Doanh nghiệp địa ốc đang nhắm vào các lô đất thế chấp ngân hàng. Trong ảnh: Dự án Sài Gòn Broadway đã được VPBank bán lại.

Thị trường mở lối từ các khoản nợ xấu

Mới đây, Dự án Sài Gòn Broadway với vị trí “kim cương” nằm trên mặt đường Mai Chí Thọ, phường An Khánh (TP.HCM), sau thời gian trở thành khoản nợ xấu của Ngân hàng VPBank, đã về tay một tập đoàn bất động sản lớn tại TP.HCM với giá trị gần 19.000 tỷ đồng.

Theo đó, doanh nghiệp bất động sản SKL vừa chốt thành công việc mua lại Dự án Sài Gòn Broadway. Dự án này trước đây thuộc sở hữu của Tập đoàn Novaland, có diện tích hơn 8 ha, với quy mô được phê duyệt gồm 12 block chung cư cao 25-35 tầng, tổng cộng khoảng 3.200 căn hộ cao cấp.

Sau thời gian dài Tập đoàn Novaland dùng dự án này để bảo đảm khoản vay tại Ngân hàng VPBank, đến năm 2024, Dự án bị VPBank phát mãi. Tháng 6/2025, SKL đã tiến hành thủ tục mua lại. Hiện doanh nghiệp đang hoàn thiện pháp lý để triển khai xây dựng và mở bán vào năm 2026.

Bà Thanh Nguyễn, đại diện tại Việt Nam của một doanh nghiệp bất động sản đến từ Dubai cho biết, từ đầu năm 2025 đến nay, doanh nghiệp của bà đã M&A thành công 3 dự án bất động sản lớn thuộc nhóm nợ xấu của Ngân hàng HDBank. Các dự án này nằm tại TP. Đà Nẵng và TP.HCM. Sau khi thâu tóm, doanh nghiệp dự kiến đầu năm 2026 sẽ chính thức ra mắt thương hiệu tại Việt Nam, đồng thời tiếp tục M&A thêm các dự án khác để phát triển danh mục đầu tư.

Cũng theo bà Thanh Nguyễn, các doanh nghiệp đến từ Dubai nói riêng và Các Tiểu vương quốc Ả Rập thống nhất (UAE) nói chung đang chọn Việt Nam là thị trường bất động sản tiềm năng để đầu tư.

Điều này là có cơ sở, bởi mới đây, trong chuyến thăm và làm việc tại UAE, Phó thủ tướng Nguyễn Hòa Bình đã làm việc với Tập đoàn Emaar Properties - một trong những “ông lớn” bất động sản hàng đầu Trung Đông. Đại diện Emaar thông tin, sẽ sớm cử đoàn công tác sang Việt Nam để nghiên cứu thị trường và phát triển các dự án gồm khu đô thị tích hợp, trung tâm thương mại đa chức năng, khách sạn - khu nghỉ dưỡng cao cấp và cả lĩnh vực tài chính.

Ngân hàng Nam Á cũng vừa thông báo chào bán đấu giá hàng loạt dự án bất động sản của Công ty BCG Land - là tài sản bảo đảm của các khoản nợ vay. Ngay sau đó, Công ty cổ phần Đầu tư bất động sản Erasland đã trúng đấu giá Dự án King Crown Infinity tại đường Võ Văn Ngân (TP.HCM). Dự án được BCG Land khởi công từ năm 2020, diện tích hơn 10.000 m2, tổng mức đầu tư dự kiến 6.018 tỷ đồng, gồm 5 tầng hầm và 30 tầng nổi (có tầng lửng, tầng kỹ thuật sân thượng). Sau khi hoàn thành, dự án này sẽ cung cấp 724 căn hộ, 91 văn phòng, 27 căn shophouse và nhiều lô thương mại.

Bà Hương Nguyễn, Tổng giám đốc Erasland tiết lộ, doanh nghiệp đang nghiên cứu để có thể triển khai lại dự án trong năm 2026.

Cơ hội cho cả doanh nghiệp và ngân hàng

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho rằng, hiện nay, các ngân hàng đang “ôm” nhiều khoản nợ xấu là các quỹ đất từ doanh nghiệp địa ốc, chờ thông báo đấu giá. Việc xử lý nợ xấu không chỉ là thu hồi vốn, mà còn là cơ hội để phục hồi thị trường.

Nhiều doanh nghiệp đang nhắm đến các dự án thuộc nhóm nợ xấu của ngân hàng để M&A, bởi các dự án này thường có pháp lý tương đối ổn định, vị trí đẹp và diện tích lớn. Song, vẫn còn không ít trở ngại, đặc biệt là vướng mắc pháp lý đối với tài sản bảo đảm. Nhiều dự án có giá trị lớn đang bị “kẹt” trong thủ tục hoặc tranh chấp, khiến ngân hàng không thể phát mãi, doanh nghiệp cũng không thể tái cấu trúc.

“Vì vậy, cần hoàn thiện hành lang pháp lý cho việc xử lý tài sản bảo đảm theo hướng minh bạch, rút ngắn quy trình phát mãi, kể cả thông qua đấu giá công khai hoặc chuyển nhượng dự án. Có như vậy, thị trường mới sôi động trở lại, ngân hàng có thể xử lý nợ xấu, còn doanh nghiệp có nhu cầu thực sự sẽ có cơ hội sở hữu và triển khai dự án”, ông Châu nói.

Theo ông Nguyễn Dương Đạt, lãnh đạo một doanh nghiệp bất động sản lớn tại TP.HCM, có hai nhóm khách hàng đang tích cực tìm cách sở hữu các dự án bất động sản là nợ xấu của ngân hàng.

Một là, doanh nghiệp “sân sau” của ngân hàng, tức những doanh nghiệp địa ốc có quan hệ mật thiết với tổ chức tín dụng. Các dự án có vị trí đẹp, pháp lý ổn, ngân hàng thường tìm cách chuyển giao cho nhóm này.

Hai là, những dự án vị trí xa, pháp lý chưa hoàn chỉnh, diện tích lớn hoặc khoản vay cao… thì ngân hàng sẽ tìm cách mời chào các doanh nghiệp bên ngoài tham gia mua lại. Đây cũng chính là nhóm khách hàng thứ hai đang có nhu cầu M&A mạnh mẽ hiện nay.

Nhìn nhận về xu hướng này, ông Võ Hồng Thắng, Phó tổng giám đốc phụ trách mảng M&A Tập đoàn DKRA Group chỉ ra, tình trạng “đứt gánh” dòng vốn vẫn là nguyên nhân trực tiếp khiến nhiều dự án bất động sản ngừng trệ, kéo theo tỷ lệ nợ xấu gia tăng.

“Đáng lưu ý, tỷ lệ nợ xấu trong lĩnh vực bất động sản đang tăng nhanh. Thống kê cho thấy, tổng nợ xấu của 27 ngân hàng niêm yết đã vượt 265.000 tỷ đồng, tăng 18,5% so với cùng kỳ. Trong khi Vietcombank, Techcombank, VietABank vẫn duy trì tỷ lệ nợ xấu thấp dưới 1,2%, thì một số ngân hàng như OCB đã ghi nhận mức 3,9%, khiến rủi ro hệ thống ngày càng rõ rệt”, ông Thắng nêu thực tế.

Song, không phải dự án nợ xấu nào cũng có thể M&A thành công. Nhiều dự án vướng pháp lý, thủ tục hoặc tranh chấp nên rất khó xử lý. Với những dự án như vậy, ngân hàng nên tạo điều kiện cho các doanh nghiệp có năng lực được tiếp cận nguồn vốn tín dụng linh hoạt hơn, qua đó phục hồi tài chính, hoàn thiện dự án và tạo dòng tiền thực để trả nợ.