Chung cư càng ra hàng, giá càng cao

“Giá bất động sản hiện tại đang khiến rất nhiều người bị bỏ lại phía sau”, đây là câu cảm thán của PGS.TS. Nguyễn Quang Tuyến, Trưởng khoa Pháp luật Kinh tế của Trường Đại học Luật Hà Nội khi đề cập tới tình hình thị trường địa ốc hiện nay.

Ông còn nhấn mạnh rằng, đà tăng “phi mã” của giá nhà có thể ảnh hưởng trực tiếp tới nguồn nhân lực trong tương lai. Bởi khi việc sở hữu nơi ở ngày càng khó khăn, người trẻ sẽ trở nên ngần ngại hơn trong việc lập gia đình và sinh con.

Theo Cục Thống kê (Bộ Tài chính), trong quý II/2025, thu nhập bình quân của lao động ở khu vực thành thị là 9,9 triệu đồng/tháng. Nếu so sánh với giá chung cư mới hiện nay, giấc mộng an cư trở nên quá đỗi xa xỉ.

Giá chung cư mới tại Hà Nội đã vượt khả năng chi trả của đại bộ phận người dân. Ảnh: Thanh Vũ

Tại phường Việt Hưng (quận Long Biên cũ), trong năm 2024, căn hộ chung cư mới có giá 80 triệu đồng/m2 đã được coi là cao cấp. Giờ đây, mức giá đó chỉ được coi là “hạng trung” nếu so sánh với con số 118 triệu đồng/m2 tại một dự án mới thuộc khu đô thị Phúc Đồng.

Trên địa bàn xã Đông Anh (huyện Đông Anh cũ), một dự án chung cư mới cũng đang được mở bán rầm rộ. Để sở hữu một căn hộ có diện tích 45 m2 (một phòng ngủ) tại đây, khách hàng sẽ phải bỏ ra hơn 5 tỷ đồng. Số tiền này tương đương với giá căn hộ cũ (3 phòng ngủ) trong nội thành.

Trước đây, những căn hộ có giá trên 130 triệu đồng/m2 chỉ đếm trên đầu ngón tay và thường tọa lạc tại các khu vực trung tâm như quận Ba Đình hoặc Tây Hồ (cũ). 

Tuy nhiên, tại phường Từ Liêm (quận Nam Từ Liêm cũ), một dự án mới đang mở bán với giá 150 triệu đồng/m2. Không dừng lại ở đó, một dự án sơ cấp tại phường Cầu Giấy (quận Cầu Giấy cũ) còn lập kỷ lục với mức giá lên đến 170 - 200 triệu đồng/m2. 

Theo ông Nguyễn Trung Vũ, Chủ tịch Cen Group, quy định về bảng giá đất hàng năm đã đẩy chi phí đất đai tăng lên. Điều này khiến các doanh nghiệp buộc lòng phải bán sản phẩm với giá cao hơn. Khi đó, các chủ đầu tư không đủ lực sẽ bị loại khỏi cuộc chơi và thị trường dần tập trung vào các doanh nghiệp lớn.

Khi quỹ đất nội thành trở nên khan hiếm, nhiều chủ đầu tư tìm tới khu vực ngoại thành để thực hiện dự án. Dẫu vậy, kể cả khi rời khỏi trung tâm, chi phí đầu tư vẫn khó lòng giảm xuống. Bởi lẽ, doanh nghiệp sẽ phải phát triển thêm nhiều công trình, tiện ích đi kèm như trường học, bệnh viện, trung tâm thương mại, thậm chí là cả tuyến đường sắt đô thị.

Mức giá đi lên, sức mua giảm xuống

Theo CBRE, 100% số căn hộ mở bán mới tại Hà Nội trong quý II/2025 đều thuộc phân khúc cao cấp và hạng sang. Hiện mức giá trung bình đã chạm mức 79 triệu đồng/m2, tăng 33% so với cùng kỳ năm trước. Lưu ý, con số trên vẫn chưa bao gồm VAT, phí bảo trì và chiết khấu.

Dù giá cao là vậy nhưng số lượng căn hộ bán được chỉ dừng ở mức 9.127 căn, giảm tới 27% so với cùng kỳ năm 2024. Tỷ lệ hấp thụ của các dự án mới chỉ khoảng 60%, trong khi tỷ lệ này của năm ngoái lên tới 70%. Thậm chí, trong quý I/2025, Knight Frank còn báo cáo tỷ lệ hấp thụ chỉ dừng ở mức 56%.

Trao đổi với phóng viên Báo điện tử Đầu tư - Baodautu.vn, ông Dương Đình Châu, Chủ tịch Công ty An Phát Hưng Holding tiết lộ, những dự án có giá quá cao so với giá trị thực đều đang rất khó bán. Số lượng căn hộ được “chốt” chỉ ở mức nhỏ giọt. Một số dự án cao cấp có chính sách thanh toán tốt vẫn ghi nhận thanh khoản. Tuy nhiên, tình hình giao dịch diễn ra không quá sôi động.

“Hiện nay, mặt bằng giá chung cư sơ cấp khoảng 75 - 90 triệu đồng/m2. Nhiều dự án còn có giá trên 100 triệu đồng/m2. Mức giá như trên đã vượt khả năng chi trả của đại bộ phận người dân”, ông Dương Đình Châu bình luận.

Chia sẻ với phóng viên, TS. Trần Xuân Lượng, Phó viện trưởng Viện Nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam cho biết, trong quý I và II/2025, giá chung cư đã bị đẩy lên mức rất cao, vượt qua dự báo của nhiều chuyên gia. Điều này sẽ khiến thị trường rơi vào tình trạng rủi ro về thanh khoản.

“Thông thường, vào giai đoạn cuối năm, nhà đầu tư sẽ dùng số tiền tích lũy được trong cả năm để rót vào bất động sản. Tuy nhiên, tình hình có thể sẽ khác trong năm nay. Nhiều nhà đầu tư e ngại không dám xuống tiền vì sợ ‘đu đỉnh’. Thậm chí, trước các đề xuất đánh thuế bất động sản bỏ hoang, thu thuế phần chênh lệch giữa các lần giao dịch, giới đầu tư lại càng trở nên thận trọng hơn”, ông Lượng dự đoán.