Nhiều dự án nhà ở xã hội hiện nay chỉ mang về lợi nhuận khoảng 5 - 7% (Ảnh: Đức Thanh)

Doanh nghiệp “ngại” đầu tư

Tại TP.HCM, Công ty TNHH Thương mại xây dựng Lê Thành vốn “nổi tiếng” là doanh nghiệp chuyên phát triển nhà ở xã hội, nhà cho người lao động có thu nhập thấp tại đô thị. Một số dự án tiêu biểu của doanh nghiệp này là Chung cư Lê Thành Tân Tạo (quận Bình Tân), Chung cư Lê Thành - An Lạc, mới đây nhất là Dự án Lê Thành - Tân Kiên (huyện Bình Chánh) vừa được khởi công tháng 8/2024.

Chia sẻ về quá trình làm thủ tục đầu tư dự án nhà ở xã hội, ông Lê Hữu Nghĩa, Giám đốc Công ty Lê Thành không dấu tiếng thở dài. Với mỗi dự án nhà ở xã hội, Công ty có thể mất 3-5 năm chỉ để hoàn tất thủ tục đầu tư, với hơn 100 con dấu cần được thông qua. Trung bình mỗi con dấu mất một tháng, tức là doanh nghiệp phải mất tới gần 100 tháng - tương đương hơn 8 năm - để hoàn thiện các bước thủ tục, trước khi chính thức bắt tay vào triển khai dự án.

Đáng nói hơn, từ bước xin chủ trương đầu tư, điều chỉnh quy hoạch, lập nhiệm vụ quy hoạch, báo cáo khả thi cho đến xin giấy phép xây dựng... đều yêu cầu xem xét lại yếu tố quy hoạch, dù nội dung đó đã được xét duyệt trước đó. “Điều này khiến doanh nghiệp không chỉ mất thời gian, mà còn phải đi lại rất nhiều vòng giữa các sở, ngành, với quy trình không rõ ràng và không ai chịu trách nhiệm cuối cùng”, ông Nghĩa chia sẻ.

Tương tự, năm 2016, Công ty cổ phần Tập đoàn bất động sản Trần Anh phát triển 1.000 căn hộ chung cư cho người lao động tại huyện Đức Hòa (Long An). Khi xin làm dự án nhà ở xã hội, lãnh đạo doanh nghiệp này mới biết có quá nhiều yêu cầu phức tạp. Cuối cùng, doanh nghiệp quyết định không làm dự án nhà ở xã hội, mà làm nhà ở thương mại giá rẻ, với mức giá chỉ dưới 200 triệu đồng/căn hơn 40 m2.

“Chúng tôi đang hoàn thiện thủ tục pháp lý để phát triển tiếp dự án chung cư nhà ở giá rẻ. Dù rất muốn làm nhà ở xã hội, nhưng với các yêu cầu thủ tục phức tạp như hiện nay, chúng tôi không dám tham gia”, ông Trần Đức Vinh, Tổng giám đốc Công ty chia sẻ.

Những vướng mắc trên không chỉ làm tăng chi phí cơ hội đầu tư của doanh nghiệp, mà còn bào mòn động lực tham gia của các doanh nghiệp vào phân khúc nhà ở xã hội - một lĩnh vực vốn có biên lợi nhuận thấp và nhiều ràng buộc về giá trần.

Chờ đợi “cơ chế” mới

Để tháo gỡ những “nút thắt” trên, Bộ Xây dựng đang lấy ý kiến Dự thảo Nghị quyết thí điểm về cơ chế, chính sách đặc thù phát triển nhà ở xã hội, dự kiến trình Quốc hội thông qua trong thời gian tới. Theo Dự thảo, mức lợi nhuận tối đa cho chủ đầu tư nhà ở xã hội được đề xuất tăng từ 10% lên 13% trên tổng chi phí xây dựng. Đây sẽ là cơ sở để doanh nghiệp xây dựng bảng giá bán, cho thuê và thuê mua nhà ở xã hội.

Chính sách áp dụng cho tất cả các dự án nhà ở xã hội, bao gồm dự án trên quỹ đất công, quỹ đất 20% trong dự án nhà ở thương mại; dự án xây dựng nhà ở cho lực lượng vũ trang; dự án đã hoàn thành nhưng chưa được cơ quan chức năng phê duyệt giá bán hoặc cho thuê.

Trước đó, Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cũng đề xuất nâng lợi nhuận định mức cho doanh nghiệp lên 15%.

Dưới góc độ doanh nghiệp, ông Nguyễn Tấn Kiệt, Chủ tịch HĐQT, kiêm Tổng giám đốc Công ty TNHH Tư vấn thiết kế và xây dựng Thành Thắng chia sẻ, mức lợi nhuận 10% như hiện nay không hấp dẫn đối với nhà đầu tư, nếu được tăng lên khoảng 13 - 15% thì sẽ thu hút nhiều doanh nghiệp tham gia hơn.

Thực tế, ghi nhận của phóng viên cho thấy, nhiều dự án nhà ở xã hội hiện nay chỉ mang về lợi nhuận khoảng 5 - 7%. Thậm chí, tại dự án bị kéo dài tiến độ, khoản lợi nhuận mà doanh nghiệp có được không đủ để tái đầu tư - trong kinh doanh gọi là lỗ vốn.

Bên cạnh điều chỉnh định mức lợi nhuận, các chuyên gia và doanh nghiệp cũng kiến nghị, cần đặc biệt chú trọng đến thời gian và quy trình phê duyệt dự án, cũng như việc xác định đối tượng được mua nhà ở xã hội - đây là những yếu tố then chốt ảnh hưởng đến hiệu quả đầu tư.

Nếu thời gian hoàn thiện thủ tục được rút ngắn từ 4 năm xuống còn 1 năm, doanh nghiệp sẽ tiết kiệm được tới 3 năm. Khoảng thời gian đó có thể được dùng để triển khai thêm dự án mới hoặc tái đầu tư, chắc chắn mang lại lợi nhuận lớn hơn nhiều so với phần lãi 3-5% được cộng thêm nhờ ưu đãi chính sách.

“Nếu dự án nhà ở xã hội được phê duyệt chủ trương trong vòng 18 tháng và hoàn tất xây dựng trong 18-24 tháng, thì với mức lợi nhuận 10%, doanh nghiệp vẫn có thể đảm bảo bài toán tài chính”, ông Lê Hữu Nghĩa chia sẻ và cho biết, thời gian là tiền bạc, thủ tục càng kéo dài, chi phí càng tăng, gây ra sự lãng phí nghiêm trọng cho xã hội và doanh nghiệp.