Chia sẻ với phóng viên Báo điện tử Đầu tư - Baodautu.vn, một chủ đầu tư nhà ở xã hội tại Hà Nội cho hay, họ đã phải thắt chặt các khoản chi phí đầu vào để đưa giá bán xuống mức thấp nhất có thể.

Theo chia sẻ của doanh nghiệp, căn hộ nhà ở xã hội có giá hơn 20 triệu đồng/m2. Thoạt nghe mức giá tương đối cao, nhiều người nghĩ công ty sẽ thu về một số tiền kha khá từ khoản lãi 10% trên tổng chi phí đầu tư. Tuy nhiên, thực tế đang cho thấy điều ngược lại.

“Đến cả pano ngoài hàng rào cũng bị cắt giảm vì không đủ kinh phí. Tổng chi phí marketing, bao gồm việc xét duyệt hồ sơ bốc thăm và khai trương căn hộ mẫu, là 250 triệu đồng. Hiện doanh nghiệp đang phải tiết kiệm tối đa để có đủ nguồn lực đầu tư cho công trình”, phía doanh nghiệp chia sẻ.

Doanh nghiệp phải "cân đo đong đếm" các chi phí khi làm nhà ở xã hội. Ảnh: Thanh Vũ

Thậm chí, nguồn tin còn cho hay, chủ đầu tư nhà ở xã hội có khoản lãi rất “mỏng”, chỉ dừng ở mức 5 - 7% trên tổng chi phí đầu tư. Số tiền thu được chỉ vừa đủ duy trì bộ máy hơn 50 thành viên và giúp doanh nghiệp có thêm kinh phí để đầu tư thêm dự án ở mức “nhỏ giọt”.

Trao đổi với phóng viên, ông Phạm Đức Toản, CEO CTCP Đầu tư và Phát triển Bất động sản EZ (EZ Property) cho biết, nhà ở xã hội vẫn phải đáp ứng đầy đủ các tiêu chuẩn kỹ thuật như chung cư thương mại nên chi phí xây dựng không hề thấp. Nếu chủ đầu tư không phải đơn vị “lành nghề” trong lĩnh vực này, nguy cơ thua lỗ là rất lớn.

“Đây là lý do thị trường đã xuất hiện những căn nhà ở xã hội có giá bán 30 triệu đồng/m2. Theo quy định, doanh nghiệp sẽ được hưởng lợi nhuận tối đa 10% trên tổng chi phí đầu tư. Do đó, nếu chi phí đầu tư cao hơn một chút, số tiền lợi nhuận thu về cũng sẽ nhỉnh hơn”, ông Phạm Đức Toản bình luận. 

Theo ông Nguyễn Tuấn Anh, Phó tổng giám đốc Tổng công ty Đầu tư phát triển nhà và đô thị (HUD), các doanh nghiệp nhà ở xã hội đang ở trong giai đoạn khó khăn khi giá vật liệu xây dựng tăng cao. Vị lãnh đạo doanh nghiệp này cho hay, tại khu vực Hà Nội, giá cát, xi măng, thép… đều đi lên. Những nhà thầu xây dựng đã đấu thầu từ trước nhiều khả năng sẽ lỗ vì biến động giá hiện nay.

“Tại dự án nhà ở xã hội của chúng tôi ở huyện Mê Linh, việc tìm kiếm công nhân xây dựng rất khó khăn. Trước bối cảnh đó, các doanh nghiệp phải tìm cách thay đổi công nghệ xây dựng để tiết kiệm chi phí, giảm số lượng nhân công”, ông Nguyễn Tuấn Anh cho biết.

Trong một sự kiện vào đầu tháng 6/2025, đại diện Sở Xây dựng TP. Hà Nội và nhiều chủ đầu tư nhà ở xã hội đều thống nhất quan điểm rằng, chi phí xây dựng đang là một áp lực lớn đối với doanh nghiệp. Đây sẽ là yếu tố khiến giá nhà ở xã hội mới khó lòng “đứng yên” ở mức 27 triệu đồng/m2 - mức giá cao nhất hiện nay tại Thủ đô.

Trước đó, vào tháng 3/2025, Bộ Xây dựng đã đề xuất nâng mức lợi nhuận tối đa của chủ đầu tư nhà ở xã hội lên 13% trên tổng chi phí đầu tư. Tuy nhiên, tại Nghị quyết 201/2025/QH15 về thí điểm về một số cơ chế, chính sách đặc thù phát triển nhà ở xã hội, đề xuất này đã bị loại bỏ.

Thậm chí, quy định còn khiến bài toán đầu tư trở nên “căng não” hơn. Cụ thể, nếu giá bán/thuê mua nhà ở xã hội theo kiểm toán, quyết toán cao hơn mức giá do chủ đầu tư đã ký hợp đồng thì chủ đầu tư không được thu thêm phần chênh lệch của khách hàng. Tuy nhiên, nếu trong trường hợp giá thấp hơn thì chủ đầu tư phải hoàn trả lại phần chênh lệch cho người mua/thuê mua.

Tuy nhiên, theo TS. Cấn Văn Lực, Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV, doanh nghiệp nên chú ý tới thời gian, quy trình thủ tục phê duyệt dự án, phê duyệt đối tượng người mua nhà, thay vì quá bận tâm tới mức lợi nhuận 10% hay 13%.

“Ví dụ, chúng ta giảm thời gian hoàn thiện thủ tục từ 4 năm xuống chỉ còn 1 năm. Trong khoảng thời gian 3 năm tiết kiệm được đó, doanh nghiệp có thể làm được nhiều việc khác, chắc chắn mang lại lợi nhuận cao hơn so với khoản lãi 3% được cộng thêm theo đề xuất”, ông Lực khẳng định.

Ngoài ra, quy định hiện hành còn cho phép doanh nghiệp dùng 20% quỹ đất của dự án nhà ở xã hội để làm nhà ở thương mại, dịch vụ kinh doanh thương mại mà không bị khống chế định mức lợi nhuận. Theo vị chuyên gia, đây là một lợi ích lớn nhưng lại bị nhiều doanh nghiệp chưa xem trọng.