Đầu tư LDG đã thu 299,8 tỷ đồng người mua trả tiền trước dự án KDC Tân Thịnh

Đây là một trong những vụ việc sai phạm đã được Thường trực Ban Chỉ đạo Trung ương về phòng, chống tham nhũng, tiêu cực (Ban Chỉ đạo) đưa vào diện theo dõi, chỉ đạo. Hiện Phòng Cảnh sát kinh tế, Công an tỉnh Đồng Nai đang tiến hành điều tra về tin báo về tội phạm "Vi phạm quy định về sử dụng đất đai", "Vi phạm các quy định về quản lý nhà ở” và “Thiếu trách nhiệm gây hậu quả nghiêm trọng" xảy ra tại KDC Tân Thịnh.

Nhiều dãy nhà trong KDC Tân Thịnh đã được hoàn thành, bán cho người dân.

Bước đầu Công an xác định, Công ty cổ phần Đầu tư LDG (mã LDG – sàn HoSE) - chủ đầu tư Dự án KDC Tân Thịnh đã tiến hành thi công một số hạng mục nhà ở, hạ tầng kỹ thuật khi chưa hoàn thiện các thủ tục pháp lý theo quy định. Dự án được UBND tỉnh Đồng Nai chấp thuận thỏa thuận địa điểm đầu tư vào tháng 9/2016. Đến tháng 5/2018, UBND tỉnh Đồng Nai phê duyệt quy hoạch chi tiết 1/500.

Dự án có tổng diện tích hơn 18 ha, trong đó có nhiều diện tích là đất lúa, đất rừng đặc dụng, rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất tại khu vực nông thôn. Dự án có quy mô dân số khoảng 3.000 người, là khu dân cư xây dựng mới, gồm nhà liên kế có sân vườn cao 3 - 4 tầng, biệt thự 2 - 3 tầng, chung cư cao 7 - 9 tầng cùng các tiện ích như y tế, thương mại dịch vụ, công trình công cộng.

Dù chưa tiến hành các thủ tục theo quy định để được cấp giấy phép xây dựng, nhưng Công ty cổ phần Đầu tư LDG vẫn tiến hành xây dựng. Tính đến tháng 10/2020, công ty này đã triển khai san nền, xây dựng hoàn thiện hệ thống hạ tầng kỹ thuật đạt tỷ lệ khoảng 60% và xây dựng hoàn thiện phần thô 488 căn nhà biệt thự và nhà liên kế.

Công an tỉnh Đồng Nai đề nghị những người đã ký hợp đồng với Công ty cổ phần Đầu tư LDG trong thực hiện các giao dịch liên quan đến nhà ở tại KDC Tân Thịnh liên hệ với Phòng Cảnh sát kinh tế để trình báo nhằm bảo vệ quyền cho mình.

Theo tìm hiểu, Dự án Khu dân cư Tân Thịnh được UBND tỉnh Đồng Nai chấp thuận thỏa thuận địa điểm đầu tư vào tháng 9/2016, được tỉnh phê duyệt quy hoạch chi tiết 1/500 giữa năm 2018, với diện tích 18,22 ha, quy mô dân số khoảng 3.000 người.

Đến tháng 12/2020, Chủ tịch UBND tỉnh Đồng Nai Cao Tiến Dũng ký quyết định xử phạt vi phạm hành chính đối với Công ty cổ phần đầu tư LDG số tiền 540 triệu đồng vì hành vi "Chiếm đất để sử dụng trên thực địa mà chưa hoàn thành các thủ tục giao đất".

Tính tới 30/9/2022, Đầu tư LDG đang ghi nhận giá trị tồn kho 463,4 tỷ đồng dự án KDC Tân Thịnh và trước đó, tính tới 30/6/2022, Công ty ghi nhận 299,8 tỷ đồng người mua trả tiền trước dự án KDC Tân Thịnh.

Vòng xoáy khát tiền sau nhiều năm thâm hụt vốn

Tháng 9/2020, CTCP Đầu tư LDG giới thiệu với nhà đầu tư về quỹ đất gần 1.000 ha với 5 dự án chiến lược gồm LDG Sky (Bình Dương), LDG River (Thủ Đức), LDG Grand Miền Nam (Bà Rịa Vũng Tàu), LDG Grand miền Trung (Đà Nẵng) và dự án LDG Grand Miền Bắc (Quảng Ninh), cũng như kết hợp tác chiến lược toàn diện phát triển các dự án với tập đoàn quản lý quỹ đầu tư S.A.M cùng phát triển dự án và đưa viễn cảnh tương lai tương sáng.

Tuy nhiên, đã hơn 2 năm trôi qua từ khi lễ công bố được thực hiện, Đầu tư LDG liên tục dính pháp lý các dự án và hoạt động kinh doanh ngày một khó khăn hơn so với giai đoạn đỉnh lợi nhuận những năm 2018-2019.

Trong đó, đáng chú ý, cơ cấu cổ đông liên tục pha loãng, trong Đại hội cổ đông thường niên năm 2022, Công ty phải tổ chức lần thứ 3 do tỷ lệ nhà đầu tư tham gia đại hội thấp. Tuy nhiên, Công ty lại một lần nữa tiếp tục giới thiệu thêm 2 dự án mới có quỹ đất gần 1.000 ha. Trong đó, dự án LDG Grand Hạ Long với quy mô 418 ha, hiện đang làm thủ tục chấp thuận chủ trương và quy hoạch; dự án Vạn Hương với diện tích 495 ha, quỹ đất sạch hoàn toàn, đang trong giai đoạn xin điều chỉnh lại quy hoạch để thay đổi chấp thuận đầu tư.

Được biết, trong nhiều năm qua, Đầu tư LDG liên tục dính pháp lý không rõ ràng ở nhiều dự án. Trong đó, tại Đồng Nai, công ty có triển khai các dự án như Viva, Viva City và Suối Son, tiến độ các dự án đình trệ do bị thanh tra từ năm 2020 đến nay. Công ty cho biết vi phạm ở các dự án là vi phạm hành chính về trật tự xây dựng, Công ty thực hiện xây dựng trước khi có đủ giấy tờ hoặc quy định pháp luật; Đối với dự án High Intela và West Intela tại TP.HCM, 2 dự án này đã kinh doanh từ năm 2019. Tuy nhiên, hiện vẫn đang gặp vấn đề về tiền sử dụng đất, dự án bị đứng lại và chưa được khởi động lại.

Mặc dù giới thiệu quỹ đất lớn và tiềm năng nhưng pháp lý nhiều dự án không rõ ràng, các dự án chậm triển khai và tiềm lực tài chính hạn chế, điều này đã hạn chế nhất định khả năng triển khai của Đầu tư LDG.

Được biết, từ năm 2019 tới nay, Đầu tư LDG liên tục duy trì mô hình thâm hụt vốn kéo dài, công ty phải huy động dòng tiền tài chính bên ngoài để bổ sung nguồn vốn thâm hụt. Cụ thể, năm 2019 ghi nhận âm 1.769,56 tỷ đồng, năm 2020 ghi nhận âm 96,5 tỷ đồng, năm 2021 ghi nhận âm 956,35 tỷ đồng và 9 tháng đầu năm 2022, Công ty tiếp tục ghi nhận âm tới 140,12 tỷ đồng.

Tính tới ngày 1/1/2019 đến ngày 30/9/2022, tổng nợ vay ngắn hạn và dài hạn tăng 749,3% so với cùng kỳ, tương ứng tăng thêm 1.172,09 tỷ đồng lên 1.328,52 tỷ đồng, chiếm 16,9% tổng nguồn vốn (đầu kỳ chiếm 3,2% tổng nguồn vốn).

Được biết, tính tới 30/9/2022, Đầu tư LDG đang sử dụng 390,82 tỷ đồng nợ trái phiếu với mã LDGH2123002 và còn lại là chủ yếu là nợ vay ngân hàng. Trong đó, trái phiếu LDGH2123002 có mệnh giá 400 tỷ đồng, phát hành ngày 10/12/2021, kỳ hạn 24 tháng và tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất của một phần dự án Mở rộng khu tái định cư sau Trường Dân tộc nội trú quận Ô Môn, TP. Cần Thơ (tên thương mại Dự án Khu đô thị Thông Minh Thành Đô).

Điểm đáng lưu ý, ngày 2/8/2022, Đầu tư LDG vừa phải mua lại lô trái phiếu trị giá 129,4 tỷ đồng trước hạn, dư nợ còn lại của lô trái phiếu này là 8,04 tỷ đồng. Ngoài ra, Công ty vẫn còn lô trái phiếu có mệnh giá lên tới 400 tỷ đồng chưa mua lại. Trong khi đó, tính tới 30/9/2022, Công ty chỉ có 13,9 tỷ đồng tiền mặt, chiếm 0,18% tổng tài sản.