Theo báo cáo MarketBeat quý I/2026 của Cushman & Wakefield, tổng nguồn cung bán lẻ tại Hà Nội đã đạt khoảng 1,43 triệu m² sau khi thị trường có thêm hơn 51.000 m² mới chỉ trong quý đầu năm.

Không chỉ Hà Nội, làn sóng mở rộng bán lẻ hiện cũng lan mạnh sang các đô thị vệ tinh và khu vực phía Bắc. Mới đây, AEON Mall được trao chứng nhận đầu tư dự án Aeon Mall Tân Tiến tại Bắc Ninh với tổng vốn gần 150 triệu USD (khoảng 3.900 tỷ đồng).

Dự án có quy mô khoảng 7,7 ha, định hướng phát triển thành tổ hợp bán lẻ – ẩm thực – giải trí – văn phòng hiện đại. Động thái này cho thấy các “ông lớn” bán lẻ đang tăng tốc đón đầu làn sóng dịch chuyển dân cư và tiêu dùng ra ngoài khu vực trung tâm.

Trong khi đó, tại phía Bắc Hà Nội, Vinhomes cũng đang phát triển Vincom Grand Bazaar – đại lộ thương mại mở thuộc khu đô thị Vinhomes Global Gate.

Dự án được định vị như một trung tâm thương mại kiểu mới với hàng trăm căn shophouse kinh doanh liên hoàn, hướng đến mô hình “thành phố thương mại – giải trí – sự kiện” thay vì chỉ là trung tâm mua sắm truyền thống.

Lợi thế lớn của Vinhomes Global Gate nằm ở vị trí trung tâm khu vực Cổ Loa – Đông Anh, phía Bắc sông Hồng, nơi đang được định hướng trở thành cực tăng trưởng đô thị mới của Hà Nội.

Đáng chú ý, dự án nằm ngay cạnh Trung tâm Hội chợ Triển lãm Quốc gia – tổ hợp triển lãm quy mô lớn được kỳ vọng trở thành nơi tổ chức các hội chợ quốc tế, triển lãm thương mại, hội nghị kinh tế và sự kiện toàn cầu trong tương lai. Đây được xem là yếu tố có thể tạo dòng khách thương mại và du lịch lớn cho toàn khu vực.

Xu hướng tiêu dùng hiện nay cũng thay đổi nhanh chóng. Trung tâm thương mại không còn đơn thuần là nơi mua sắm mà đang trở thành không gian trải nghiệm, giải trí, ăn uống và kết nối cộng đồng.

Trong quý I/2026, nhu cầu thuê tiếp tục được dẫn dắt bởi nhóm F&B, giải trí và các cửa hàng flagship. Thị trường ghi nhận sự xuất hiện của nhiều thương hiệu mới như Phúc Long Dragon hay Skechers.

Điều này khiến các chủ đầu tư phải cạnh tranh bằng “trải nghiệm” thay vì chỉ dựa vào vị trí đẹp hay diện tích lớn như trước.

Bà Hoàng Nguyệt Minh, Tổng Giám đốc, Cushman & Wakefield Việt Nam nhận định, các dự án có định vị rõ ràng, tệp cư dân ổn định và chiến lược vận hành chủ động sẽ có lợi thế lớn hơn trong việc duy trì lượng khách cũng như tỷ lệ lấp đầy.

Thành công của các hoạt động tái định vị trung tâm thương mại đã giúp mở rộng tệp khách hàng và nâng cao hiệu quả vận hành.

Trong khi khu vực trung tâm tiếp tục giữ vai trò dẫn dắt về giá thuê, các khu vực ngoài trung tâm đang dần khẳng định vị thế nhờ nguồn cung mới và quy hoạch đô thị đồng bộ. Trong giai đoạn tới, sự gia nhập của các dự án bán lẻ quy mô lớn được kỳ vọng sẽ thúc đẩy cạnh tranh dựa trên yếu tố khác biệt hóa, đặc biệt là trải nghiệm tiêu dùng và mô hình bán lẻ tích hợp.

Theo ông Matthew Powell, Giám đốc Savills Hà Nội, các dự án bán lẻ tương lai sẽ cần tập trung nhiều hơn vào trải nghiệm và cá nhân hóa để thích ứng với sự thay đổi trong hành vi tiêu dùng.

Từ nay đến năm 2028, Hà Nội dự kiến có thêm khoảng 314.000 m² nguồn cung bán lẻ mới, chủ yếu tập trung ở phía Tây và các khu ngoại thành.

Giới phân tích cho rằng cuộc cạnh tranh sắp tới sẽ gay gắt hơn khi nguồn cung tăng nhanh, thương mại điện tử tiếp tục phát triển và người tiêu dùng ngày càng đòi hỏi cao hơn về trải nghiệm mua sắm.

Trong bối cảnh đó, những dự án có khả năng trở thành điểm đến  thực sự  phải kết hợp mua sắm, giải trí, sự kiện và cộng đồng được dự báo sẽ là nhóm giữ lợi thế lớn nhất trong chu kỳ tăng trưởng mới của thị trường bán lẻ miền Bắc.