Số lượng chung cư chưa nhiều

Ông Nguyễn Mạnh Tuấn, Giám đốc Sở Xây dựng Quảng Ninh cho biết, trước năm 2005, trên địa bàn TP. Hạ Long của tỉnh Quảng Ninh gần như không có các công trình chung cư cao tầng, chủ yếu chỉ có những khu tập thể của ngành than được cải tạo.

Sau mốc thời gian này, trên địa bàn Thành phố đã có 38 dự án chung cư cao tầng được phê duyệt. Đến nay 19 dự án đã đi vào hoạt động với tổng diện tích khoảng 12,4 ha, với 8.233 căn hộ, có quy mô số dân khoảng 29.500 người.

16 dự án còn lại đang triển khai trên diện tích khoảng 26,5 ha, bao gồm gần 11.900 căn hộ, dân số khoảng 37.300 người.

Ngoài ra, có 3 dự án thuộc diện đã thu hồi, hủy bỏ quy hoạch.

Tỷ lệ chung cư tại thành phố Hạ Long còn rất thấp. Trong ảnh là chung cư Sapphire của Tập đoàn Doji. Ảnh: Thu Lê.

Đến nay, nếu so sánh với các thành phố lớn như Hà Nội, Sài Gòn và một số đô thị khác, số lượng dự án nhà ở chung cư trên địa bàn thành phố Hạ Long là chưa nhiều. Trong khi đó, theo ông Tuấn, Quy chuẩn quy hoạch xây dựng năm 2021 chỉ cho phép những dự án công trình mới về nhà ở tại đô thị loại I và II có quy mô từ 15-28m2/người. Xu hướng về đô thị nén – tức tăng mật độ dân cư trên cùng 1 diện tích  với các khu vực trung tâm là tất yếu.

“Hiện nay, nếu 38 dự án chung cư này (gồm cả những dự án đã hủy bỏ quy hoạch) đều được đưa vào sử dụng hết thì Hạ Long mới chỉ đạt tỷ lệ chung cư là 15% thôi. Rất thấp. Trong khi đó, chiến lược phát triển nhà ở quốc gia cũng đã định hướng đến năm 2030, các đô thị loại I phải đạt tỷ lệ nhà ở chung cư là 50%”, ông Tuấn cho biết.

Áp lực về hạ tầng đã xuất hiện

Dù thành phố Hạ Long mới có 19 chung cư được đưa vào sử dụng, với số lượng căn hộ là 8.233 căn, nhưng đa phần tập trung ở khu vực trung tâm, nên đã xẩy ra tình trạng ùn tắc giao thông cục bộ trong giờ cao điểm.

Nguyên nhân được Sở Xây dựng tỉnh Quảng Ninh chỉ ra là do kết cấu hạ tầng kỹ thuật các khu chung cư cũ đấu nối hạ tầng bên ngoài không tốt; một số khu vực khu vực do chưa làm tốt công tác quản lý trật tự đô thị dẫn đến tình trạng ô tô đỗ chưa đúng điểm quy định, đỗ xe tại các lòng đường, vỉa hè … gây ùn tắc.

“Không đỗ xe ở vỉa hè thì chúng tôi không biết đỗ xe ở đâu. Cả khu chung cư của Lideco trên đường Trần Hưng Đạo, có gần 840 căn hộ với quy mô dân số 3.300 người mà chỉ có khoảng 100 chỗ đỗ xe. Nhiều lúc tôi phải để xe ở cổng chợ Hạ Long 1, đi bộ cả cây số để về căn hộ của mình”, chị Lê Thị Nguyệt, sống tại chung cư Lideco chia sẻ.

Chỗ đỗ xe trước toà nhà chung cư Lideco đã được xoá bỏ vì sự mất an toàn giao thông. Ảnh nguồn: baoquangninh.com.vn.

Thậm chí, cả 1 dự án nhà ở cho công nhân theo Thiết chế công đoàn tại đồi Thủy sản, phường Bãi Cháy, TP. Hạ Long đã phải “hoãn binh” nhiều năm do thay đổi quy mô, dẫn đến gia tăng áp lực lên hạ tầng. Dự án đã được phê duyệt quy hoạch chi tiết 1/500 từ năm 2019 với quy mô 1 chung cư cao 10 tầng với 360 căn hộ. Song, trong quá trình thực hiện, Ban quản lý Dự án Thiết chế công đoàn – Tổng Liên đoàn Lao động Việt Nam lại đề nghị điều chỉnh quy hoạch, nâng tầng cao công trình từ 10 lên 35-40 tầng, số căn hộ theo đó cũng tăng thêm gần 1.000 căn nữa.

Trong khi đó, Đồ án Quy hoạch tỉnh Quảng Ninh thời kỳ 2021-2030 đang chờ được Thủ tướng xem xem phê duyệt cũng đã chỉ rõ: việc phát triển nhà ở phải gắn kết chặt chẽ với phát triển đô thị, đa dạng các loại hình nhà ở; phát triển nhà ở theo mô hình khu dân cư đô thị tập trung, tránh tình trạng nhà ở và không gian đô thị chỉ phát triển bám dọc theo các trục giao thông; phát triển chung cư tại các đô thị lớn như Hạ Long, Cẩm Phả đạt hiệu quả sử dụng đất cao, bố trí được nhiều đất công viên công xanh. Ưu tiên phát triển nhà ở phục vụ nhu cầu tái định cư, khuyến khích phát triển nhà ở xã hội đáp ứng nhu cầu cho các nhóm đối tượng là công nhân và người có thu nhập thấp. 

Hạ Long là một đô thị bên bờ di sản, có rất nhiều cảnh quan thiên nhiên đẹp. Để phát huy giá trị này, các tư vấn khi lập quy hoạch tỉnh đều khuyến nghị cần phải có nhiều công trình có điểm nhấn kiến trúc, công trình cao tầng, phát huy hiệu quả sử dụng đất thông qua các công trình đa chức năng.

Tuy nhiên, Hạ Long đang ở thế có thể chủ động phát triển chung cư sao cho giảm thiểu tối đa áp lực lên hạ tầng giao thông, hạ tầng xã hội như một số đô thị lớn khác đang gặp phải. Muốn vậy, chính quyền tỉnh Quảng Ninh nói chung, TP. Hạ Long nói riêng, cần phải thực hiện nghiêm các quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về xây dựng, cũng như quy hoạch chung ngay từ đầu, tránh tình trạng “đẽo cày giữa đường”.

Dự án mới phải đảm bảo chỗ đỗ xe ô tô tối thiểu

Theo Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về quy hoạch xây dựng QCVN 01:2021/BXD quy định: Tỷ lệ đất giao thông (không bao gồm giao thông tĩnh) so với đất xây dựng đô thị: tối thiểu 6% tính đến đường liên khu vực. Còn theo Đồ án Quy hoạch chung của Hạ Long đến 2040 thì diện tích đất giao thông đô thị khoảng 1.462 ha – chiếm khoảng 8% diện tích đất xây dựng đô thị - tức vượt chỉ tiêu theo quy chuẩn.

Sau khi Quy hoạch chung TP. Hạ Long đến năm 2040 được phê duyệt, UBND TP. Hạ Long sẽ triển khai lập các đồ án quy hoạch phân khu, trong đó sẽ tính toán, xác định hệ thống giao thông tĩnh, bao gồm bãi đỗ xe tập trung, bãi đỗ xe ngầm và nổi, điểm đỗ xe dọc các tuyến đường và hầm ngầm trong các công trình dich vụ, hỗ hợp, khách sạn.

Dưới góc độ cơ quan chủ quản cấp phép và giám sát hoạt động xây dựng, ông Tuấn cho biết, khi thẩm định quy hoạch chi tiết và đối nối của các dự án chung cư cao tầng mới, sẽ phải tuân thủ theo nguyên tắc là tất cả các công trình cao tầng và quy mô lớn không bám sát tuyến đường bao biển, không bám sát mép biển; phải có đấu nối giao thông, có đường gom. Khi thẩm định thiết kế các công trình này, cần phải tính toán đầy đủ diện tích các bãi đỗ xe, hạ tầng đỗ xe tĩnh, đảm bảo tiêu chuẩn là mỗi một căn hộ có tối thiểu 1 chỗ đỗ xe ô tô; cứ 100 m2 kinh doanh dịch vụ thì có tối thiểu 25 m2 chỗ để xe.

Và đương nhiên, để thực hiện được nguyên tắc này thì việc tuân thủ quy hoạch, hạn chế điều chỉnh quy hoạch theo hướng làm tăng cao tầng; giám sát thi công công trình phải được thực hiện nghiêm.