Tại Diễn đàn Cấp cao Cố vấn tài chính Việt Nam năm 2025 (VWAS 2025), TS. Cấn Văn Lực, Chuyên gia kinh tế trưởng BIDV, Ủy viên Hội đồng Tư vấn chính sách của Thủ tướng Chính phủ đã dành hơn 13 phút để chia sẻ về tình hình thị trường bất động sản. Toàn bộ nội dung của phần tham luận này có thể được gói gọn trong một câu nói sau đây.

“Thị trường bất động sản đã phục hồi, nhưng giá cao quá, chắc chắn phải có chính sách bình ổn”, ông Cấn Văn Lực nhìn nhận.

Vị chuyên gia dẫn chứng rằng, hiện Việt Nam đang đứng hạng 9 trong số 100 quốc gia cần nhiều thời gian tích lũy tài chính nhất để mua nhà. Theo đó, một hộ gia đình phải dành tới 25,8 năm thu nhập để có được nơi an cư. Trong khi trên thế giới, mức trung bình chỉ là 15 năm.

Lượng giao dịch bất động sản đang có dấu hiệu chững lại. Ảnh: Thanh Vũ

Mức giá cao đã ảnh hưởng trực tiếp tới khả năng hấp thụ trên thị trường. Ông Lực cho biết, hiện lượng giao dịch nhà ở ghi nhận mức tăng không đáng kể so với cùng kỳ năm ngoái. Ngay cả với phân khúc chung cư, sức mua cũng không còn tăng mạnh như trước.

Những nhận định này trùng khớp với thống kê gần đây của Bộ Xây dựng. Tính đến tháng 9/2025, tổng số giao dịch bất động sản trên cả nước đạt khoảng 430.769 giao dịch, chỉ tăng 1% so với cùng kỳ năm 2024. Trong đó, thanh khoản chỉ tập trung ở những khu vực đã phát triển hạ tầng đồng bộ. Đáng chú ý, phân khúc đất nền - loại hình từng “phát sốt” trong đầu năm nay - đã có dấu hiệu chững lại.

Nhận định về giá bất động sản, Bộ Xây dựng cho rằng, mức giá hiện chưa phản ánh đúng giá trị thực và đang vượt quá khả năng chi trả của người dân có thu nhập trung bình tại đô thị. Ngoài ra, Bộ cũng lưu ý rằng, thị trường vẫn còn hiện tượng găm hàng, nâng giá, đầu cơ, làm tăng giá bất động sản, gây mất cân đối cung cầu.

Khi đặt câu hỏi về việc có nên xuống tiền mua nhà thời điểm này, ông Phạm Đức Toản, CEO CTCP đầu tư và phát triển bất động sản EZ (EZ Property) bày tỏ quan điểm khá thận trọng. “Thật bình tĩnh” và “không vội vàng” là hai cụm từ được ông nhắc đến liên tục khi chia sẻ với phóng viên Báo điện tử Đầu tư - Baodautu.vn.

“Các chủ đầu tư đang định giá theo dự án của những ‘ông lớn’. Nhiều bất động sản có giá quá cao và vượt xa giá trị thực tế, đặc biệt là tại khu vực Hà Nội. Kể từ đầu tháng 7/2025, một số dự án sơ cấp đã bắt đầu bán hàng chậm hơn”, ông Phạm Đức Toản tiết lộ.

Trao đổi với phóng viên, ông Nguyễn Vũ Cao, Chủ tịch HĐQT Khang Land nhận định rằng, nguồn cung nhà ở đã tăng lên và theo lý thuyết, điều này sẽ khiến mặt bằng giá bán giảm xuống. Tuy nhiên, cách thị trường vận hành lại không đơn thuần như vậy. Ngay ở thời điểm hiện tại, giá bất động sản đã ở mức cao phi lý. Một số khu vực, dự án có giá nhà, đất liên tục tăng mà không dựa trên bất cứ cơ sở nào.

“Thị trường đang rơi vào trạng thái quá mua. Trong vòng 5 năm tới, nếu giá nhà tiếp tục leo thang thì tình hình an sinh xã hội sẽ bị ảnh hưởng lớn. Nhiều người lao động dù làm việc cả đời vẫn không tìm được chốn an cư. Mức chênh lệch giàu nghèo cứ thế được nới rộng hơn”, ông Nguyễn Vũ Cao bình luận.

Xét riêng về thị trường Hà Nội, ông Lê Song, người từng điều hành một sàn môi giới địa ốc cho biết, tiềm năng tăng giá của phân khúc chung cư không còn nhiều, bởi mặt bằng giá đã tăng quá nhanh và hiện đã tiệm cận với TP.HCM. Theo ước tính, giá căn hộ đang dao động phổ biến quanh mức 80 triệu đồng/m2. Thậm chí, nhiều chung cư ngoại thành còn định giá lên tới 120 - 140 triệu đồng/m2.

“Việc đầu tư bây giờ cần rất thận trọng. Nếu để an toàn, nhà đầu tư nên hướng đến mục tiêu trung và dài hạn. Trong khi đó, việc ‘lướt sóng’ hiện chỉ còn phù hợp với những nhà đầu tư ‘thổ địa’, am hiểu rõ về một khu vực hoặc dự án cụ thể. Thậm chí, họ có thể là chính cư dân tại đó, nắm rõ tình hình và sẵn sàng đặt cọc ngay khi xuất hiện căn nhà cần bán gấp”, ông Lê Song chia sẻ.