Hợp đồng dịch vụ, phí tư vấn đè nặng lên người mua

Sau bài viết “Đủ kiểu trục lợi nâng giá nhà ở xã hội” đăng trên Báo Đầu tư số 126 ngày 20/10/2025, nhiều khách hàng phản ánh thêm về bức xúc khi mua nhà ở xã hội.

Ông N.V.H, mua căn hộ hơn 60 m2 tại một dự án nhà ở xã hội cho biết, tháng 12/2023, sau khi hồ sơ được duyệt, ông phải ký hợp đồng dịch vụ với doanh nghiệp làm dự án, trị giá hơn 267 triệu đồng, chưa gồm thuế giá trị gia tăng (VAT). Hợp đồng có điều khoản bảo mật chặt chẽ, ràng buộc ngay cả khi hợp đồng kết thúc và quy định bồi thường nếu vi phạm.

Ông H. băn khoăn vì không được ký hợp đồng trực tiếp với chủ đầu tư, mà với công ty con của chủ đầu tư. Lý do được nhân viên kinh doanh giải thích là để thuận lợi trong mua nhà. “Nhà ở xã hội rẻ hơn giá nhà ở thương mại nhiều, nên thêm khoảng 300 triệu đồng tôi cũng chấp nhận để có chốn an cư”, ông H. tâm sự.

Bà P.T.C, một khách hàng khác cho biết, hợp đồng dịch vụ được chủ đầu tư giải thích là để làm thủ tục mua nhà. Khi có người dân tố cáo hợp đồng này, doanh nghiệp đã hoàn tiền và hủy hợp đồng.

Ông N.V.D, mua nhà năm 2025, may mắn không phải ký hợp đồng dịch vụ, nhưng thay vào đó, chủ đầu tư yêu cầu khách hàng trả khoảng 30 triệu đồng phí tư vấn.

Những hợp đồng dịch vụ, hợp đồng nội thất hay “phí tư vấn” này không chỉ tạo gánh nặng tài chính cho người dân, mà còn làm méo mó chính sách hỗ trợ nhà ở xã hội. Theo luật sư Trần Đức Phượng (Đoàn luật sư TP.HCM), đây là hình thức giao dịch ngầm, biến người dân thành “công cụ” để doanh nghiệp kiếm lời từ chương trình nhà ở được hưởng chính sách ưu đãi.

Ông Phượng cũng cho rằng, việc chứng minh vi phạm pháp luật rất khó, vì hợp đồng có tính bảo mật cao và giao dịch diễn ra rải rác, qua lời nói, qua nhiều bên liên quan. Trường hợp người dân không ký được hợp đồng thì chủ đầu tư trả lại tiền, nên các hành vi này ít bị đưa ra tòa, khó xử lý triệt để.

Ngoài ra, một số công ty môi giới không trực tiếp liên quan đến chủ đầu tư vẫn lôi kéo khách hàng. Nếu chỉ một vài người ký được hợp đồng mua nhà, doanh nghiệp đã có lợi nhuận. Trường hợp không ký được, doanh nghiệp vẫn tìm cách trừ khoản tiền đã đóng trước, tạo thêm áp lực cho người mua.

Tác động lâu dài đối với thị trường

Việc trục lợi chính sách nhà ở xã hội không chỉ gây thiệt hại cho người dân, mà còn làm giảm niềm tin vào chính sách nhà ở. Nhiều người có nhu cầu thực sự, nhất là người trẻ và công nhân tại các đô thị lớn, bị tác động tâm lý, e ngại tham gia chương trình. Một số người phải tìm đến nhà ở thương mại với giá cao hơn, làm tăng áp lực về tài chính và góp phần đẩy giá bất động sản lên cao.

Đáng chú ý, hiện tượng này còn tạo ra lợi thế cạnh tranh không lành mạnh cho doanh nghiệp, khi một số công ty dùng “chiêu trò” thu phí hoặc hợp đồng ngầm để kiểm soát nguồn cung, gây mất cân bằng trên thị trường. Thực tế này cũng khiến cơ quan quản lý nhà nước khó nắm bắt đầy đủ tình hình, giám sát việc thực hiện chính sách.

Trong phiên họp Ban Chỉ đạo Trung ương về chính sách nhà ở và thị trường bất động sản mới đây, Thủ tướng Chính phủ Phạm Minh Chính nhấn mạnh, một số địa phương còn chưa quan tâm xét duyệt đối tượng mua, thuê nhà ở xã hội, dẫn đến tiêu cực và bức xúc dư luận. Thủ tướng yêu cầu công khai, minh bạch, đồng thời Bộ Công an kiểm soát, xử lý ngay các vi phạm, phòng chống tiêu cực, không để chính sách nhân văn của Đảng và Nhà nước bị méo mó.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM cho biết, thời gian qua có nhiều bất cập, tiêu cực trong đầu tư, kinh doanh nhà ở xã hội, ảnh hưởng quyền lợi người mua. Nguyên nhân là còn kẽ hở trong chính sách, chưa có chế tài nghiêm minh. Ông Châu đề nghị xử lý nghiêm hành vi trục lợi, thu hồi nhà, áp dụng hình phạt tài chính nặng để răn đe. Nghị định 16/2022/NĐ-CP về xử lý vi phạm kinh doanh bất động sản cần bổ sung quy định xử lý vi phạm trong mua bán nhà ở xã hội.

Theo ông Châu, minh bạch, công khai thông tin về dự án, giá bán, hồ sơ xét duyệt là giải pháp quan trọng để phòng ngừa tiêu cực. Việc giám sát của cơ quan nhà nước và các tổ chức xã hội sẽ hạn chế các hành vi trục lợi, đảm bảo người dân thực sự được hưởng quyền lợi từ chính sách nhà ở xã hội.