Đất nền tại thị trường miền Trung đã lên một mặt bằng giá mới

Nguồn cung co hẹp, đất nền đô thị dần khan hiếm

Nhiều năm qua, đất nền được xem là phân khúc “nóng” trên thị trường bất động sản miền Trung. Song, sau giai đoạn bùng nổ nguồn cung, hiện nay phân khúc này đang bước vào chu kỳ suy giảm rõ rệt về số lượng sản phẩm.

Tại TP. Đà Nẵng - trung tâm thị trường đất nền khu vực với các điểm nóng như Hòa Xuân, Nam Hòa Xuân, FPT, Golden Hills, đô thị mới Điện Nam - Điện Ngọc (thị xã Điện Bàn trước đây) với hàng ngàn sản phẩm được bung ra mỗi năm, thì nay nguồn cung mới ở mức khá thấp so với trước.

Trong năm 2025, thị trường Đà Nẵng ghi nhận 2 đợt mở bán với hơn 1.500 sản phẩm (sơ cấp) đến từ phân khu Cồn Dầu (thuộc khu đô thị Hòa Xuân) và phân khu Đầm Sen (thuộc khu đô thị Nam Hòa Xuân) do Sun Group đầu tư. Sang quý I/2026, nguồn cung bổ sung thêm 709 sản phẩm đất nền mới tại khu vực trục đường Võ Chí Công, thuộc khu đô thị Nam Hòa Xuân. Đáng chú ý, phần lớn sản phẩm được thị trường hấp thụ nhanh ngay sau khi mở bán.

Theo báo cáo của DKRA Consulting, năm 2025, giá sơ cấp đất nền Đà Nẵng tăng trung bình khoảng 14% so với năm trước. Mức tăng tập trung ở nhóm các dự án theo mô hình “tổ hợp khu đô thị” mang tính thương mại cao, đa dạng tiện ích phục vụ cư dân, kết nối vùng thuận lợi.

Còn tại Khánh Hòa, thị trường cũng ghi nhận tín hiệu giao dịch tích cực. Báo cáo của Sở Xây dựng Khánh Hòa cho thấy, trong quý I/2026, có 6.567 giao dịch đất nền, gồm 1.711 giao dịch đất ở đô thị (tổng giá trị giao dịch hơn 3.900 tỷ đồng) và 4.856 giao dịch đất ở nông thôn (tổng giá trị giao dịch khoảng 2.773 tỷ đồng).

Nếu trước đây phổ biến việc “lướt sóng” ngắn hạn, bất chấp tình trạng pháp lý và hạ tầng, thì hiện nay người mua có xu hướng thận trọng hơn, ưu tiên các sản phẩm có pháp lý minh bạch, hạ tầng hoàn chỉnh và tầm nhìn khai thác dài hạn.

Sở Xây dựng Khánh Hòa đánh giá, ngoài nhà ở riêng lẻ thì đất ở (đất nền) vẫn chiếm tỷ trọng lớn cả về số lượng giao dịch và giá trị. Trong đó, đất ở nông thôn đóng góp lượng giao dịch đáng kể, góp phần đa dạng hóa thị trường.

Trong khi đó, tại Quảng Trị, nguồn cung sơ cấp trên thị trường gần như không đáng kể, chủ yếu đến từ các dự án hạ tầng khu dân cư do Nhà nước đầu tư để đưa ra đấu giá quyền sử dụng đất. Trong tháng 3/2026, Trung tâm Dịch vụ đấu giá tài sản Quảng Trị đã có thông báo đưa ra đấu giá 47 lô đất ở thuộc Dự án xây dựng hạ tầng phát triển quỹ đất khu vực thôn Nhân Đức, xã Nam Trạch. Đây thực tế là các lô đất ở nông thôn có diện tích từ 200-313 m2, giá khởi điểm từ 982 triệu đồng đến 1,8 tỷ đồng/lô, tổng giá trị khởi điểm 56,893 tỷ đồng.

Ngoài dự án đấu giá đất này, dự kiến trong năm 2026, Trung tâm Phát triển quỹ đất tỉnh Quảng Trị, chi nhánh phía Nam cũng sẽ tiếp tục đấu giá 29 lô đất mới tại phường Nam Đông Hà, với tổng diện tích 0,61 ha. Trong số này có 16 lô đất ở với tổng giá trị thu về từ đấu giá dự kiến 31 tỷ đồng đến từ các dự án khu đô thị: Khu đô thị Nam Đông Hà giai đoạn II (2 lô), Khu đô thị Tân Vĩnh (8 lô), Khu đô thị tái định cư Nam Đông Hà giai đoạn I (6 lô).

Dòng tiền dịch chuyển, nhà đầu tư ưu tiên pháp lý và hạ tầng

Bà Lê Hà, Giám đốc Công ty TNHH Bất động sản DDI Quảng Bình nêu thực tế, hiện nay nguồn cung sản phẩm mới từ các dự án đất nền rất hiếm, chỉ còn sót lại tại các dự án hạ tầng khu dân cư do Nhà nước đầu tư và đưa ra đấu giá quyền sử dụng đất. Hầu hết các dự án bất động sản mới đều có sản phẩm chính là nhà ở thương mại, tức là có công trình xây dựng nhà ở kèm theo.

Điều này xuất phát từ việc cuối năm 2024, Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản mới đồng loạt được thông qua, có các quy định về việc siết chặt hoạt động phân lô bán nền tại các đô thị. Việc không còn cho phép phân lô bán nền đại trà khiến nhiều dự án phải chuyển hướng sang phát triển nhà xây sẵn hoặc đầu tư các khu đô thị hoàn chỉnh, kéo theo sự suy giảm mạnh về số lượng sản phẩm đất nền đưa ra thị trường.

Tác động này thể hiện rõ nét tại các đô thị lớn như Đà Nẵng, Huế, Nha Trang (cũ) - nơi trước đây từng là “điểm nóng” của phân khúc đất nền. Tuy vậy, đất nền vẫn là phân khúc được đông đảo khách hàng, nhà đầu tư lựa chọn.

Báo cáo thị trường của các đơn vị nghiên cứu cho thấy, từ năm 2025 đến nay, sản phẩm đất nền vùng vệ tinh và các khu vực có hạ tầng kết nối tốt đang trở thành điểm đến mới của dòng vốn đầu tư. Xu hướng này đặc biệt rõ tại các tỉnh miền Trung, nơi quỹ đất còn lớn và dư địa phát triển đô thị vẫn còn rộng.

Song song đó, mặt bằng giá đất nền cũng đang có sự thay đổi đáng kể. Việc áp dụng bảng giá đất mới theo hướng tiệm cận giá thị trường khiến chi phí đầu vào của các dự án tăng lên, qua đó đẩy giá bất động sản, bao gồm đất nền, lên một mặt bằng mới.

Riêng thị trường Đà Nẵng, đại diện DKRA Consulting dự báo, trong năm 2026, nguồn cung đất nền mới sẽ tiếp tục duy trì tình trạng khan hiếm, với khoảng 500-600 sản phẩm mới. Trong đó, các khu vực quen thuộc như phường Ngũ Hành Sơn, phường Điện Bàn Đông, xã Chiên Đàn, xã Núi Thành… duy trì vị thế chủ lực nguồn cung của thị trường. Sức cầu chung của thị trường duy trì đà phục hồi trong ngắn hạn, lượng tiêu thụ phân bổ chủ yếu ở những dự án có quy mô lớn, kết nối vùng thuận lợi, được triển khai bởi các chủ đầu tư có uy tín, thương hiệu lớn trên thị trường.

“Mặt bằng giá sơ cấp tiếp tục neo cao do tác động của các loại chi phí đầu vào, tình trạng chênh lệch “cung - cầu”, cũng như việc khan hiếm nguồn cung mới”, ông Võ Hồng Thắng, Phó tổng giám đốc DKRA Consulting nhận định.

Ở góc độ thị trường, thói quen của nhà đầu tư cũng đang thay đổi rõ rệt. Nếu trước đây phổ biến tình trạng “lướt sóng” ngắn hạn bất chấp tình trạng pháp lý và hạ tầng, thì hiện nay người mua có xu hướng thận trọng hơn, ưu tiên các sản phẩm có pháp lý minh bạch, hạ tầng hoàn chỉnh và tầm nhìn khai thác dài hạn.

Ông Trần Quang Ngọc, Phó giám đốc Sở Xây dựng Khánh Hòa thông tin, tại thị trường Khánh Hòa, đất ở (đất nền) vẫn là một trong những phân khúc bất động sản phù hợp với nhu cầu thực tế của người dân, có tính thanh khoản cao và có khả năng tích lũy giá trị lâu dài.

“Xu hướng thị trường cho thấy người dân và nhà đầu tư ưu tiên các sản phẩm có pháp lý rõ ràng, minh bạch, đảm bảo an toàn trong giao dịch. Bên cạnh đó, nhu cầu mua để ở thực tiếp tục chiếm tỷ trọng lớn, trong khi hoạt động đầu tư có xu hướng chuyển dịch theo hướng dài hạn, hạn chế đầu cơ ngắn hạn, góp phần giúp thị trường phát triển ổn định và bền vững hơn”, ông Ngọc nói.

Về phần mình, ông Trần Trọng Vũ, Giám đốc Công ty nghiên cứu thị trường SPE.R dự báo, trong thời gian tới, đất nền/nhà thấp tầng vẫn là kênh yêu thích lớn nhất của thị trường Đà Nẵng khi quỹ đất trung tâm đang dần cạn kiệt. Đồng thời, hạ tầng Đà Nẵng đang ở “thời điểm vàng” khi hàng loạt hạng mục quan trọng đã khởi công như Cảng Liên Chiểu, Cầu Hòa Xuân, Khu thương mại tự do… Điều này sẽ góp phần đưa giá bất động sản thành phố lên một cột mốc mới.

Ở góc độ khác, chuyên gia bất động sản Nguyễn Hoài Nam cho rằng, việc siết chặt phân lô bán nền không chỉ khiến nguồn cung đất nền tại các đô thị miền Trung trở nên khan hiếm, mà còn góp phần định hình lại cấu trúc thị trường.

“Trong ngắn hạn, sự thiếu hụt nguồn cung tại khu vực trung tâm sẽ tiếp tục duy trì, tạo áp lực tăng giá cục bộ. Song, về dài hạn, thị trường được kỳ vọng sẽ phát triển theo hướng minh bạch, chuyên nghiệp hơn, với sự lên ngôi của các dự án quy hoạch bài bản thay cho các khu phân lô tự phát. Đối với nhà đầu tư, “cuộc chơi” đất nền đang bước sang giai đoạn mới - nơi yếu tố pháp lý, quy hoạch và hạ tầng trở thành tiêu chí quyết định, thay vì chỉ dựa vào kỳ vọng tăng giá như trước đây”, ông Nam phân tích.