận lợi hơn.

Giữ khách bằng chất lượng và chính sách thuê linh hoạt

Khi dư địa tăng giá thuê bị thu hẹp, cuộc cạnh tranh giữa các tòa nhà đang chuyển dần sang điều kiện thương mại và chất lượng không gian làm việc. Thay vì chỉ dựa vào vị trí hay đơn giá cho thuê, các chủ nhà phải tìm cách tạo thêm lợi thế để thu hút khách mới và giữ chân doanh nghiệp hiện hữu.

Theo ông David Jackson, Tổng giám đốc Avison Young Việt Nam, một số chủ đầu tư tiếp tục áp dụng chính sách thương mại linh hoạt như thời gian miễn tiền thuê và hỗ trợ hoàn thiện mặt bằng để tăng sức hấp dẫn cho sản phẩm.

Các tòa nhà đã hoạt động lâu năm có xu hướng mềm dẻo hơn về điều kiện thuê, trong khi nhiều tòa nhà hiện hữu được đẩy mạnh cải tạo không gian chung, nâng cấp tiện ích và cải thiện chất lượng vận hành.

Đây là sự thay đổi đáng chú ý trong cách các chủ tòa nhà tiếp cận thị trường. Nếu trước đây vị trí và giá thuê là những yếu tố quan trọng trong quyết định lựa chọn văn phòng, thì hiện nay doanh nghiệp còn cân nhắc hiệu quả sử dụng diện tích, chất lượng dịch vụ và tổng chi phí vận hành.

Theo Avison Young, nhu cầu thuê tại TP.HCM vẫn được hỗ trợ bởi hoạt động mở rộng, dịch chuyển và tái cấu trúc không gian của doanh nghiệp. Tuy nhiên, khách thuê ngày càng ưu tiên những tài sản có thiết kế hiệu quả, tiện ích phù hợp, hạ tầng công nghệ và khả năng kết nối thuận tiện.

“Khi nguồn cung hiện đại ngày càng tăng, khách thuê sẽ có nhiều lựa chọn hơn và tiêu chí quyết định thuê sẽ chuyển mạnh sang chất lượng, hiệu quả sử dụng, khả năng kết nối, tiêu chuẩn xanh và tổng chi phí sử dụng. Điều này sẽ tạo động lực cho các chủ nhà nâng cấp tài sản hiện hữu, cải thiện dịch vụ và áp dụng chính sách thuê linh hoạt để duy trì khả năng cạnh tranh trong chu kỳ tiếp theo”, ông David nhìn nhận.

Trong bối cảnh đó, xu hướng “Flight-to-quality” (khách thuê dịch chuyển về các tòa nhà chất lượng cao) được Cushman & Wakefield kỳ vọng tiếp tục định hình nhu cầu thuê văn phòng tại TP.HCM. Tuy nhiên, khái niệm “quality” đang được mở rộng. Trước đây, xu hướng này chủ yếu mô tả việc khách thuê chuyển sang tòa nhà hạng A, vị trí đắc địa và tiêu chuẩn xây dựng cao. Hiện nay, doanh nghiệp ưu tiên những không gian có khả năng nâng cao trải nghiệm làm việc.

“Bên cạnh vị trí, chất lượng xây dựng và tiêu chuẩn vận hành, khách thuê ngày càng quan tâm đến thiết kế không gian, khu vực tiện ích chung, khả năng hỗ trợ mô hình làm việc linh hoạt, công nghệ tòa nhà, kết nối giao thông và các dịch vụ mang tính hospitality. Những yếu tố này ngày càng đóng vai trò trong quyết định thuê, đặc biệt khi doanh nghiệp tìm cách thu hút nhân sự trở lại văn phòng và nâng cao hiệu quả sử dụng không gian”, bà Chương Quốc Đoan đánh giá.

Theo đó, phân hạng tòa nhà không còn là yếu tố duy nhất quyết định sức cạnh tranh. Không phải mọi công trình hạng A đều có lợi thế như nhau, những tài sản được vận hành tốt, thiết kế hiệu quả và mang lại trải nghiệm thuận tiện cho người sử dụng sẽ có khả năng thu hút, giữ chân khách thuê tốt hơn. Ngược lại, các tòa nhà hạng B có vị trí thuận lợi, chất lượng tốt và mức giá hợp lý vẫn có thể hưởng lợi khi doanh nghiệp tìm kiếm sự cân bằng giữa chi phí và môi trường làm việc.

Áp lực cạnh tranh được dự báo tiếp tục gia tăng khi thị trường chuẩn bị đón thêm nguồn cung. Theo Knight Frank, The Kross, The Opusk và Hongfu Plaza dự kiến bổ sung khoảng 102.000 m2 đến cuối năm 2027. Riêng The Opusk tại Thủ Thiêm đã cất nóc vào cuối quý III/2026, đánh dấu bước tiến của tổ hợp có khối văn phòng hạng A+.

Dù nguồn cung mới trong ngắn hạn còn hạn chế, lượng diện tích dự kiến gia nhập thị trường trong thời gian tới sẽ tạo thêm lựa chọn cho doanh nghiệp, đồng thời gia tăng sức ép lên những tòa nhà hiện hữu.

Knight Frank nhận định, các công trình cũ có thể phải áp dụng điều khoản cho thuê linh hoạt hơn để duy trì tỷ lệ lấp đầy khi nguồn cung mới được bàn giao. Ở chiều ngược lại, khoảng thời gian chưa có nhiều dự án mới hoàn thành cũng tạo điều kiện để các chủ tòa nhà điều chỉnh chiến lược kinh doanh, nâng cấp tài sản và cải thiện chất lượng dịch vụ.