Dự án Lakeview City của Novaland tại TP.HCM.  Ảnh: Lê Toàn

Nỗi lo tiền sử dụng đất “tạm tính”

Việc Novaland chuyển lãi thành lỗ trong kỳ báo cáo tài chính bán niên sau soát xét do phải trích lập dự phòng liên quan việc truy thu tiền sử dụng đất bổ sung một lần nữa cho thấy những rủi ro dai dẳng về tiền sử dụng đất mà doanh nghiệp phải chịu.

Cụ thể, khoản lỗ kỷ lục của Novaland trong nửa đầu năm 2024 chủ yếu đến từ khoản trích lập dự phòng tiền thuê đất, tiền sử dụng đất phải nộp tính theo phương án giá đất năm 2017 của Dự án Lakeview City (quận 2, TP.HCM). Giá trị trích lập dự phòng với khoản phải nộp là 4.358 tỷ đồng.

Theo giải trình, Novaland kiến nghị các cơ quan, ban, ngành xem xét, xử lý thấu đáo về phương án tính giá đất cho dự án này. Khoản giá trị đã trích lập dự phòng này sẽ được điều chỉnh và thực hiện hoàn nhập khi đủ điều kiện.

Theo đó, Lakeview City là dự án doanh nghiệp này được hoán đổi với dự án 30,2 ha tại phường Bình Khánh, TP. Thủ Đức (hoàn tất bồi thường giải phóng mặt bằng vào năm 2008 theo quyết định giao đất năm 2004). Năm 2016, UBND Thành phố có quyết định phê duyệt phương án giá đất theo giá thị trường với khu đất 30,2 ha và khu đất Dự án Lakeview City để giải quyết hoán đổi cho Novaland, với thời điểm xác định giá đất cho cả hai dự án đều là năm 2008.

Sau khi xác định giá trị quyền sử dụng đất và giá trị chênh lệch vị trí giữa hai khu đất, Công ty phải nộp thêm sau khi hoán đổi dự án gần 52,7 tỷ đồng và doanh nghiệp đã ghi nhận nghĩa vụ tài chính này vào sổ sách kế toán năm 2016.

Tuy nhiên, ngày 29/12/2020, UBND Thành phố ban hành quyết định phê duyệt phương án giá đất đối với Dự án Lakeview City tại thời điểm tháng 4/2017 (thay vì năm 2008).

Sau đó, Cục Thuế TP.HCM ban hành thông báo nộp tiền thuê đất và thông báo nộp tiền sử dụng đất với tổng số tiền phải nộp gần 5.176 tỷ đồng. Phía Novaland không đồng ý với việc xác định thời điểm tính tiền sử dụng đất là tháng 4/2017, do doanh nghiệp đã hoàn tất đền bù năm 2008.

Novaland không phải là doanh nghiệp duy nhất trên thị trường đang phải chịu nhiều rủi ro liên quan truy thu tiền sử dụng đất. Trao đổi với phóng viên Báo Đầu tư, lãnh đạo một doanh nghiệp địa ốc đang triển khai dự án tại Bình Dương cho biết, kế hoạch mở bán dự án này có thể phải hoãn lại vì chưa chốt được tiền sử dụng đất phải đóng.

“Mọi thủ tục doanh nghiệp đã thực hiện xong, dự án cũng đã khởi công xây dựng với tiến độ nhanh. Duy chỉ bước cuối cùng là đóng tiền sử dụng đất thì phải chờ đợi vì đây là việc nằm ngoài tầm của doanh nghiệp”, vị này nói.

Dự án mới triển khai thì chưa dám bán vì chưa duyệt được giá đất, còn Dự án đã triển khai cũng khó nhằn vì tiền sử dụng đất bổ sung.

Dự án mới triển khai thì chưa dám bán vì chưa duyệt được giá đất, còn dự án đã triển khai cũng khó nhằn vì tiền sử dụng đất bổ sung. Chẳng hạn, tại TP.HCM, trong báo cáo mới đây, Sở Tài nguyên và Môi trường cho biết, có gần 80.000 nền đất và căn hộ chung cư chưa được cấp giấy chứng nhận có nguyên nhân từ việc chưa xác định được giá đất cụ thể để người sử dụng đất hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai.

Vấn đề là, theo phản ánh của nhiều doanh nghiệp, trước đây, nhiều dự án được Thành phố cho tạm tính tiền sử dụng đất để doanh nghiệp có thể triển khai xây dựng, thì nay phải rà soát lại. Tuy nhiên, thay vì tính tiền sử dụng đất tại thời điểm có quyết định giao đất hoặc cho chuyển mục đích sử dụng đất hoặc giao đất trên thực địa, thì cơ quan chức năng lại định giá đất, tiền sử dụng đất ở thời điểm hiện tại. Điều này tạo ra sự chênh lệch rất lớn giữa số tiền tạm tính và số tiền sử dụng đất được duyệt.

Bảng giá đất tăng, tiền sử dụng đất sẽ tăng

Cùng với nỗi lo tính lại tiền sử dụng đất, việc bảng giá đất mới tại TP.HCM và một số địa phương khác dự kiến áp dụng thời gian tới với mức giá tăng cao cũng gây nhiều lo ngại.

Bộ Xây dựng đánh giá, bảng giá đất mới sẽ làm tăng chi phí liên quan đất đai, như chi phí giải phóng mặt bằng, đền bù thu hồi đất... Chẳng hạn, tại Khu nhà ở của GP Invest, chi phí tiền sử dụng đất tính trên giá bán 1 m2 căn hộ sau khi áp dụng bảng giá đất mới sẽ tăng lên 22 triệu đồng/36 triệu đồng (chiếm khoảng 60%). Hiện tỷ lệ này là 42%, tương đương 15 triệu đồng/36 triệu đồng.

Tương tự, tại Khu đô thị Đông Tăng Long (TP.Thủ Đức, TP.HCM), tỷ trọng chi phí sử dụng đất trên giá bán căn hộ cũng dự kiến tăng từ 27% lên 60 - 65%. Tỷ trọng này cũng tăng tại dự án biệt thự Khu đô thị Chánh Mỹ (Bình Dương), từ 16,3% lên khoảng 50%.

Theo Bộ Xây dựng, bảng giá đất tăng có thể sẽ có tác động dây chuyền, kích hoạt mặt bằng giá bất động sản, nhà ở tăng 15 - 20% so với trước.

Ông Trần Hiền Phương, Tổng giám đốc SeaHoldings nhìn nhận, với giá đất sát với thị trường, doanh nghiệp sẽ được lợi về thời gian trong việc bồi thường, giải phóng mặt bằng, đồng thời có thể lượng hóa được các chi phí cụ thể sẽ bỏ ra. Tất nhiên, chắc chắn, chi phí doanh nghiệp phải bỏ ra sẽ lớn hơn.

Phó tổng giám đốc Batdongsan.com.vn, ông Nguyễn Quốc Anh cũng cho rằng, hành lang pháp lý mới với ba luật mới sẽ làm tăng giá nhiều loại hình bất động sản. Cụ thể, chi phí đất và nhiều quy định mới tạo áp lực tăng giá lên cả thị trường sơ cấp và thứ cấp. Sở dĩ giá đất tăng do tần suất cập nhập giá đất tăng lên khi bỏ khung giá đất và bảng giá đất được cập nhật hàng năm, thay vì 5 năm một lần như trước đó. Giá đất tăng còn do độ chính xác tăng khi bỏ phương pháp chiết trừ và đến từ quy định các điều kiện áp dụng 4 phương pháp định giá đất.